深圳地铁投融资模式的介绍
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4 以BT方式解决“土地变现金”的时间差问题
考虑到上盖开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求，因此新线建设采用BT方式，三 年回购，三年内项目资本金由BT方代投。 在实际操作过程中，为化解BT回购时集中支付风险，地铁集团根据上盖物业开发和市场 化融资情况，采取均衡支付方式提前支付部分BT工程款。
5 通过上盖开发解决BT回购资金和融资还本付息
22
6号线
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
起于龙华深圳北站，止于宝安区松岗站。 是规划轨道交通线网中的市域快线，联系 20 核心城区与中部综合组团、西部高新组团。
连接罗湖区和盐田区，是集游客输送、观 8号线 光旅游和上下班通勤、商圈联络线四项功 15
能为一体的独特线路。
合
计
102
16号线 由福田区到龙岗中心城片区
21
51.7 333.22 30.3 254.92 25.33 223.71
2、截至目前，公司总资产1234亿元，净资产 689亿元。员工人数10320人。
3、深圳已建成并开通运营轨道交通一、二期 工程5条线178km。深圳地铁集团负责运营4 条线路总长158公里，目前日均客运量200 多万人次。
4、在建的三期7、9、11号线总长107公里，总 投资约812亿元，另外还有6、8、16号线也 将在三期建成。
（座） （公里） （亿元） （亿元）
项目审批进展
11号线 7号线 9号线
起于福田中心区福田站，止于松岗碧头站。 是城市核心区与西部滨海地区的组团快线， 17 同时兼有机场快线的功能。
起于南山区丽水站，止于罗湖区太安站， 东西向横穿深圳市区。是规划轨道交通线 28 网中的局域线。
起于南山区深湾站，止于罗湖区文锦站。 是联系特区内主要居住区与就业区的线路。
目前正在进行工可研 编制。
目前正在进行工可研 编制。
5
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式
1、三期工程投融资体制改革思路
深圳市委市政府提出构建并实施准市场化轨道交通投融资模式的改
革目标。不以财政资金投入，配套土地资源，以支持深圳地铁的市
场化融资。
借鉴香港“地铁+物业”模式，结合深圳地铁二期上盖物业开发实
通过多种形式开发回收土地地价，获得项目开发利润，解决BT项目回购部分资金和债 务融资的还本付息问题。
9
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 3、三期7、9、11号线投融资模式
按照“轨道+物业” 模式完成了深圳地铁三期工程7、9、11号线投融资方案， 并于2012年1月通过了国家发改委组织的专家评审。
二、深圳地铁三期工程建设模式
（一）三期工程建设规模
• 根据国家发改委关于深圳市城市轨道交通近期建设规划批复，深圳轨道交通 三期工程6、7、8、9、11号线总长约172公里，设车站102座，建设总投资约 1260亿元。
16号线
前海枢纽
车公庙枢纽
4
深圳地铁三期工程概况
线路
概况
车站
长度 投资 BT中标价
国家发改委批复7、9、11号线项目资本金主要来源为轨道交通上盖物业及沿线 土地开发收入。
10
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 5、三期6、8号线及16号线投融资模式 进一步创新投融资模式，6号线推行“轨道+物业”模式和特许经营 机制，多元化融资，以地铁集团为主，引进社会资本。项目按独立 封闭运作策划，对轨道建设和运营30年进行全成本分析测算并配置 相应的土地资源。 8、16号线将参照6号线模式运作。
37.85
242
26.38
206
171.56 1259.85
28.76
282
204.16 168.53 123.23
已于2012年8月获得 国家发改委立项批复
已于2012年8月获得 国家发改委立项批复
于2013年8月获得深 圳市发改委立项批复 工可报告已上报国家 发改委。拟采用PPP 方式与港铁联合建设 经营。
3 企业将土地资本转化为现金资本
地铁集团依托政府注入的土地资源，通过资本市场、信贷市场以及债券市场等多渠 道市场化运作，融资解决地铁建设资金，或将具备开发条件的上盖项目进行合作开 发，引入社会资金将土地资本转化为现金资本。
8
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 2、三期工程投融资模式实施路径
