山东日照项目市场调研报告

研 发 处 Research Department
城ຫໍສະໝຸດ Baidu规划
城市性质：山东省对外开发的重点城市； 以港口、工业、贸易、旅游为主的现代化花 园式海滨城市。 城市规模：到2010年，用地规模127平 方公里，人口规模50-60万人；远期2020年 以后，用地规模300平方公里左右，人口规 模80-100万人。 城市定位：以临港工业和海滨休闲旅游 业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户 和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一。 城市结构：两城一区。两城-日照主城区 和岚山城区；一区-海滨风景旅游区。 发展方向：向东，沿海沿路发展。
国民经济持续高位增长
单位：亿元
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
社会固定资产投资情况
400 350 300 250 200 150 100 50 0 2005 2006 2007 固定资产投资 增长率
固定资产投资大幅增加
宏观经济的快速发展为城市的 发展建设奠定了良好的基础， 发展建设奠定了良好的基础，同时 也为房地产市场发展提供了有力支 撑。
新市区
多层：3300-3600 多层：3300小高层：3600小高层：3600-4300 高层：3600高层：3600-4300
石臼区
个案分布
通过市场调研，我们可以发现日照住宅市场发展现状可分为三种类型：一是以老城区为代表的低端 路线；二是新城区的中高端品质路线；三是近海区域的高端海景路线。
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个案情况
单位：平方米、 单位：平方米、元/平方米
区 域 项目名称 九点阳光 古城花苑 天德南区 安泰易居 老 城 区 安泰尚城 向阳小区 河东花园 城建沁园 城建萃园 太阳海岸 地王豪庭 东方海岸 新 城 区 王府花园 御景东方 依河园 占地 面积 52266 7000 12000 66000 19484 52000 13000 15700 78000 24679 9900 37352 54500 114250 67000 建筑 面积 88642 10000 16000 100000 27300 68000 17000 45000 81500 90000 49451 100000 112608 320000 85000 容积 率 1.7 1.48 1.29 1.5 1.4 1.3 1.3 2.35 1.1 2.68 4 3.3 2.10 2.8 1.2 物业 形态 小高层 多层 多层 多层 多层 多层 多层 多层 高层 多层 高层 高层 高层 多层 高层 小高层 多层 开盘 时间 9期未开 07.8 07.12 06.10 08.4 08.4 07.11 07.11 08.9 06.11 07.3 07.9 06.8 08.5 07.9 均价 3600 3000 3300 3000 3100 2800 3200 售罄 3800 3800 5500 6000 6000 5500 6000 6000 4000 主力 面积 80-90 80-90 80-90 80-90 80-90 90-100 70-90 50-70 80-90 60-70 120-140 90-100 90-110 130-140 140-150 80-90 140-160
单位：亿元
社会消费品零售总额
200 150 100 50 0 2005 2006 2007 社会消费品零售总额 增长率
消费支出逐年不断升级
30% 28% 26% 24% 22% 20% 18% 16% 14% 12% 10%
居民收入的快速提高， 居民收入的快速提高，不但增 强了居民购买能力， 强了居民购买能力，还使其消费意 愿不断膨胀， 愿不断膨胀，促使消费结构不断升 级，为房地产市场的发展提供了更 为广阔的空间。 为广阔的空间。
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板块分布
北部
住 宅 板 块 分 布 图
老城区
次 新 区
新市区
石臼区
从日照房地产发展特征来看，基本可分为七大板块，但从目前市场开发及 销售情况来看，主要在售项目基本集中在老城区、新市区、石臼区、山海天四 大板块内，因此我们将主要研究这四大板块。
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关键词： 关键词：滨海旅游城市
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城市经济
日照处于中国三大经济发展重点区域之一的环渤黄海经济圈，是山东半岛城市圈中的一员，将发 展成为山东省半岛制造业基地。面对新的发展良机，日照提出了接轨青岛、融入半岛、港口立市的发 展战略，大力发展纺织服装、海洋食品、临港工业，在山东半岛战略地位日渐突出、山东半岛城市群 逐步崛起的区域大背景下，未来日照将驶入发展的快车道。
关键词： 关键词：区位优越&交通便利
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城市简介
作为新兴的滨海旅游城市，日照依山傍海，生态优美，风景秀丽，气候宜人，历史悠久，具有 丰富的自然景观和人文资源，以“蓝天、碧海、金沙滩”而著称，拥有中国大陆沿海最长的优质沙 滩，60多公里的金色沙滩水清、浪稳、滩平、沙细，有中国第一金滩的美誉，境内还拥有日照海滨 国家森林公园、奥林匹克水上运动公园、五莲山风景区、浮来山风景区等一批国内外知名的旅游景 点，被确定为国家可持续发展实验区、中国优秀旅游城市、国家环保重点城市、国家生态示范区建 设试点市和国家循环经济试点市，是我国沿海不可多得的避暑、度假、休养胜地。 近年来，日照市委、市政府大力发展体育经济，提出了“打造水上运动之都”的战略构想，规 划建设了“亚洲第一、世界领先”的国际水上运动训练基地，具备全部水上运动项目的竞赛设施条 件，已被批准为“国家水上运动训练基地”和2008年奥运会帆船帆板指定训练场地，并已先后成 功举办了一系列重大水上体育赛事。
关键词： 关键词：向东发展的趋势
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市场背景
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土地市场
日照市区2008年度经营性用地供应计划情况： 日照市区2008年度经营性用地供应计划情况： 2008年度经营性用地供应计划情况
年度 区域 老城区 2008 新市区 石臼区 山海天 成交幅数 13 11 16 5 总面积 （万平米） 48.37 14 12.41 9.6 纯住宅面积 （万平米） 2.68 0.46 1.69 2.91 商住面积 （万平米） 31.29 2.48 4.94 2.8 纯商业面积 （万平米） 14.40 11.06 5.78 3.89
