上海倒楼事件

一。

基础埋深不够可能是关键问题，开发商开挖地下室是诱因
高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ3-2002）的12.1.7条，建筑地基基础设计规范（GB 50007-2002）5.1.3条，对高层建筑的基础埋深都有规定，其对于桩的埋深规定大意是：“采用桩基础，基础埋深为房屋总高度的1/18~1/20，但桩身长度不计入，埋深从室外地坪算至基础底。

”对有地下室的高层建筑，基础埋深从室外地坪算至地下室底板下的桩承台底，一般容易满足要求，但当高层建筑无地下室时，因规范条文中都注明不计入桩长，基础埋深只能从室外地坪算至桩顶承台底，往往很难满足规范对基础埋深的要求。

上海“莲花河畔景苑”十三层总高按36.4M最小高度计算，基础埋深应是1.8-2M深，从图片上看仅仅1.5米左右，但最主要的是开发商建地下车库，严重降低了基础埋深，至使房屋在高差压力下倒塌，因此开发商建地下车库是房屋倒塌的直接原因；从责任分析，1.建地下车库有没有办理规范审批，有没有图纸设计，有没有办理施工许可是分清责任的一个要考虑的因素，如果这些都没有办，开发商是主要责任，同时施工单位和监理单位失责要追究;
二。

是否按抗震7度设防烈度进行抗震设计是一个问题，设计抗倾
覆能力低下是主因。

上海是国家设定7度抗震设防区，并且地质土软弱，地震作用下为液化土，属不利场地，在不利场地条件下达到7度抗震设防，对建筑的基础设计是一个比较高的要求，但从图片看出上海“莲花河畔景苑”十三层房屋的基础没有承台桩基，没有采用整板筏基，而是采用条基，埋深
只有1.5米，抗倾覆能力弱，承台都没有，更降低了抗倾覆能力。

如果设计文件中没有7度抗震设计计算书，说明设计单位违反国标设计，因为7度抗震设防必须要有设计计算书。

现在专家组核算设计结构没有问题，但有没有对抗震计算进行验算，不得而知。

上海“莲花河畔景苑”十三层房屋采用条形基础+预制管桩基础，能达到7度抗震设防是一个问题！！宜用箱桩和筏板基础,或条基+灌注桩，应用大口径钻孔灌注桩或人工挖孔灌注桩+承台能大大提高房屋的抗倾
覆能力。

上海“莲花河畔景苑”十三层房屋的预制管桩桩身钢筋不足，桩有效砼面积不足。

从图片上看采用空心小直径的预制管桩，长细比非常大，承受竖向荷载可能是没有问题，但要承受13层房屋的水平倾覆荷载是
一个大大的问号。

三。

责任主体单位未尽责是次因
作为施工单位按经批准的设计文件施工是质量法规对施工单位明确的质量责任，不能因为建设单位的批示而违反这个责任，明知开挖地下室无设计及图审批准，违反程序施工是施工单位应承担的质量责任。

作为监理单位按质量法规和设计文件以及合同的要求进行监理是监理单位的监理责任，不能因为是建设单位的要求而无视质量法规的要求，明知不符合建设程序的要求，没有及时制止或制止不力时没有向主管部门报告，同样要承担质量责任。

因此要追究责任主体单位重大质量责任事故罪，建设单位是主要责任，施工单位和监理单位也要承担事故责任。

四，违反规划是开发商造成的恶果之一
上海城市规划管理局沪规划(2005)154号批文，该区域的规划名称为“罗阳河畔小区”，而非“莲花河畔景苑”，小区规划为10栋住宅楼，分别为6～11层，最终却盖起11栋，全部为13层。

另有罗阳七村居民向媒体反映，这个地皮本为绿化用地，这一说法还未得到官方信息证实。

2003年上海有偿使用地块一览表显示，“莲花河畔景苑”征用的梅陇镇26号地块，编号为闵字(2003)1 97号，土地出让日期为2003年10月10日，中标价格4600万元，以这一成交价格计算，土地楼板价格
不到604元/平方米，仅占到目前房价的约4%。