11
三、深圳地铁物业开发情况
（一）提前策划地铁沿线物业项目预选方案
提前对地铁沿线土地资源进行全面调查，开展潜力站点（地块）的上盖物业 项目城市设计、提出配套资源的预选方案，并持续跟进协调落实。
12
三、深圳地铁物业开发情况
践和成功案例，坚持地下地上一体化开发与建设，实现地铁建设运
营经济社会效益最大化，充分利用地铁沿线及上盖再造土地空间，
采取资源资产化、资产资本化运作，引入社会资本参与地铁建设和
物业开发，以此建立资金链、增强融资能力、保障投融资良性循环
和企业可持续发展。
6
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 1、三期工程投融资体制改革思路
深圳轨道交通 投融资模式探索与实践
深圳市地铁集团有限公司 二○一三年八月十八日
一、深圳地铁基本情况 二、深圳地铁三期工程建设模式 三、深圳地铁上盖物业开发情况 四、目前存在及尚需研究解决的问题 五、结语
一、深圳地铁基本情况
1、深圳地铁集团成立于1998年7月31日，是一 家集城市轨道交通投融资、设计、建设、 运营、物业开发和综合利用，以及自有物 业管理、相关业务咨询及教育培训为一体 的深圳市属大型国有独资企业。
（二）三期工程投融资模式 2、三期工程投融资模式实施路径
1 沿线上盖物业开发与地铁同步规划设计
在新线规划设计时，统一考虑沿线和站场上盖物业开发，在建设期，坚持地铁与物业 一体化建设与开发。
2 政府以土地资源形式注入项目资本金
政府通过作价出资方式将轨道交通配套融资资源——土地资源注入到地铁集团，作为 新线项目资本金投入。
政府财政一元化 投融资模式
主要依靠政府财政 和依赖政府财政兜底
政府财政投资50%， 企业承担50%建设资金 （企业自筹、银行贷款
和采取部分BT、 BOT投融资模式解决）
政府土地资本金（50%） 银行贷款 中期票据 企业债券 设备租赁 股权融资
债权投资计划
按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资
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二、深圳地铁三期工程建设模式
考虑到上盖开发收益在时间上滞后于地铁建设投资需求，因此新线建设采用BT方式，三 年回购，三年内项目资本金由BT方代投。 在实际操作过程中，为化解BT回购时集中支付风险，地铁集团根据上盖物业开发和市场 化融资情况，采取均衡支付方式提前支付部分BT工程款。
5 通过上盖开发解决BT回购资金和融资还本付息
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6号线
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
起于龙华深圳北站，止于宝安区松岗站。 是规划轨道交通线网中的市域快线，联系 20 核心城区与中部综合组团、西部高新组团。
连接罗湖区和盐田区，是集游客输送、观 8号线 光旅游和上下班通勤、商圈联络线四项功 15
能为一体的独特线路。
合
计
102
16号线 由福田区到龙岗中心城片区
21
51.7 333.22 30.3 254.92 25.33 223.71
2、截至目前，公司总资产1234亿元，净资产 689亿元。员工人数10320人。
3、深圳已建成并开通运营轨道交通一、二期 工程5条线178km。深圳地铁集团负责运营4 条线路总长158公里，目前日均客运量200 多万人次。
4、在建的三期7、9、11号线总长107公里，总 投资约812亿元，另外还有6、8、16号线也 将在三期建成。
（座） （公里） （亿元） （亿元）
项目审批进展
11号线 7号线 9号线
起于福田中心区福田站，止于松岗碧头站。 是城市核心区与西部滨海地区的组团快线， 17 同时兼有机场快线的功能。
起于南山区丽水站，止于罗湖区太安站， 东西向横穿深圳市区。是规划轨道交通线 28 网中的局域线。
起于南山区深湾站，止于罗湖区文锦站。 是联系特区内主要居住区与就业区的线路。
目前正在进行工可研 编制。
目前正在进行工可研 编制。
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式
1、三期工程投融资体制改革思路
深圳市委市政府提出构建并实施准市场化轨道交通投融资模式的改
革目标。不以财政资金投入，配套土地资源，以支持深圳地铁的市
场化融资。
借鉴香港“地铁+物业”模式，结合深圳地铁二期上盖物业开发实
通过多种形式开发回收土地地价，获得项目开发利润，解决BT项目回购部分资金和债 务融资的还本付息问题。
