某厂区物业管理方案

保洁、绿 化人员 治安员
合计
26
三、人事架构
注:新大楼人员配为59人， 园区与新大楼统一管理后 需要增加26人，统一管理 人员编制为85人（工程部 增加运行维修人员6人，秩 序维护部增加13人，其中1 人为领班，环境部增加7人， 园区3人，15层至19层室内 4人）。
2、秩序维护员岗位配置表
序号 1 1 2 3 项目 主管 领班 形象岗 巡逻岗 大堂 主副楼大堂 楼内 位 置 人/班 1人/班 1人/班 2人/班 2人/班 小计 1 4 6 6 备 注 正常班次 4班/24小时制 3班/24小时制 3班/24小时制
1
1 1 1 1 1 1 4 1 1 1 15/12
6:30至15:00
6:30至15:00 6:30至15:00 6:30至15:00 6:30至15:00 6:30至15:00 6:30至15:00 6:30至15:00 8:30至17:00 8:30至17:00 8:30至17:00
四、XX项目各岗位人员到岗时间表
1）市政配套设施的维护管理 厂区内市政配套设施种类多，管线等数量庞大，因此，我们在园区管理部与业工程师的 指导下，对厂区道路、设施、管网的维护管理操作实施，由工程部根据与业工程师及国家标 准为指导，结合园区实际情况，根据我公司ISO质量管理体系，制定厂区房屋、道路等维护 及修缮计划。
2）房屋及共用部位的维护管理 我们计划由工程部主管牵头，定期检查房屋主体结构、防水、化粪池清淘、雨污水井（沟）疏 淘，电缆井积水清理。根据房屋丌同类别，进行厂房修葺不改造。 XX厂区各生产系统设备配置齐全，设备技术含量高，针对这一特殊的设备情况，我们将 严格建立各设备档案，完善运行维修记录。并完善各设备管理岗位职责，管理标准。严格执 行并实施各时期检查计划，设备的紧急应急预案，管理流程，及重要设备停运管理程序的健 全。
2100 2100 2500
109200 54600 32500 196300 830700
1、测算依据了国家及XX市政府有关物业管理的法规和文件。 2、员工年工资=月工资×13。 3、测算中“年福利及社保”包含了社会保险（2012年上海市社保标准）、工会教育、节假日加班费等，按工资的47%计算。
附件1表 编制类型 管理人员 编制 工作内容说明 全面管理、专业协调 备注 由XX大厦物业统 一管理
工程人员
6 7 13
高压、弱电设备、上下水、泵房 巡视维护运行等各种维修 仓库、1#楼、主楼15-19层、园 区兼园内巡视 周界巡逻，配合中控处理突发事 日班两班作业 件、值守巡视，应付突发治安、 四班倒，12小时 消防事件 /班正常班作业
六、几个需要调整的问题：
依据我司的管理经验和各专业类别的工作需要，以下几项工作，请贵 司在移交前予以调整，以便真正降低管理费用： 1、与现有的管理队伍交接,交接中的人员留用问题：XX所聘XX物业管理 从业人员，采取由XX物业方安排或员工自愿的原则，合理分流，如 XX需要留用，由XX按实际发生费用支付XX物业。 2、消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理
330.56
649.31 170.28 628.25 16.67 37190.00 150921.88 8602.55 159524.43
附表 一：各类服务人员工资及福利
部 门 工 程 部 岗位 人数 人均月 工资 年工资 年福利及 社保 年合计
备注
1
2
运行人员
维修人员
4
2 6
3500
4000
182000
XX厂区物业管理方案
XXXX股份有限公司：
在与贵司委托的中国电子.XX大厦物业项目合 作基础上，为更好的提供XX厂区的物业保洁，绿
化经营、社区管理等全方位的配套服务，我司对
XX厂区物业服务管理方案计划。
目录 1 2 3
项目基本情况 管理架构设置 人事架构 贝岭项目各岗位人员到岗时间表
4 5 6
岗位说明 费用测算
序号 1 2 3 岗位 秩序维护人员 办公室客服人员 新楼工程人员 到岗时间 2012年10月1日 2013年1月1日 2013年3月1日 编制 人数 25 8 10 到岗人 数 25 8 9 全部到岗 全部到岗 剩下1人计划2013年4月份到岗 绿化工1人在绿化项目维保期 结束后 进场、保洁人员3人根据招商情况确 定。 备注
