福州泰禾广场营销策划方案1022(最终)

典型的万达模式在福州的
盛大开幕，标志着外来商业 地产开发商已经开始关注福 州。为一些在全国有成功模 式的商业地产品牌项目被陆 续复制进福州迈开第一 步…… 品牌偏向中端。
经 营 定 位
主题定位
客群定位 简述
品质生活
周边区域人群
档次定位
中端
主力店：万千百货、国美电器、万达影院、大玩家、 大歌星量贩KTV 步行街品牌次主力及代表商家： 服装服饰：ZARA、SELECTED、ONLY、 钟表珠宝：I DO、 个人护理：屈臣氏 餐饮：麦当劳、KFC、哈根达斯、大丰收鱼庄、拿渡、 汉拿山、禾绿回转寿司、斗牛士牛排餐厅、豆府花 城
名店街 泰禾五四北项目
东街口商 圈
万 宝 商 圈
本项目
世欧PARK
中亭街 圈
金融街万达广场
福州商业格局-东街口、中亭街、万宝鼎足而立
东街口商圈 中亭街商圈 万宝商圈
区域特征
档次最高，商业氛围最 成熟的商圈，囊括了鼓 楼、五一广场、商品品 类齐全，业态以百货商 场、专卖店和购物中心 组成，定位中高档
中高端\全客层
全福州消费人群 楼层
B1 F1
档次定位
中端
代表品牌
膳魔师、菲仕乐、同仁堂 周大福、欧米茄、迪奥、华歌尔
业态
厨具/保健 珠宝钟表/化妆品/内 衣 流行少女服饰/女鞋 少淑服饰/女包/婴童 用品 女装/中老年服饰/咖 啡 精品男装/男鞋 品牌男装/包/衬衫 休闲品牌/运动品牌 婚纱/家居/家电/特卖 场
具有代表性的商业单体——宝龙城市广场
物 业 状 态
物业名称 开发商 建筑形态 营业面积 交通状况
宝龙城市广场 宝龙集团 独栋 10万㎡ 便利 生活型
地理位置 开业时间 商业类型 停车位 档次定位
西二环与工业路口 2007年5月 综合性商业广场 上千个 中高端
楼层数（层高） B2-F5
经 营 定 位
主题定位
客群定位 简述
品质生活
中高收入人群
档次定位
楼层数（层高） F1~F7
目前福州市国际品牌最 全，规模最大的高端定 位的商场。经营状况良好， 地理位置优越。但缺乏与 之配套的餐饮休闲娱乐业 态。项目隶属的冠亚广场 内档次低端，经营状况惨 淡，与大洋晶典无法形成 良性互动。
入驻率
F2
F3
女仕时装/ 餐饮 男仕服饰 家居童装
F4 F5
100%
经营状况
具备很大的粘性
福州自成体系的商圈
核心商圈——东街口商圈
项目概况 经营情况 区位 其他 档次 形态 业态 代表品牌 人气 消费者特征 项目分析 优势 北至湖东路，西至八一七路，东至五一北路，南至古田路 鼓楼区，三坊七巷、五一广场，市政府所在区域 各种档次齐全，全客层 大型百货、专卖店、街铺、小商品市场 娱乐产业、体育用品市场、图书市场、香格里拉大饭店等 大洋天地、东方百货、东百、五一商场 福州核心商圈，平均10万人次/天，节日能达到20-30万人次/天 福州市民，年龄层以中青年为主 福州核心商圈，也是福州商业的命脉，品牌效应突出。 历史悠久的商业积淀给了东街口商圈足够的霸气，福州文化又给东街 口添了许多魅力。 坐拥三坊七巷，东街口浓郁的人文气息也吸引了不少眼光。 物业形态丰富，大型百货，专卖店，街铺，小商品市场一应俱全 配套齐全，吃喝玩乐一条街 连接五一广场、三坊七巷，外地人游览福州的必经路段 街道狭窄，部分建筑陈旧； 交通拥挤； 规划落后； 购物环境纷乱； 停车难； 热点商业区，百年老街品牌效应将在未来依旧使其保持优势； 未来轨道交通通后将会给其带来更多的人流； 解决交通问题能给东街口商业带来质的飞跃
商业规模 业态构成
建筑面积累计近60万㎡ 集购物、餐饮、休闲娱 乐、旅游多功能为一体
商业建筑面积19万 ㎡ 大型生活超市、影 院、KTV、餐饮、 中档品牌服装服饰 化妆品 60%;30%;10%
零售\餐饮\娱乐 业态配套
70%；20%；10%
挑战一：
福州具备一定规模的消费环境
和较为成熟完善的商圈氛围， 市民的购物行为和消费习惯
一站式购物中心，业态档 次偏向中高端，核心客 群定位为中高收入人群， 是手年轻人喜爱的生活 休闲型项目。
入驻率
重点商圈商业单体分析——万达广场