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 3、三期7、9、11号线投融资模式
按照“轨道+物业” 模式完成了深圳地铁三期工程7、9、11号线投融资方案， 并于2012年1月通过了国家发改委组织的专家评审。
二、深圳地铁三期工程建设模式
（一）三期工程建设规模
• 根据国家发改委关于深圳市城市轨道交通近期建设规划批复，深圳轨道交通 三期工程6、7、8、9、11号线总长约172公里，设车站102座，建设总投资约 1260亿元。
16号线
前海枢纽
车公庙枢纽
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深圳地铁三期工程概况
线路
概况
车站
长度 投资 BT中标价
国家发改委批复7、9、11号线项目资本金主要来源为轨道交通上盖物业及沿线 土地开发收入。
10
二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 5、三期6、8号线及16号线投融资模式 进一步创新投融资模式，6号线推行“轨道+物业”模式和特许经营 机制，多元化融资，以地铁集团为主，引进社会资本。项目按独立 封闭运作策划，对轨道建设和运营30年进行全成本分析测算并配置 相应的土地资源。 8、16号线将参照6号线模式运作。
37.85
242
26.38
206
171.56 1259.85
28.76
282
204.16 168.53 123.23
已于2012年8月获得 国家发改委立项批复
已于2012年8月获得 国家发改委立项批复
于2013年8月获得深 圳市发改委立项批复 工可报告已上报国家 发改委。拟采用PPP 方式与港铁联合建设 经营。
3 企业将土地资本转化为现金资本
地铁集团依托政府注入的土地资源，通过资本市场、信贷市场以及债券市场等多渠 道市场化运作，融资解决地铁建设资金，或将具备开发条件的上盖项目进行合作开 发，引入社会资金将土地资本转化为现金资本。
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 2、三期工程投融资模式实施路径
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三、深圳地铁物业开发情况
（一）提前策划地铁沿线物业项目预选方案
提前对地铁沿线土地资源进行全面调查，开展潜力站点（地块）的上盖物业 项目城市设计、提出配套资源的预选方案，并持续跟进协调落实。
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三、深圳地铁物业开发情况
践和成功案例，坚持地下地上一体化开发与建设，实现地铁建设运
营经济社会效益最大化，充分利用地铁沿线及上盖再造土地空间，
采取资源资产化、资产资本化运作，引入社会资本参与地铁建设和
物业开发，以此建立资金链、增强融资能力、保障投融资良性循环
和企业可持续发展。
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二、深圳地铁三期工程建设模式
（二）三期工程投融资模式 1、三期工程投融资体制改革思路
深圳轨道交通 投融资模式探索与实践
深圳市地铁集团有限公司 二○一三年八月十八日
一、深圳地铁基本情况 二、深圳地铁三期工程建设模式 三、深圳地铁上盖物业开发情况 四、目前存在及尚需研究解决的问题 五、结语
一、深圳地铁基本情况
1、深圳地铁集团成立于1998年7月31日，是一 家集城市轨道交通投融资、设计、建设、 运营、物业开发和综合利用，以及自有物 业管理、相关业务咨询及教育培训为一体 的深圳市属大型国有独资企业。
（二）三期工程投融资模式 2、三期工程投融资模式实施路径
1 沿线上盖物业开发与地铁同步规划设计
在新线规划设计时，统一考虑沿线和站场上盖物业开发，在建设期，坚持地铁与物业 一体化建设与开发。
2 政府以土地资源形式注入项目资本金
政府通过作价出资方式将轨道交通配套融资资源——土地资源注入到地铁集团，作为 新线项目资本金投入。
政府财政一元化 投融资模式
主要依靠政府财政 和依赖政府财政兜底
政府财政投资50%， 企业承担50%建设资金 （企业自筹、银行贷款
和采取部分BT、 BOT投融资模式解决）
政府土地资本金（50%） 银行贷款 中期票据 企业债券 设备租赁 股权融资
债权投资计划
按照准市场化原则实施轨道交通建设投融资
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二、深圳地铁三期工程建设模式