市场调研是商业地产定位策划的前提——分清“有效需求”与“潜在需求”

市场调研是商业地产定位策划的前提——分清“有效需求”

与“潜在需求”

市场需求分潜在需求和有效需求两种。潜在需求是无经济购买能力的欲念需求。有效需求是具有经济购买能力的现实需求。在进行市场调查、分析房地产需求时，必须严格区分有效需求与潜在需求、欲念需求和现实需求，因为两类消费者处于不同的阶层，尽管潜在需求会转化成有效需求，但他们的消费观念是绝对不同的，而房地产产品的销售对象是有经济购买能力的现实需求者。

调查中混淆有效需求与潜在需求的差异，导致定位“缪之一毫，差之千里”，造成调查时需求者众，开盘后购买者寥寥无几的局面。

通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对项目区域内经济环境、商业环境、区域同类商业项目的现状、经营商家的承租行为进行调研分析。

1、项目所在城市商业环境分析

包括本市国民生产总值、GDP状况、生活水平、购买力、经济发展速度、人口及人口增长率等对区域商业地产市场发展的影响分析以及本市商业发展情况、发展模式、商业结构分布、商业消费特征等的分析。

2、项目所在区域商业环境分析

包括区域商业现状调查分析、区域整体商业市场态势分析、区域内行业情况分析、区域内商户调研分析、区域内终端客户分析、区域竞争项目调查、未来3-5年城市发展方向及项目区域地位预测等的分析。

3、项目所在商圈及竞争商圈分析

商圈也称购买圈、商势圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。理论上是由当地人口规模、人均可支配收入、出行成本、商业业态所决定。