2008年日照市共有45幅、约84万平米的土地供应计划。其中，老城区在整个区域的供给中占有较 大的比重，是日照市未来开发供应的热点区域。 相较于日照市的传统供给区域老城区来说，石臼区作为一个新兴区域正依靠区域内经济区提供的良 好配套设施以及利好前景稳步发展，08年预计共有16幅土地供应，增长非常显著。 目前日照市的土地供应中，商业用地面积占到了较大的比重，特别是新城区，该区域在不断发展自 身宜居环境的同时，也在计划打造新兴的商业聚集区。
关键词： 关键词：现代化花园式海滨城市&人口导入
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城区规划
本案 老城区 新市区
主城区是日照的 政治、经济、文化、 生活中心区。 主城区可分为老 城区、新市区、工 业区三个区域。 新市区已成为日 照新的政治、经济、 文化及生活中心。 从发展方向来看， 居住向东、工业向 南发展的基本框架 已经确定。
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城市经济
城市居民人均收支情况
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2005 2006 2007 收入 支出 收入增幅
单位：元
支出增幅 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
数据来源：国家统计局
居民收入稳步快速提高
板块研究
住 宅 板 块 均 价 分 布 图
单位： 单位：元/平方米
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多层：2800-3200 多层：2800小高层：3400小高层：3400-3800
老城区
多层：4000-5500 多层：4000小高层：6000小高层：6000-6500 高层：6000高层：6000-7000
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市场概述
日照商品房市场概况： 日照商品房市场概况：
房地产开发投资平稳发展 2007年日照市房地产开发投资完成37.51亿元，比上年增长5.4%，其中，住宅投资完成 29.97亿元，增长1%。 商品房市场供应保持平稳 全年商品房施工面积273.15万平方米，比上年增长1.9%，房屋竣工面积76.8万平方米，下 降0.3%。 商品房市场需求较为旺盛 房屋销售面积130.23万平方米，增长17.7%，其中，住宅销售面积占商品房销售的92.4%， 超过120万平方米。
三、项目分析
SWOT分析 项目区位●周边环境●项目现状● SWOT分析
四、项目定位
价格定位●客源定位●其它建议
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宏观背景
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城市简介
日照是一座新兴的沿海港口城市，地处我国大陆沿海中部、山东半岛南翼，东临黄海，隔海与 日本、韩国相望，西靠沂蒙，南接江苏连云港，北邻青岛。 处于环太平洋经济圈和环黄（渤）海经 济圈，是新亚欧大陆桥东方桥头堡。 现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县和日照经济开发区、山海 天旅游度假区，全市总面积5310km2，拥有海岸线100km，人口276万，其中市区人口35万。 作为鲁南地区的直接出海口，国家重点开发建设的沿海主轴线和日（照）西（安）沿桥经济带 主线在此相接，日照交通发达，运输便利，集港口、铁路、公路运输于一身，是重要的海陆交通枢 纽，素有“两港通四海，一线系亚欧”之美誉。
数据来源： 数据来源：富阳收集整理
主力 房型 2.3R 3R 2R 2R 2R 3R 2.3R 1.2R 2R 1R 2R 2R 3R 3R 3R 2R 3R 推出套 数 90 130 336 120 64 144 296 100 805 176 366 378 207 197 96 74 去化 套数 85 59 300 35 20 135 227 160 180 378 193 15 84 62 去化 率 94% 45% 89% 29% 31% 94% 28% 91% 49% 100% 93% 8% 87% 84%
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个案情况
单位：平方米、 单位：平方米、元/平方米
区 域 项目名称 友谊家园 世纪之帆 盛祥佳苑 石 臼 区 海洋世家 万锦海岸 兴业春天 天赐良园 幸福海岸 东方一品 碧山临海 山 教授花园3 海 期 天 海景假日 占地 面积 44000 14673 120000 30000 199800 2547 66000 38000 97200 390000 28000 建筑 面积 51500 34924 200000 41000 255700 19325 80000 50000 170000 343200 46480 容积 率 1.12 2.38 1.2 1.35 1.2 6.4 1.2 1.3 1.82 0.88 1.66 物业 形态 高层 高层 高层 多层 小高层 多层 高层 多层 多层 高层 多层 小高层 多层 开盘 时间 未定 07.8 08.9 08.6 未开 06.8 08.3 07.6 08.10 07.7 03.10 08.3 08.9 均价 未定 12000 3500 3300 4100 3500 4500 （精装修） 2200 （无产证） 4000 5100 5000 6600 4500 主力 面积 60-100 （公寓） 未知 70-80 80-90 80-90 100-110 80-90 70-80 60-70 90-100 90-110 110-120
山东日照项目市场调研报告
2008.8
目 录
一、宏观背景
城市简介●城市经济●城市规划●城区规划
二、市场背景
土地市场●市场概述●板块分布●板块研究●个案分布●个案情况●供应分析 形态分析●容积率分析●建筑风格分析●主力面积分析●主力户型分析 单价分析●总价分析●去化分析●客源分析●未来供应分析●市场结论
关键词： 关键词：区域发展的大背景
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城市经济
GDP运行情况 GDP运行情况
700 GDP 600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 16.0% 17.5% 17.0% 16.5% 增长率
单位：亿元
18.0%
数据来源：国家统计局