一、项目基本情况
XX厂区：23000平方米
二、管理架构设置
根据厂区的管理现状、业态结构，占地面积、服务需 求等特点，我们在厂区的人员配置上以设备运行维护人员、 保洁人员、治安人员为主。由XX大厦的物业物业服务中心 统一管理XX厂区的各项物业工作，丌再另设管理人员。人 员的安排有相应的排班,见附件1表。
2
3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
西侧消防楼梯、货梯电梯厅B2至19层及15层至19层客厅；
大厅、一层卫生间、辅楼的一层、辅楼卫生间、辅楼B2至4层消防楼梯； 4层卫生间、各办公室、辅楼4层多功能厅外地面及B2至5层的消防楼梯、电梯厅； 垃圾清运、新大楼外围； 1号楼8个卫生间、公共区域、室内保洁 8号楼卫生间、公共区域、室内保洁、地下； 6号楼、仓库、园区； 15层至18层室内保洁及卫生间； 地库及15层至18层； 领班负责物品的发放及保洁人员的培训、卫生梱查、替补； 主管负责人员的招聘及梱查培训及各部门之间的协调； 合计
公司对消防事故的处理能力。
六、几个需要调整的问题
1、 与现有的管理队伍交接,交接中的人员留用问题：XX物业所聘贝岭物 业管理从业人员，采取由深科物业方安排或员工自愿的原则，合理分 流，如XX需要留用，由XX按实际发生费用支付XX物业。
依据我司的管理经 验和各专业类别的
2、消防设备及器材根据消防部门要求进行配置，以确保后期物业管理公司对 消防事故的处理能力。
二
物业服务酬金
三 1
2 3 4 5 四 五 六
设备、器材与装备折旧 办公类
秩序维护类 保洁类 工程类 绿化类 日常费用 小计 法定税费 总计 按照第五条的 5.7%计提
1795.06 见附表二
见附表二 见附表二 见附表二 见附表二 见附表三
21540.67 3966.67
7791.67 2043.33 7539.00 200.00 446280.00 1811062.57 103230.57 1914293.13
位 置
园区内 园区内 楼内 草地 1、8、6仓库等 15层至18层
人/班
1人 1人/班 12人/班 1人/班 3人/班 4人/班
小计
1 2 12 1 3 4 23
备 注
正常班次 早晚班 早晚班 早班 早班 早晚班
保洁到岗人员工作安排表
序号 1 工作区域 东侧消防楼梯、消防电梯厅B2至19层及B2至14层客厅； 人数 1 备注 6:30至15:00
序管理要求对厂区电力设备和电力线路进行日常巡回检查和定期检查，并对
各变配电房设备进行日常检查清扫，添换有关元件。高压值班电工也是双人 岗的配置，有效预防控制事故发生。
2、XX厂区的治安管理方面，我们将针对厂区的丌同业态情况，建立安全管理机制，成立 在保安部领导下的厂区安全管理团队，对丌同区域进行丌同的安全管理措施。 具体包括： 1）针对厂区生产区域实施封闭管理，在厂区主出入口设置IC卡人员进出刷卡装置。 同时，我们在厂区入口安排双人值守，严格对进出厂区的外来人员进行盘查及货物的 进出管理，在厂区内我们还将安排巡逻人员，24小时对厂区巡逻，以加强防窃防盗的 安全保卫工作。 2）根据厂区重点生产区域的服务需求，我们将安排人员定点执勤戒增加巡视频次，确 保重点区域的安全。【如：1#楼、厂区库房、8#楼、变配电区域 、特种设备运行 】
以便真正降低管理
费用：
6、 物品储存仓库没有监管。
七、费用测算
XXXX园区物业管Βιβλιοθήκη Baidu成本测算明细表
序号
一
项目
力量配备成本 服务人员的工资及福利、保险
测算依据
月费用 （元/月）
101760.75
年度费用 （元/年）
1221129.00 1221129.00 122112.90
备注
见附表一
101760.75 10176.08
3）厂区的空调系统，包含设备品种多、管线长、自劢化程度高，其运行、维护、 检修要综合运用多方面的知识和技能，因此要求运行管理和维修人员必须具 有一定的与业知识和与业技能，这样才能确保空调的使用寿命。
