2020武汉住宅市场趋势分析 亿房研究中心2020年度发布会报告-39P

Part 1 政策趋势- 2020长效机制攻关年 调控无放松可能
•武汉人口流入放缓 从城市化到大城市化 武汉楼市长期支撑力度不减 •但另一方面，周边同类城市对人才及人口的争夺加剧，中短期内武汉人口流入或出现反复，对购房需求产生较大影响。
近年武汉常住人口首位度变化
19.00% 18.80%
0.23%
2018年
计 预 2019年
3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%
Part 1 政策趋势- 2020长效机制攻关年 调控无放松可能
•经济下行明显 武汉房地产经济首位度上升 •武汉城市和经济维持中高速发展，加上武汉城建及产业升级加速，预计2020年武汉房地产经济首位度将继续提升。
1140 1120 1100 1080 1060 1040 1020 1000
980 960 940
1.0% 1012
1.0% 1022
1.2% 1034
2.6% 1061
1.5% 1077
1.2% 1090
1.7% 1108
1.3% 1122
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
Part 2 房价趋势：2020年房价小幅波动 倒挂程度持续缩小
2019年武汉新房价格同比上涨11.3%，受高端住宅销售占比扩大影响涨幅较去年小幅上涨1.5个百分点。 2019年新房供求趋于均衡，推动二手住宅需求向新房市场流动。
20000 15000 10000
5000 0
10246 8,917
2015年
二手住宅均价
新房住宅均价
一二手房倒挂程度（二手房价/新房价）
5
Part 2 房价趋势： 2020年房价小幅波动 倒挂程度持续缩小
地价涨幅低于房价涨幅 总体刚性成本减小趋势不变
今年武汉住宅类土地平均楼面地价同比上涨9.6%，但仍低于房价涨幅。
60.0% 50.0% 40.0% 30.0%
历年武汉 新房住宅楼面地价/房价占比变化
岸
-10000
江
-11%
-15000
14%
4%
区
区
汉
口
江
硚
-3%
区 阳 汉
28% 16% 17%
区
区
昌
山
武 -1青6%
3%
区 山 洪
) 南 开(汉 经
区 新 高 湖 东
-4%
区 湖 西 东
7%
区 甸 蔡
12% 13%
区 夏 江
区 陂 黄
-5%
区 洲 新
30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20%
中央层面
武汉层面
u坚持房主不炒和因城施策
u稳地价、稳房价、稳预期；房地产“三稳”政策是 宏观经济“六稳”工作的重要组成部分
u不将房地产作为短期经济刺激工具和手段，不搞大 水漫灌。
1
u坚持限购和限价政策 u加快出台和落实住房租赁市场配套政策和措施，强 化对二、三级市场双向监管
u对土地、公积金、落户等政策进行灵活调整
Biblioteka Baidu
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
3
2019年1-11月武汉房地产经济指标占全省比重
17%
12%
4%
1%
3%
2%
1%
3%
-27% 42% 38% 41% 68% 24% 23% 37% 33% 66% 49% 49% 47% 30% 30% 31% 27% 50% 39%
近年武汉一二手房价格及倒挂程度对比
17986
18104
14685 10,124
11,839
12,996 9.8%
2016年
2017年
2018年
17562 14,470
2019年
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
4
新建住宅成交均价（元/㎡） 一二手房倒挂幅度（二手房价/新房价）
0.25%
18.60%
0.17%
0.17%
18.40%
18.20%
18.00% 17.80%
18.30% 2016年
18.47% 2017年
18.70% 2018年
18.95% 2019年预计
武汉人口首位度
同比变化
2
0.30% 0.25% 0.20% 0.15% 0.10% 0.05% 0.00%
武汉常住人口增长情况 单位：万人
二手住宅挂牌均价（元/㎡） 新房价同比涨幅
Part 2 房价趋势：2020年房价小幅波动 倒挂程度持续缩小
总体而言，各区域一二手房价倒挂程度分化明显，经开、洪山、青山等区域相对较高。
2019年武汉各主要区域一二手房价格及倒挂程度
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
-5000 区
01 PART 01
政策趋势
Policies Trend
2020年房地产长效机制攻关年 政策无放松可能
Part 1 政策趋势-2020长效机制攻关年 调控无放松可能
• 根据中央及武汉政策规划，2017年-2020年基本完成房地产长效机制的构建；因此2020年将是构建长效机制的攻关年，以 限购、限价、限贷等为核心的调控政策无放松可能。但“因城施策”将使得各地调控松紧有别、灵活性增加。
2020武汉住宅市场趋势分析
Report OF Wuhan Residence Market Trend
亿房研究中心 出品
目录
Part1 政策趋势：2020年长效机制攻关年 政策无放松可能 Part2 房价趋势 ： 2020年房价小幅波动 倒挂程度持续缩小 Part3 成交趋势 ：新房销量稳中有降 住宅市场存量化进一步增强 Part4 供求趋势：新房住宅供求总体平衡 部分区域去化压力剧增 Part5 产品趋势 ：高端需求增长明显 住宅产品两极格局确立 Part6 房企发展趋势：2020年房企继续加码武汉 库存增幅加快 Part7 结论与展望
33.3%
27.4%
39.0%
50.9%
43.8%
38.3%
37.7%
2019年武汉新房住宅均价与住宅平均楼面地价同比变化对比
60.0% 50.0% 40.0% 30.0%
54.2%
47.2%
20.0% 10.0%
0.0%
2014年
6
2015年
2016年
GDP
资 投 产
资 投 产
额 售 销
积 面 工
额 售 销
积 面 售
积 面 售
额 售 销
地
资
品
施
房
销
销
宅
房
定
售
房
品
房
宅
住
固
零
品
商
品
住
会
商
商
社
2019年
2018年
变化
20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30%
02 PART 02 房价趋势 Price Trend 2020年房价小幅波动 一二手房价倒挂程度持续缩小