物 业 状 态 物业名称 运营商 建筑形态 营业面积 交通 万达广场 万达集团 独栋 15万㎡ 便利 地理位置 开业时间 商业类型 楼层数（层高） 停车位 台江区江滨大道北 侧 2010年12月22日 购物中心 F1-F5 地下800个
百度文库
福州最早的街区， 贯穿仓山、台江、 鼓楼区的重要枢纽， 历史上万商云集， 商铺鳞次栉比。 2002年2月经改造 后形成“东亚第一 室内商业步行街” 商业建筑面积25万 ㎡ 以服装、家具、家 用电器为主，针织 内衣、珠宝、首饰 等其他业态为辅 65%；30%；5%
围绕宝龙城市广场 和万象城两个重点 项目形成，借助西 南二环便捷的交通 位置条件崛起的后 起之秀。
汉高广告 五年专注商业地产 品牌全程服务商
前期 品牌定位及形 象推广 招商期 招商整合传播 形象导入推广 开业期 开业营销策划 及炒作整合推 广
项目开门红
运营期 运营营销策划 及品牌维护合 推广
项目人气及文化
构建差异化项目形象
协助成功招商
汉高提出”商业地产项目品牌塑造“综合 性解决方案
汉高以专注商业地产5年，超过50个项目的实战经验，总结出“汉高商业地产项目品 牌整合解决系统”，旨在更高效为客户系统化解决商业地项目品牌塑造过程中的一系 列问题！ 1 2 3 4
楼层数（层高） -1F-5F
交通状况
停车位
2000+（号称福州 最大地下停车场）
福州最大旧城改造项目，60 亿地王身价。总建筑面积 160万㎡，商品房面积62.5 万㎡，商业面积30万㎡; 以“品味生活，乐享时尚” 为定位打造的集商业、休闲、 餐饮、娱乐、购物为一体的 现代化、综合化时尚公园。
经 营 定 位
SHOPPING MALL、 步行街等“一站式” 消费模式的商业项目 集中启动，扩大了福 州传统商业版图
阶段
代表
东百百货
大洋百货 大洋晶典
宝龙城市广场 万达广场
福州新商圈不断涌现
不断经历新型商业形态冲击的福州商业形成了传统东街口商圈、中亭街商圈 与后起之秀万宝商圈鼎足而立，新兴商圈中，金山万达广场和金融街万达广 场占据了2个区域市场的空白，而万众瞩目的城市中心则暂时空白的商业格 局……
福州，不断先前发展的商业文明
传统商业时代 （上世纪90年代上世纪末）
以东街口百货、五一 商场、台江百货、华 联商厦为代表的传统 百货和商场时期
洗牌时期 （上世纪末-本世 纪初）
伴随着沃尔玛、大洋 百货等新型商业业态 的进入，福州就有的 商业格局被打破，原 有的三大商圈经历了 深刻的行业调整
行业升级时期 （2004年至今）
劣势
市场展望
城市次中心商圈——中亭街商圈
项目概况 区位 其他 经营情况 档次 形态 业态 南起解放大桥路口，北至小桥头，街道 全长 500 多米，与福州市的 “外滩”—— 江滨大道呈“T”字形布局 闽江沿岸，与中州岛隔岸相望 中低档为主 电器、珠宝、服装服饰等 餐饮，服饰，黄金珠宝，休闲娱乐，小商品批发，其他……
入驻率
100%
经营状况
良好
未来竞争对手——世欧SHOW PARK
物 业 状 态 物业名称 开发商 建筑形态 SHOW PARK 世欧地产 南北两栋建筑 楼组成 地理位置 开业时间 商业类型 长乐路88号 预计2014年开业 城市高端综合体购 物中心
商业面积
30万㎡ （实际营业面 积11万㎡）
公交+规划地 铁
劣势
市场展望
具有代表性的商业单体——东百东街口店
物 业 状 态 物业名称 运营商 建筑形态 建筑面积 交通 东百东街口店 东百集团 独栋 约10万m 公交+地铁 地理位置 开业时间 商业类型 停车位 八一七路84号 1987年 百货 /
楼层数（层高） B1~F8
经 营 定 位
主题定位
客群定位 简述
福州市民心中永远 不可替代的老百货。 在多年的发展和变 化中，逐渐成为福 州人民逛街购物的 首选。定位中端， 适合各客层人群， 人气鼎旺。
入驻率
F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8
好孩子
皮尔·卡丹、金利来、BOSS、ecco 耐克、匡威、安踏、kappa、 levi’s 、 lee 南方寝饰、恐龙纺织、梦洁、惠普、 联想、海信
