商丘房地产市场调研

1500 13.10%
1000 500
15.00%
11.10% 11.00%
7.60%
8.50%
10.40%
6.30%
8.90%
15.00% 8.70% 10.00%
5.00%
646 0
2006年
783 2007年
930 2008年
1033 2009年
1147 2010年
1318 2011年
1418 2012年
22% 2013
22% 2014
21% 2015
20% 2016
18% 2017
城市宏观概况
城市规划：商丘中心城区以向东发展为主，向西发展为辅，形成“东拓、西延、北优、南 控”的发展格局。规划形成“三心辉映、多轴联动、绿廊楔入、片区融合”的城市空间布 局结构，目标地块位于南京路城市发展主轴上。
三心辉映：
片区融合：
交通走廊及绿色廊道将城市划分为九大功能片区，分别为老城发展片区、 古城文化片区、商务中心片区、梁园发展片区、道北发展片区、创新研发 片区、东南片区、物流产业片区和装备制造业片区。
Part 1
城市宏观概况
研
Part 2
土地市场分析
判
报
Part 3
典型个案分析
告
Part 4
模拟经济测算
Part 5
取地风险梳理
城市宏观概况
城市占位：商丘市位于河南省最东部、豫鲁皖三省交界处，是河南省离出海口最近 的地方，辖2区、6县、1县级市，面积10704平方公里。
➢ 商丘是国家“一带一路”和中部崛起“两纵两横经济带” 重要节点城市；
11%
10%
800
9%
8%
600
7% 7% 7%
6%
5% 5%
400
5% 5%
4% 4%
200
3% 2%
2%
0
1%
南阳 郑州 周口 商丘 驻马店 洛阳 信阳 新乡 安阳 平顶山 开封 许昌 濮阳 焦作 漯河 三门峡 鹤壁 济源
➢ 2017年末，商丘全市总人口921.01万人，常住人口729.86万人，其中城镇常住人口304.42万人，人口自 然增长率较高，人口增长依靠周边县区向市区的聚集。庞大的人口对经济发展是可预见性的。
0
7.00%
郑州 洛阳 济源 安阳 平顶山 许昌 焦作 南阳 新乡 漯河 濮阳 鹤壁 商丘 三门峡 开封 驻马店 信阳 周口
城市宏观概况
产业发展：2017年商丘市三产结构呈现为18：42：41，仍以第二产业为主，第三 产业比重逐渐加大。
商丘三大产业结构占比图
120%
第一产业 第二产业 第三产业
100%
全国六大路网性枢纽之一；国家级陇海线与京九线在 商丘交叉穿过； 另规划建设地方铁路：商永铁路；商济铁路；商周铁 路；新商铁路；禹亳铁路
公路：
拥有经过商丘市区的G30高速、G35高速、105国道、 310国道； 四条国家主干道在市区交汇形成枢纽，9条高速公路 以商丘环城高速圈为中心呈“米”字型向全市展开； 30余条省道遍布全市各地。
机场：
军民两用，主要发往北京、上海、广州、深圳等国内 15座城市，远期可飞往国内全部城市和东南亚国家。
城市宏观概况
城市人口：商丘总人口921万，管辖县区多，对周边郊县人口吸附能力强，人口补 充能力充足，庞大的人口有利于整体房地产市场发展
2017年河南省18地市人口情况(单位：万人)
1200
1000
➢ 城镇化率从2011年的31.54%增 至41.71%，目前城镇化率在全省处于较低水平，后续潜力较大。
城市宏观概况
GDP增速：商丘市近十年GDP保持高速增长，2017年增速为8.7%，高于全省平均增 速。
商丘历年GDP情况及增速走势图
2500
Байду номын сангаас
GDP
增速
2000
21.10%
18.80%
25.00% 20.00%
1538 2013年
1698 2014年
1804 2015年
1974 2016年
2218 2017年
0.00%
城市宏观概况
人均可支配收入：商丘市整体经济水平处于河南省中等水平，人均GDP处于倒数第二位置， 经济实力较为一般。
河南十八地市2017年人均GDP（元）
100000 93143
90000
83671
济源
焦作 三门峡 洛阳
许昌
鹤壁
濮阳
安阳
开封
漯河 平顶山 新乡
信阳
南阳 驻马店 商丘
周口
城市宏观概况
人均可支配收入： 2016年商丘市城镇居民人均可支配收入为27595元，低于全省平均水平， 但增速全省最高，为9.43%，为房地产市场发展提供消费能力前景可观。
40000
2017年河南省十八地市城镇居民人均可支配收入对比
80%
27%
27%
28%
28%
29%
27%
27%
30%
31%
32%
37%
39%
41%
60%
39%
40%
41%
41%
45%
45%
47%
49%
48%
47%
46%
42%
41%
42%
20%
34%
0% 2005
32% 2006
31% 2007
27% 2008
26% 2009
26% 2010
24% 2011
23% 2012
➢ 国家级综合交通枢纽城市，陇海铁路与京九铁路交叉口； ➢ 中原经济区核心发展区城市 、中原经济区东部门户城市
商丘
城市宏观概况
城市交通：京九与陇海铁路、310与105国道、连霍与济广高速在商丘构成了黄金 “十字架”交通网络。郑徐高铁的开通，未来商丘将拥有三个火车站，确保了综合 交通枢纽城市地位
铁路：
80000
人均GDP（元）
全省平均人均GDP（元）
70000 60000 50000 40000 30000
65936 64567 63759 60120
50472
44604
44201
42525
40986
39044
38815
34528
33577
32565
30423
28630
20000
10000
0 郑州
城镇居民人均可支配收入（元）
城镇居民人均可支配收入增速
10.00%
35000 30000 25000
9.43%
9.50% 9.00%
20000
8.50%
15000 10000
5000
8.00% 7.50%
36050 33273 30697 30421 29625 29445 29220 29128 29071 28859 28823 28520 27595 27562 26864 26340 26061 24313
商丘火车站南北广场商贸中心、古城文化中心、日月湖商务中心三大综合 服务中心交相辉映，引领城市发展的“金三角”格局。
多轴联动：
神火大道、南京路和黄河路形成“一纵两横”的城市发展主轴；凯旋路、 宋城路和包河沿线布置服务功能发展次轴。
绿廊楔入：
商周-商济高速、连霍高速、济广高速、京九和陇海铁路两侧控制和保留 生态绿化廊道；沿包河、运河、忠民河、蔡河等河流水体构建滨水绿化廊 道。