上海倒楼事件的法律关系分析
2009-7-13 10:17:25
简要内容：因楼房在交付前倒塌，购房者有权要求开发商退还房款并赔偿损失。

如果鉴定结论表明，未塌楼房主体结构不合格或存在严重影响居住安全的质量问题，购房者仍有权
要求解除合同并赔偿损失。

近日，上海一幢在建住宅楼倒塌，事发后出现了一串问题，房屋倒塌的业主有的要求退房，有的对继续还贷不理解，还有周围楼房的业主也想退房……那么他们的问题该如何解决？
背景新闻
6月27日清晨，上海市闵行区莲花南路罗阳路口西侧，“莲花河畔景苑”小区一栋在建的13层住宅楼整体倒塌，造成1人死亡。

事发后，该幢楼几乎所有的购房者都要求退房，而同一楼盘其他幢楼的购房者也纷纷提出退房要求。

上海市政府在7月3日召开的新闻发布会上宣布，“莲花河畔景苑”在建楼房倒塌事故的主要原因是，楼房北侧在短期内堆土高达10米，南侧正在开挖4.6米深的地下车库基坑，两侧压力差导致过大的水平力，超过了桩基的抗侧能力。

在闵行区政府的牵头下，开发商与业主于7月4日举行了沟通会。

房子倒了，每个月到期的房贷是不是可以不还了？这是很多业主的疑惑。

多家媒体以《楼房垮了，房贷还得继续还》做了报道。

某银行信贷部人士向记者透露：“虽然客户也是受害者，不过这不影响银行和借款人之间的债权债务关系。

抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他财产。

”“不公平，房子都没有了，还要交钱”、“要钱没有，让银行去住倒掉的房子吧”……一些民众从情感上实在无法接受。

“我宁愿这次倒掉的是自己的房子，倒了还省心，等着赔偿就行。

”一位女业主买的是同楼盘的其他房子，但已经不敢再住进去了。

在7月11日再次召开的倒塌楼业主沟通会上，塌楼事故理赔方案公布。

开发商制订了或退钱或换房的A、B两套解决方案供业主选择。

另据上海某律师事务所透露，根据与贷款银行、公积金管理中心等单位的沟通，倒塌楼的业主可以提前解除贷款合同和抵押合同，贷款合同解除后的贷款本息由开发商直接支付给银行。

在贷款合同解除前，借款人仍有义务按期还本付息。

而倒楼开发商则提出不在原址上重建。

据相关报道整理
［说法一］楼倒了，房贷可以免还吗？
楼房倒塌不能构成免除还款的事由
王登巍(河南文丰律师事务所主任)：一个事件里可能会存在几个法律关系，法律关系不同，各方的权利义务也就不同。

社会公众首先关注的是按揭还款的问题，这里就是一个银行借款的法律关系。

即买房人向银行借款，银行将借款按约定支付给开发商作为买房人的购房款，买房人分期偿还银行借款的本息。

作为贷款银行，其义务就是按约发放贷款，其权利就是分期收回贷款本息。

对应的，买房人作为借款人，负有按约定期限和金额偿还本息的义务。

因此，楼房倒塌并不能构成借款人免除还款责任的事由，除非借款合同中有这样的约定。

事实上即便遭遇不可抗力，按揭银行往往还有“保险合同”作为风险保障，更不会在合同中有此类约定。

在按揭贷款合同解除前购房者仍需还贷
刘珂﹙郑州市中原区人民法院法官﹚：
业主和银行签订的是抵押贷款合同，银行作为资金出借方，业主作为借款人，两者之间是债权债务关系。

按照我国《民法通则》的规定，合法的债权债务受法律保护。

债权人有权要求债务人按照合同的约定履行义务。

房屋是贷款的抵押物，抵押物的灭失，并不影响债权债务的存续。

我国《担保法》规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。

因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。

当然，因楼房倒塌，购房合同无法继续履行，购房目的无法实现，业主可以要求解除购房合同和抵押贷款合同，但在房屋按揭贷款合同解除前，购房者仍需还贷。

［说法二］倒塌楼房的赔偿责任谁来承担？
向施工方、保险人追偿恐不可行
王登巍(河南文丰律师事务所主任)：楼房倒了，买房人能不能找施工方追偿呢？这就涉及另一个法律关系：建筑法律关系。

