池北调查报告

二道白河调查报告

基本概况：二道白河镇地处长白山脚下，素有“长白山第一镇”之美称，距长白山核心景观35公里，距双目峰边境65公里，是进出长白山的门户。行政区域面积约1115平方公里，现辖8个村，15722户，48972人；现有耕地面积654公顷（其中旱田552公顷，水田102公顷），镇属林地面积38.7公顷，草原面积839公顷。

二道白河GDP：约30亿元

人口情况：二道白河镇总人口数量约4.8万人，期中本地人80%，外来人员（做生意、务工、开发商等）占20%，朝鲜族人群占一定比例，政府提供数据居民年收入6-8万元，可支配收入1.6万-1.8万。居调查居民个人收入大约在2000—3000左右。

未来发展：

二道白河土地供应量饱和，未来无新增土地项目，暂无扩大区域面积计划，重点以服务业、旅游业为主，无重工业。

规划项目：

1.恒大矿泉水产业园：矿泉水生产加工基地

2.宝马古城园区建设：文化、旅游接待等

3.长白山十八坊产业园区：逐步形成长白山食品研发基地、创业试验区、等。已有部分通入使用。

基础设施建设：各种配套逐步完善，供暖、供电、煤气、等统一规划

未来交通建设：1.铁路项目：漫江--松江河铁路，今年启动

2.高铁项目：通化---二道白河、四平---二道白河

主要商圈：白河新城商圈二道东沃商圈

丽都花园商圈（新）卡森商圈

城市概况：

优点：二道白河城市建设优良、环境优美，建筑物风格有特点鲜明，人文景观，基础设施，交通慢行道，自行车租赁功能完备。

不足：考察期间风一直较大（不知是季节原因还是常年），城镇人员较为稀少，城镇中心中午在街人数并不多，二道以南，卡森区域街道基本无人，比较冷清。

租金价位：商圈中心区域主街商铺租金较高，月租可达到130元-140元/平，副街月租可达60元-70元/平。白河北城区商铺租金压力较大，退铺意向明显。御麓泉附近商铺火爆，部分商铺租金达22万/年。东沃附近商铺年租15万左右。

商城：唯一一家商城，东沃商城内客流量一般

业态分类：白河商业业态以餐饮和温泉和住宿为主，其他生活服务、文化娱乐配套类比较少。

二道白河居民日常消费习惯：东沃商城、温泉、KTV 池北旅游信息

长白山北景区客流量： 2012年 121万人 2013年111万人 2014年137万人

酒店信息：星级酒店17家，时尚旅馆（家庭旅馆）382家，共计床位2万余张 入住率：旺季100%-淡季40% 游客客源地：东北区域

30% 华东区域25%

华北地区20% 华南区域15% 其他地区10%

最大客源地：北京广东吉林

其中自驾游和自由行游客占总游客量的40%-50% 机场吞吐量

房地产项目概况：

同商圈竞争项目：

1.天福街项目：开发商长白山房地产开发有限公司，体量3.9万平方米，售价1.2万/平。

租售方式：开发商已将商铺大部招商完毕，大品牌有肯德基，其他为特产，餐饮、烧烤、酒吧咖啡等当地品牌。并签订3年租约。如现在购买先期只购买产权，所购商铺仍继续由租户经营，三年后方可自主经营。预计此种租售方式有一定风险。

项目分析：天福街项目属纯商业街模式，商业街总长500米，建筑高度为3层，街道宽度约10米。经调查商铺大部分已招租，招商力度较大，离我项目较近，对我方项目今后商业招商会有一定影响，并且产品同质不利于我方项目开展。

开业日期：预计6月份

天福街招商规划：根据开发商提供资料，主要以大品牌餐饮、当地特产、北朝鲜歌舞、满族风情为主题卖点。

2.丽都花园美食街

模式：全餐饮模式，商铺大部分已经销售完毕，商铺共15-20家，售价在1万元左右，大部分商铺已开业。丽都花园二期正在建设中。

3.东沃商城

二道白河唯一一家商城，主要以超市带动客流，租金100元-160元/平，有部分商铺准备外兑。东沃二期东沃酒店正门对面，据了解准备建设电影院，此项目会对我西村项目造成冲击。

4.其他项目

东沃南侧吉森商业项目正在建设中，包含商铺与酒店，商铺坐东朝西，与西村项目隔岸相对。

东沃北侧新建商场，定位与东沃基本类似，建成后会形成竞争。

西村项目分析：1.项目地势高，风特别大，户外步行街要考虑此因素；

2.周边客流较少，交通暂时不方便；

3.商户意向大都不明朗，担心将来客流问题；

4.商业项目增多，本案产品业态定位要准确，与同商圈同质业态行程差异化，特色化，防止恶性竞争。

二道白河售楼处基本情况：

人员素质一般、沙盘模型陈旧、规模除卡森售楼处外，其余均较小，销售人员无全程介绍，态度一般，问到什么回答什么，主动性较差。售楼处美陈档次不高。

商圈示意图