劣势
市场展望
城市第一代购物中心——万宝商圈
项目概况 经营情况
区位 档次 形态 业态 代表品牌
西二环与工业路口 中档为主 大型百货，专卖店，街铺 服饰、餐饮、KTV、影院…… 天虹百货，agogoKTV、金逸影院、大丰收鱼庄
人气
消费者特征 项目分析 优势
福州新兴商圈，后起之秀，深受有车一族喜爱
以中青年，家庭型为主 没有历史包袱，能够在物业设施上大展拳脚 停车很方便，停车位充足 交通环境便捷 周边消费客群充足 福州新型核心商圈的地位不可撼动 主力百货的实力与东百等无竞争优势 交通动线不够明确，品牌不够新颖 江滨路上高档社区所提供的消费力不容小视 加之工业路本身的改造开发，以及对金山新区的辐射，万宝商圈周 边集聚了相当的消费群
代表品牌
人气 消费者特征 项目分析 优势
国美、大中、苏宁、永乐电器
日均客流达25万，日均车流2万人次 全福州市民，以家庭型消费为主 福州最早自发形成的商业街，物业形态丰富，大型百货，专卖 店，街铺，小商品市场一应俱全 区位优势明显，客流量大 业态齐全，消费水平符合大众消费要求 2002年改造重建后，不能适应当地市场行情，人气不及改造前 项目内管理混乱，城市容貌不佳 品牌把控较差，视觉上较为混乱 离最初“中高端”的定位仍有些距离，嫁接在台江商圈以批发 为主基础上发展起来的中亭街隐约透露着台江最初的影子 通过业态优化和调整，逐步恢复中亭街往日的历史地位 足够的停车位为商圈未来发展奠定基础 东百的入驻为未来整个商圈的品牌档次提升埋下伏笔 规划之外，商业项目还有其根深蒂固的历史继承，消费者的习惯很 难改变，高端不一定是最优选择，适合的就是最好的。
商业生态 扫描系统
通过对商业地项 目牌相关生态进 行调研扫描，为 接下来的品牌形 象定位及品牌塑 造奠基基础！
3D气质形 象系统
对商业地项目牌 内涵进行挖掘， 塑造，基于内涵， 对商业地产的外 在气质进行系统 的视觉设计！
品牌价值 升华系统
针对投资者，梳 理项目的投资价 值，并且通过各 种招商策略，公 关策略，说服他 们，打动他们的 心！
消费者情景 体验系统
以消费者为核心， 构独特的文化氛 围和情感氛围， 达到商业地项目 牌的深化以及消 费者的粘性的目 标！
服务 品牌
目 录
挑 机 目 定 形 传 战 会 标 位 象 播
策略疏导
品牌传播
策略 思考
本项目面临的挑战
1.福州商业文化的沉淀
福州商业发展不断革新
历史悠久的福州，其商业的发展经历了时间和市场的洗礼， 正从传统的百货与商场时期转向SHOPPING MALL、步行街等“一站式”消费 模式集中爆发，并以跨越式的发展呼唤着更高形态的商业出现……
100%
经营状况
具有代表性的商业单体——大洋晶典
物 业 状 态 经 营 定 位 物业名称 运营商 建筑形态 营业面积 主题定位 客群定位 简述 大洋晶典 大洋百货集团 独栋 3万㎡ 品质生活 中高收入人群 楼层 B1 F1 业态 超市 国际奢侈品 国际精品 代表品牌 大洋精品超市 LV、BALLY、Cartier、 TOD’s、万宝龙、MaxMara ANNE KLEIN、GUESS、 MISS SI MAX&Co.、G-STAR BELLE、cocoon、icicle、 EQ:IQ、nine west、Aimer、 DAZZLE、王品台塑牛排 卡宾、esprit、SKAP、U.S POLO、G2000、沙驰 arbie、adidas、派克兰帝、 ELLE、LEGO、 好孩子 好 地理位置 开业时间 商业类型 档次定位 八一七北路133号 2010年9月 百货 高端
主题定位
客群定位
简述
中高收入人群
2007年入驻，宝龙花了三年时间才使得万宝商圈渐 上轨道。便捷的交通，一站式的消费让后起之秀宝龙 成了福州的又一商圈。 引入家乐福、金逸影院、 agogoKTV、大丰收鱼庄等主力商户，充足的停车位， 是有车的年轻一族最爱。 由于该项目为出售型物业，导致很大一部分商铺在出 售后无法有效把控其商户资源，导致整体品质下降是 该项目最大的问题所在。 100% 经营状况 好