2019年广州保利芳村原高尔夫球场项目营销定位
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HOPE FLUENT
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荔湾区市场分析——供应层面
2019年荔湾区在售楼盘主要集中在原荔湾板块
• 原荔湾板块在售楼盘较多，以品牌开 发商旗下楼盘为主，主流均价1700025000元/㎡。其中正望江、湖景单位 均价集中27000-30000元/㎡ 。
14000-18000 （2500装修）
君湖华庭 原荔湾 旧盘新推 260 中大户型为主
下半年
荔港南湾 原荔湾 旧盘新推 180 小复式和平层
上半年
柏悦湾 原荔湾 旧盘新推 200 二房三房为主
上半年
中铁项目 原芳村
新盘
有可能推出
年底
HOPE FLUENT 中铁项目
荔湾区市场分析——小结
受荔湾区供应量逐年减少和售价快速攀升的影响，老荔湾的客户 外流趋势日益明显，前几年以流向海珠区消化为主，随着海珠区楼价 的快速攀升，客户开始转向芳村和金沙洲，但芳村板块的供应量十分 有限，因此金沙洲板块成为了老城区客户（原荔湾、原越秀、原芳村、 海珠区西部板块）的置业首选。
唐宁花园
楼盘 龙津华庭 兴隆广场 唐宁花园
板块 原荔湾 原荔湾 原荔湾
推货形式 新盘 新盘 新盘
货量 160 450 500
产品情况 95-165平米 二房三房为主
——
推出时间 上半年 下半年 下半年
岭南湾畔 荔港南湾
兴隆广场
柏悦湾
龙津华府
岭南湾畔 原荔湾 旧盘新推 250 80-100二、三房 上半年
HOPE FLUENT
金沙洲市场分析——供应层面 恒大御景半岛
金沙洲大盘林立，产品丰富，性价比突出，成为 广州住宅供应的热点板块之一
保利西海岸
本案
• 区域形象：规划为未来居住中心区，拥有较好的自然生态环境；
万科IDEA
• 产品：供应量大，产品多元化，商品房、限价房聚集； • 价格：洋房均价在14000-18000元/㎡左右
• 签约前十强主要集中在原荔湾板块，城建、新世界、和黄三大品牌开发商旗下楼盘位居前三强； • 十强楼盘中，原荔湾板块楼盘签约均价集中在16000-24000元/m2，区间跨度较大,明显高于原芳村板块楼盘； • 十强楼盘中80%以原荔湾楼盘为主，原芳村板块仅占20%
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——未来供应层面
– 2019年荔湾区新增供应主要来自：逸翠湾、柏悦湾、君湖华庭、长乐花苑等。
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
2019年荔湾区商品住宅成交价升、量减
• 2019年后随着大市的利好和众多品牌开发商的加入，荔湾区楼价快速上涨 – 2019年原芳村并区后，受到大市利好及一批如：恒基兆业、和记黄埔、城建、 万科等品牌开发商的加入，区内产品质素上升较快，区域价值快速提升，尤 其是原芳村板块。 – 荔湾区2019年1-10月新增商品住宅供应38万m2,同比减少33%。 – 荔湾区2019年1-10月商品住宅成交面积40.32万m2，同比略降6% – 荔湾区2019年1-10月商品住宅成交均价16424元/m2,同比上升37%
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
2019年原芳村板块价格较平稳 原荔湾板块价格波动稍大
• 原荔湾受成交产品受档次、景观因素影响，价格波动稍大 – 2019年1-10月，原荔湾由于产品档次和景观差异较大,造成价格的拉差相对较大； – 1.8万单价以下楼盘主要以大坦沙、西湾路等稍偏位置，成交楼盘有岭南湾畔和柏悦湾； – 2万以上楼盘主要以湖景、江景、产品附加值为卖点，如君湖华庭、逸翠湾、金域华庭。
保利春天里
金域蓝湾
• 客户：广州（荔湾、越秀、白云）为主，少量南海，置业覆盖面较为广 泛，其中以专业市场生意人居多
金沙洲板块在售楼盘概况
中海金 沙馨园
恒大绿洲
中海金沙湾
性质
项目
规模
物业类型
主力户型（㎡）
在售均价（元/㎡）
总价区间
客户来源
万科金域蓝湾
占地14.5万, 总建43.4万
别墅（双拼、联 排）；高层
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
受供应结构影响，2019年荔湾区签约价格上升31%
• 2019年荔湾区签约面积略降6%，签约均价上升31%