建筑法律关系中包括五大主体之间的合同关系(建设、
施工、勘察、设计、监理)以及侵权法律关系。

基于合同相对性原则，施工方的违约责任只有建设方有权追究，买房人要向施工方追究责任只能是基于《建筑法》规定的侵权责任。

然而，我个人认为由于本案楼房还未交工，更未交付业主，买房人尚未取得房屋产权，所以还不能基于侵权法律关系追究施工方责任。

通常，在按揭购房时，买房人还会与保险公司签署保险合同，买房人能不能依据保险法律关系向保险人索赔呢？这就需要审查买房人签署的保险合同条款，主要看楼房倒塌是否构成保险事故(很多保险公司会把施工责任排除在保险范围之外)、保险合同开始时间(有的保险公司会把取得产权证或者交付使用作为保险起点)、是否具备免责情形等。

通常保险公司会把第三方责任造成的楼房倒塌排除在赔偿之外，而且银行通常是保险事故的第一受益人。

所以，在对买房人“不公平”的保险法律关系中，买受人想要获得赔偿也很难。

这一楼房倒塌事件提醒我们，应对按揭购房相应的制度加以必要的法律干预，完善相应的法律制度，规范相应的法律文本，避免让买房人这一弱势群体单独承受社会事件的后果和责任，合理分解社会风险和法律责任。

我个人认为，买房人还是要把注意力集中在商品房买卖法律关系上。

毕竟买的是房子，倒塌的也是房子，而“房子”与买房人相关联的就是《商品房买卖合同》。

现在由于楼房倒塌，买受人有两种选择：一是现在以标的物灭失为由解除买卖合同，主张退回房款、赔偿损失；二是不解除合同，等待开发商重新盖楼，并根据合同原约定的交房期限主张迟延交房违约金或赔偿损失。

有权要求开发商退还房款并赔偿损失
丁香﹙河南力天律师事务所主任﹚：
合同法律关系具有相对性，仅在合同当事人之间具有约束力。

购房者与开发商之间是商品房买卖合同法律关系，开发商与施工方之间是建筑工程合同法律关系。

故此，赔偿只能在购房者与开发商之间、开发商与施工方之间进行，政府不是合同当事人，不应承担赔偿责任。

因楼房在交付前倒塌，购房者有权要求开发商退还房款并赔偿损失。

如楼房倒塌是由于施工方施工不当造成的，开发商在对购房者承担责任后可向施工不当的施工方追偿。

政府虽不是合同法律关系的当事人，但因涉及众多购房者的利益，政府有义务积极参与协调处理，监督责任方尽快依法合情合理妥善地维护购房者的利益，以维护社会秩序的和谐稳定。

［说法三］同楼盘的其他业主能要求退房吗？
买房人有无单方解除合同的权利是关键
王登巍(河南文丰律师事务所主任)：同楼盘未倒塌的买房人能否退房呢？关键要看买受人是否具备约定或法定的单方解除合同的权利。

一般情况下，《商品房买卖合同》会约定有买受人退房的情形，如迟延交房超过一定期限、设计变更等；法律也规定有买受人退房权，如主体结构不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用等。

如果不具备法定或约定的退房情形，同楼盘的业主就不能退房。

房屋若无质量问题，退房要求难获支持
孙燕﹙郑州市中级人民法院民四庭法官﹚：
楼房倒塌，因标的物灭失，购房合同无法继续履行，购房目的不能实现，购房者有权要求解除购房合同，开发商应当将所收取的房款退还给购房者，并赔偿购房者由此所遭受的经济损失。

对于同楼盘中未倒塌房屋，购房者能否退房，要取决于专业鉴定机构对楼房质量的鉴定结论。

如果鉴定结论认为楼房不存在质量问题及安全隐患，购房者要求退房的诉求较难得到法律的支持。

如果开发商和购房者自愿协商一致，同意解除合同，也是符合法律规定的。

如果鉴定结论表明，未塌楼房主体结构不合格或存在严重影响居住安全的质量问题，购房者仍有权要求解除合同并赔偿损失。