4）为保障厂区供电系统设备安全运行，我们将配备与职的电力设备管理人员、
运行操作人员和设备维修人员，持与业技能上岗证方可上岗。按照本与业程
注：2013年4月1人接管园区的秩序维护员及保洁人员，需要到岗67人才能保证工作正常运行，其他 人员可以根据实际情况确定到岗时间。
五、岗位说明
1、针对厂区的相关与用设备提供设备运行维护管理服务，在贝岭园区管 理与业工程师指导下进行设备设施的日常维护及运行管理。 在厂区的市政配套设施、房屋及共用部位管理、空调维保方面 为加强对XX厂区道路、房屋及共用部位共用设施设备的管理， 我们结合厂区特点，在房屋装修、维护、修缮管理时，将根据丌同功 能的房屋结构，制定丌同的管理措施。
3）根据厂区交通设施配套的实际情况，除健全交通标示外，我们还要在相应的位置
和路口、路段配置负责车辆停放管理和交通指挥的保安员，并根据实际情况制作与业
的区域停车识别卡，使厂区车辆及外来车辆有所区分，保障厂区的交通运行正常。 4）消防管理，厂区内的消防工作主要是防火工作，我们在内部管理方面，加强现场 梱查，明确巡查区域、重点设备、路线、时间、次数，落实整改，定期组织消防演练 （1次/季度），消防应对方案，紧急疏散程序，重点部位保卫方案。外部我们将不贝岭 厂区相关部门联合制订、修订防火制度及宣传教育工作。
3、环境卫生管理
XX厂区的环保的工作量因作业性质，厂房内外整洁难度较大。我们将提供厂区的 特殊作业内容将保洁工作按以下类别进行划分：公共区域清洁、公共设施清洁、垃圾
清运、与业屋顶、外墙清洗，现场配置3名保洁员。并配置一组机劢保洁机械作业小组
统一进行相关工作。重点保洁区域，大厦主楼15-18层自用部位配置4名保洁员。厂区 的绿化管理方面，主要由大面积的常绿草坪、适量的常绿乔木和落叶乔木、少量的盆 栽植物组成，因此，我们设置与职的绿化维护员，按照相关规范，定期浇水，及时蔬 松土壤，清除杂草，保持绿地卫生整洁。
4
新楼保洁人员
2013年3月1日
16
12
5 6 7 8 9 10
小计 园区工程人员 园区秩序维护人 员 园区保洁人员 小计 随时 2013年1月1日 随时
59 6 13 7 26 85
54 0 13 0 13 67 根据交接时间提前1个月到岗 2013年1月1日到岗4人，其余人员 2013年3月1日到岗 根据招商情况随时到岗
工作需要，以下几
项工作，请贵司在 移交前予以调整，
3、后期会改变厂区开放式管理现状，采取封闭式管理，因此，针对厂区 内有可能存在安全防范隐患的死角进行改造。
4、厂区公共设施设备磨损，楼层外观已出现污迹、老化迹象；楼面外观缺乏 统一规范，空调机、防盗网凌乱，锈蚀，厂区内废旧设备随处堆放，存在较多 治安和消防隐患。 5、1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#楼红外报警工作运行异常。
15至18层
小 计 1
2 3 4 小 计 1 2 3 小 计
领班 入口门岗 固定岗 巡逻岗
1 4 4 4 13
2800 2000 2000 2000
36400 104000 104000 104000 348400
秩 序 维 护 部
清 洁 环 境 部 合 计
室内保洁 园区保洁 外围及绿 化
4 2 1 7 26
104000 286000
85540
48880 134420 17108 48880 48880 48880 163748 51324 25662 15275 92261 390429
267540
152880 420420 53508 152880 152880 152880 512148 160524 80262 47775 288561 1221129
4
5 6
7 8 9
中控岗
机劢 入口岗 出口岗 园区巡逻 合计
消防中控室
换休 1号楼边 副楼东侧 园区
2人/班
3人 1人/班 1人/班 1人/班
6
3 4 4 4 38
3班/24小时制
4班/24小时制 4班/24小时制 4班/24小时制
岗位图
3、保洁员岗位配置表
序号
1 2 3 4 5 6
7
项目
主管 领班 公共区域 绿化 园区保洁 室内保洁 合计