– 10年签约面积同比略降6%，变化不大； – 10年签约价格除受大市带动外，亦受到供应结构影响。10年签约楼盘主要以原荔湾为主，在
售楼盘逸翠湾、君湖华庭、岭南湾料也均以江景、湖景、河景单位为主，价格较高； – 10年荔湾区签约楼盘主要来自：岭南湾畔、逸翠湾、逸彩新世界、柏悦湾等。
• 原芳村板块在售楼盘仅有逸彩庭园及 荔江美筑，价格15000-16000元/㎡
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荔湾区市场分析——供应层面
受原芳村供货量大幅减少影响，2019年荔湾区供货量同比减少33%
• 2019年荔湾区新增供应量减少33%
– 2019年荔湾区新增商品房供应38万平米，供应同比减少33%。主要是受原芳村供应大幅减少 影响，2019年原芳村板块仅荔江美筑推出两栋新单位（逸彩庭园2019年在售单位预售证全部 在09年12月出齐）原芳村新增供应量同比减少80%；
2019年荔湾区预计2000套新货，供应同比进一步减少
• 2019年荔湾区供货主要集中在原荔湾板块
– 2019年原荔湾板块将推出三个新盘：龙津华庭、唐宁花园、兴隆广场（暂定名）； – 2019年岭南湾畔、柏悦湾、君湖华庭预计将项目整体售罄； – 2019年拍出的芳村高尔夫用地的保利和中铁项目预计年底推出。
二房三房65-97
15000（含装修）
80－150万
广州
恒大绿洲 保利西海岸 万科idea
占地14.4万 总建48万
占地26万 总建90万
占地1.7万 总建4.8万
小高层 高层 情 景洋房
别墅（双拼、联 排）；小高层，高
层
小高层
三房四房260-290 二房三房81-100
一房59
140ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0-17000
• 原芳村成交楼盘相对集中，价格较为稳定 – 2019年1-10月，区内签约主要以：逸彩庭园、荔江美筑为主，两楼盘在售均价集中在1.2-1.6万。
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荔湾区市场分析——成交层面
2019年荔湾区签约十强以原荔湾板块楼盘为主， 但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可见芳村大型社区项目十分热销
HOPE FLUENT
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荔湾区市场分析——供应层面
2019年荔湾区在售楼盘主要集中在原荔湾板块
• 原荔湾板块在售楼盘较多，以品牌开 发商旗下楼盘为主，主流均价1700025000元/㎡。其中正望江、湖景单位 均价集中27000-30000元/㎡ 。
14000-18000 （2500装修）
君湖华庭 原荔湾 旧盘新推 260 中大户型为主
下半年
荔港南湾 原荔湾 旧盘新推 180 小复式和平层
上半年
柏悦湾 原荔湾 旧盘新推 200 二房三房为主
上半年
中铁项目 原芳村
新盘
有可能推出
年底
HOPE FLUENT 中铁项目
荔湾区市场分析——小结
受荔湾区供应量逐年减少和售价快速攀升的影响，老荔湾的客户 外流趋势日益明显，前几年以流向海珠区消化为主，随着海珠区楼价 的快速攀升，客户开始转向芳村和金沙洲，但芳村板块的供应量十分 有限，因此金沙洲板块成为了老城区客户（原荔湾、原越秀、原芳村、 海珠区西部板块）的置业首选。
唐宁花园
楼盘 龙津华庭 兴隆广场 唐宁花园
板块 原荔湾 原荔湾 原荔湾
推货形式 新盘 新盘 新盘
货量 160 450 500
产品情况 95-165平米 二房三房为主
——
推出时间 上半年 下半年 下半年
岭南湾畔 荔港南湾
兴隆广场
柏悦湾
龙津华府
岭南湾畔 原荔湾 旧盘新推 250 80-100二、三房 上半年
HOPE FLUENT
金沙洲市场分析——供应层面 恒大御景半岛
金沙洲大盘林立，产品丰富，性价比突出，成为 广州住宅供应的热点板块之一
保利西海岸
本案
• 区域形象：规划为未来居住中心区，拥有较好的自然生态环境；
万科IDEA
• 产品：供应量大，产品多元化，商品房、限价房聚集； • 价格：洋房均价在14000-18000元/㎡左右
• 签约前十强主要集中在原荔湾板块，城建、新世界、和黄三大品牌开发商旗下楼盘位居前三强； • 十强楼盘中，原荔湾板块楼盘签约均价集中在16000-24000元/m2，区间跨度较大,明显高于原芳村板块楼盘； • 十强楼盘中80%以原荔湾楼盘为主，原芳村板块仅占20%
