控制性详细规划ppt课件

城市建设具有长期性、多样性、可变性，控制性详细规划定性既不能偏离总 体规划或分区规划宏观控制的轨道，但也不能排除适当变更的可能，规划应 提出地块使用性质的兼容要求，明确改变用地性质的条件和更改要求，以及 不得更改用地性质的条件等等。用地性质更改分为同类更改和不同类更改， 如商业服务用地改变为文化娱乐设施用地是同一大类（公共服务设施用地） 中两个中类之间的更改，属同类更改。居住用地改变为商业服务用地属不同 类更改。
它们同周围的用地关系，另一方面应根据规划控制区特点，完善区内
配套的市政设施，如环卫站、邮电所、变电所、垃圾收集点等设施项
目、规模、分布，进行具体用地定点。
（4）、其他方面要求。因工程地质条件、环境污染限制、现状
条件、用地周边条件、实际建设需要或上阶段规划不当等原因时，规
划应调整或重新修正某些地块用地性质。
中小学或公共绿地。
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2.4 土地使用强度控制
控制性详细规划时土地使用强度控制一般包括以下几个方面：容积率、 建筑密度、平均层数（建筑限高）、绿地率、允许居住人口等。
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2.4.1容积率的控制
容积率即单位地块用地面积上所获得的建筑面积，或用地面积 与地块上建筑总面积之比。容积率是定量控制指标的核心，也是规划 管理部门与房地产开发部门之间矛盾的焦点，因此确定容积率时，应 审慎研究，一般考虑以下方面： （1）、根据总体规划、分区规划宏观要求，合理划定容积率分布区， 保证城市中建筑的合理分布。 （2）、根据用地性质不同要求来确定。不同用地性质，容积率取值 有较大差别，居住用地与工业用地容积率不同，商业居住用地与行政 办公用地不同，居住用地内中、小学、托幼与住宅用地的容积率不同。 （3）、根据土地区位差来确定。一般而言，容积率市中心高，边缘 低；临街高，不临街低。 （4）、根据开发建设的经济效益来确定。为推动城市建设开发，保 护开发商积极性，必须保证房地产业有合理的产出。开发建设的投入 必须通过房地产产出获益回报，容积率大小直接决定了投资者的利益。 与此同时，为了保证城市整体利益，规划必须适度控制容积率，以满 足建筑的通风、日照及公共卫生要求。 （5）、根据开发建设的政策来确定。如鼓励开发改造旧区，实施开 发安居工程，或鼓励引导开发者投资公益设施时，政策上应适度奖励 开发容积率作为补偿。
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1.3控制性详细规划的内容
《城市规划编制办法》第23条规定，控制性详细规划 应包括下列内容：
1. 详细规定所规划范围内各类不同性质用地的界限，规定各类用地 内适建、不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。
2. 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标； 规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要 求。
分区规划不可能对等级较低尤其是居住区级以下的公共设施作出详细
周全安排，规划时应根据控制区性质、规模和特点进一步确定公共服
务设施的项目、规模、分布，进行用地落实，这是深化规划进行用地
细分的必备内容。
（3）、市政设施配套建设的要求。市、分区级的市政设施在总
体规划或分区规划中有明确安排，规划一方面应予以落实，并协调好
（3）根据城市建设的实际需要来确定。城市在各个时期有不同建设 重点，新区开发、旧城改造或由于土地批租，需要进行用地规划控制， 来指导城市建设行动，规划范围往往根据以上需要确定。
（4）根据城市干道网系统确定。干道网系统是城市的骨架，也是划 定规划用地范围的主要因素。
此外，城市自然地形、地物、地貌、大型基础设施也是确定规划
控制性详细规划实质是在微观层次上对城市土地资源 合理配置和对城市建设开发行为的控制与调节。具体内容可 归纳为三个方面： （1）城市土地资源配置的定性控制－－最终确定土地使用用途 和兼容的用途，即确定用地使用性质； （2）城市土地开发强度控制－－即制定定量控制要求； （3）城市土地开发空间位置控制－－即制定定位控制要求。
（2）规划区用地功能应具有相对完整性、典型性。控制区的特点不 同，控制方法、重点不同。由于具有近似的功能和特点，规划具有针对 性，对控制区容易提出适合的控制方法，以突出规划重点。如规划范围 为全部旧城区，在编制规划时，容易将重点放在旧城改造一些特殊矛盾 上，对症下药，从而提出更切合旧城实际的用地调整、利用与建设控制 方法。
控制性详细规划
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1.1控制性详细规划的涵义
控制性详细规划是指以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的 土地使用性质和使用强度的控制指标﹑道路和工程管线控制性位置以 及空间环境控制的规划要求。
以城市总体规划或分区规划为依据 以落实总体规划或分区规划的目标为目的
以土地使用控制为重点
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1.2控制性详细规划的实质
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2.3 确定土地使用的兼容性
土地使用的兼容性是指在细分土地某地块用地使用性质确定后，为适应城市 建设灵活性的要求，在一定条件下，地块用地性质变更的特性。
土地使用兼容性涵盖两种概念： 其一是指不同土地使用性质在同一土地中共处的可能性，即表现为同一块城 市土地上多种性质综合使用的允许与否，反映不同土地使用性质之间亲和与 矛盾的程度。 其二是指同一土地，使用性质的多种选择与置换的可能性。表现为土地使用 性质的“弹性”﹑灵活性。
范围的重要因素，如河流、山体、湖泊等。
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2.2用地性质的确定
确定用地性Biblioteka Baidu应考虑的主要因素有：
（1）、总体规划或分区规划土地使用控制要求。依据土地使用
规划，应首先把总体规划和分区规划阶段已明确的建设项目和用地性
质分门别类落实在相应用地上，保证土地使用规划的延续性。
（2）、公共设施配套建设要求。由于受深度限制，总体规划和
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土地兼容性的例子
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2.3 确定土地使用的兼容性
一般有下列情况时，不宜改变地块使用性质： （1）改变后对相邻地块造成严重不良影响，如带来环境污染等； （2）改变后用地规模、开发强度有很大突破，导致该区规划目标失控； （3）改变后带来严重的交通问题，如大量人车流影响城市交通干道的交通； （4）改变后侵占了城市市政设施和非盈利性的公益设施，如占用供水、供电设施、
3. 提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求。 4. 确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高。 5. 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界
限。 6. 制定相应的土地使用与建筑管理规定。
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2.1规划范围的确定
规划用地范围确定应考虑以下四个方面。
（1）用地范围确定应在总体规划或分区规划指导下进行，体现规划 各阶段的连续性。应考虑到城市总体规划或分区规划的用地结构、交通 结构、分期建设规划等方面的特点和要求。为了做到上下衔接，规划范 围最好是其中的一个功能组团或某一期建设用地，如居住功能区或新区 建设部分。