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——未来供应层面
– 2019年荔湾区新增供应主要来自：逸翠湾、柏悦湾、君湖华庭、长乐花苑等。
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
2019年荔湾区商品住宅成交价升、量减
• 2019年后随着大市的利好和众多品牌开发商的加入，荔湾区楼价快速上涨 – 2019年原芳村并区后，受到大市利好及一批如：恒基兆业、和记黄埔、城建、 万科等品牌开发商的加入，区内产品质素上升较快，区域价值快速提升，尤 其是原芳村板块。 – 荔湾区2019年1-10月新增商品住宅供应38万m2,同比减少33%。 – 荔湾区2019年1-10月商品住宅成交面积40.32万m2，同比略降6% – 荔湾区2019年1-10月商品住宅成交均价16424元/m2,同比上升37%
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
2019年原芳村板块价格较平稳 原荔湾板块价格波动稍大
• 原荔湾受成交产品受档次、景观因素影响，价格波动稍大 – 2019年1-10月，原荔湾由于产品档次和景观差异较大,造成价格的拉差相对较大； – 1.8万单价以下楼盘主要以大坦沙、西湾路等稍偏位置，成交楼盘有岭南湾畔和柏悦湾； – 2万以上楼盘主要以湖景、江景、产品附加值为卖点，如君湖华庭、逸翠湾、金域华庭。
保利春天里
金域蓝湾
• 客户：广州（荔湾、越秀、白云）为主，少量南海，置业覆盖面较为广 泛，其中以专业市场生意人居多
金沙洲板块在售楼盘概况
中海金 沙馨园
恒大绿洲
中海金沙湾
性质
项目
规模
物业类型
主力户型（㎡）
在售均价（元/㎡）
总价区间
客户来源
万科金域蓝湾
占地14.5万, 总建43.4万
别墅（双拼、联 排）；高层
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
受供应结构影响，2019年荔湾区签约价格上升31%
• 2019年荔湾区签约面积略降6%，签约均价上升31%
– 10年签约面积同比略降6%，变化不大； – 10年签约价格除受大市带动外，亦受到供应结构影响。10年签约楼盘主要以原荔湾为主，在
售楼盘逸翠湾、君湖华庭、岭南湾料也均以江景、湖景、河景单位为主，价格较高； – 10年荔湾区签约楼盘主要来自：岭南湾畔、逸翠湾、逸彩新世界、柏悦湾等。
• 原芳村板块在售楼盘仅有逸彩庭园及 荔江美筑，价格15000-16000元/㎡
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——供应层面
受原芳村供货量大幅减少影响，2019年荔湾区供货量同比减少33%
• 2019年荔湾区新增供应量减少33%
– 2019年荔湾区新增商品房供应38万平米，供应同比减少33%。主要是受原芳村供应大幅减少 影响，2019年原芳村板块仅荔江美筑推出两栋新单位（逸彩庭园2019年在售单位预售证全部 在09年12月出齐）原芳村新增供应量同比减少80%；
2019年荔湾区预计2000套新货，供应同比进一步减少
• 2019年荔湾区供货主要集中在原荔湾板块
– 2019年原荔湾板块将推出三个新盘：龙津华庭、唐宁花园、兴隆广场（暂定名）； – 2019年岭南湾畔、柏悦湾、君湖华庭预计将项目整体售罄； – 2019年拍出的芳村高尔夫用地的保利和中铁项目预计年底推出。
二房三房65-97
15000（含装修）
80－150万
广州
恒大绿洲 保利西海岸 万科idea
占地14.4万 总建48万
占地26万 总建90万
占地1.7万 总建4.8万
小高层 高层 情 景洋房
别墅（双拼、联 排）；小高层，高
层
小高层
三房四房260-290 二房三房81-100
一房59
140ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0-17000
• 原芳村成交楼盘相对集中，价格较为稳定 – 2019年1-10月，区内签约主要以：逸彩庭园、荔江美筑为主，两楼盘在售均价集中在1.2-1.6万。
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
2019年荔湾区签约十强以原荔湾板块楼盘为主， 但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可见芳村大型社区项目十分热销