雅戈尔慈溪三北镇香湖丹堤项目策划报告

慈溪在大宁波融合中的市场机会
（一）产业规划对慈溪的影响分析
• 重要加工制造业基地。 • 全省综合物流中心。 • 长三角风景旅游枢纽城市。 • 上海大都市的“菜篮子”基地。
（二）城市规划空间结构对慈溪的影响分析
• 宁波都市区北部中心。 • 总体形成“一心、两区、三园、七镇”的空间布局。
（三）大桥经济对慈溪的影响分析
第二部分 区域经济发展与项目区域机会分析
大宁波区域经济发展状况
（一）大桥经济让宁波向北走。 （二）“一城双核”的宁波大都市框 架
慈溪区域经济发展状况研究
突出慈溪中心城市功能，加强观海 卫、周巷两个副中心城市发展。最终 形成“一体两翼”的城市区域主框架。
慈溪区域经济发展状况研究
“四大基地”
长三角南翼特色制造业基地 都市创汇农业基地 休闲旅游业基地 现代物流业基地
成交 日期
437.7 住宅 04-9-24
437.5 住宅 04-9-24
437.64 住宅 04-9-24
雅戈尔三北镇区域土地投资态势
2、2005年雅戈尔置业三北镇土地投资资料
交易时间 2005-3-1
地块名称
三北1#-18#地块
面积 (亩)
469.2
用 出让 起始价位 成交价 楼面价(元 容积率 途 方式 (万/亩) 格(万) /平方米) （≤）
第三部分 市场竞争程度与本项目市场机会分析
三北镇的机会分析：
由于隶属关系宁波郊区城镇发展重点不在三北镇，由于地处慈溪东端，慈溪城镇发 展重点也不在三北镇。三北镇区域发展必须借助超级平台，整合大资源，发掘自身的权 威性、唯一性、排它性，全新理念梳理三北镇的核心竞争力，结合未来区域发展方向。
三北镇的机会如下： 环境就是生产力——生态立镇，原生态人居天堂。 跳出单一旅游——做大特色休闲产业 让有钱人消费三北镇——招“资”引商，招来资本家后再招商。 以大项目的超级平台作大宁波的枢纽，大宁波双核重要节点。 做强达蓬山特色的徐福文化产业
一荣俱荣，一损俱损，皮之不存毛将焉附！ 二问金蛋，如何与三北镇区域整合发挥“乘法效应”？
区域板块竞争的背后是文化竞争，文化是不可复制的！ 三问金蛋，我们的项目有没有文化？
回家不是度假的开始！ 四问金蛋，为什么是养生不是度假？
拿什么拯救你，我的老板！ 五问金蛋，我们的客户群需要养生吗？
配套不全，“鲁难未已” ！ 六问金蛋，如何建立项目核心竞争力——不老养生生活方式
确定“一心、二带、三区” 的旅游分区空间布局。“一 心”指城区旅游中心，这里 以城区城市景观为中心，东 至浒山农业观光旅游区，西 至天元古旧家具城；“二带” 指南山北水旅游经济带，慈 溪濒临杭州湾，在地理空间 上呈现出明显的“南山北水” 特征；“三区”指达蓬山— ——伏龙山文化旅游区、鸣 鹤———上林湖风景名胜区 和杭州湾滨海休闲旅游度假 区。
地块 名称
地块位置
慈土储(三 北)19 #A地 块
慈土储(三 北)19 #C地 块
慈土储(三 北)20 #A地 块
东临慈土储(三北)19#C地块， 南临东渡村山地，西临 规划鹰山路，北临河
东临慈土储(三北)22#地块及 慈土储(三北)19#B地块， 南临慈土储(三北)23#地 块，西临慈土储(三 北)19#A地块，
金蛋计划
“把嘴伸到大宁波来，屁股坐在三北镇，吃大宁波的粮食，下本项目的金蛋”
吃雅戈尔企业战略发展的粮食！ 吃杭州湾大桥开通大桥经济的粮食！
吃大宁波城市规划的粮食！ 吃大宁波的产业布局的粮食！
吃达蓬山旅游资源的粮食！ 吃徐福文化独特魅力的粮食！
策划概要之—“十问金蛋”
没有航向的航行，任何方向吹来风都是逆风！ 一问金蛋，三北项目策划的方向在哪里？
• 大桥经济核心板块。 • 沿湾产业发展区启动。 • 大桥桥址东侧启动总规划１４３平方公里的杭州湾新区。
本项目区域 在大宁波规划下的市场机会
区位优势明显与行政隶属的尴尬。 接轨大桥经济抢不到“头口水”。 城镇人口少，第三产业难以升级发展。 沿路交通便捷，“长藤结瓜”沿路产业优势不突出 工业经济发展相对落后，房地产行业初步发展 旅游业初步开发，处于低层次阶段
第一部分 企业发展战略与项目机会分析
雅戈尔置业发展战略
【宁波房地产企业分析】 资本寡头与地方诸侯博弈，品牌综合竞争时代来临。
【雅戈尔置业发展轨迹】 扎根宁波大地，高品质高档次开发，布局长三角。
【雅戈尔置业今后发展态势】 从社区开发商到区域性地产商
雅戈尔三北镇区域土地投资态势
1、2004年雅戈尔置业三北镇土地投资资料
三年不鸣，一鸣惊人！ 七问金蛋，我们拿什么形象和客户群共鸣？
Hale Waihona Puke Baidu
不创新，就是最大的风险！ 八问金蛋，我们的产品创新优势何在？ 1、第三代养生主题别墅 2、世界别墅博览园
谋势不谋子，九天之木，势不可挡！ 九问金蛋，如何超常规推广迅速积累势能？
只有卖不出去的价格，没有卖不出的房子！ 十问金蛋，你的价格走势将如何？
雅戈尔置业本项目开发态势
作为雅戈尔集团重点项目开发的本项目，占地389亩，其开发的意义之重大，可 概括为三点： 第一不能“做先烈”必须成功，一荣俱荣，一损俱损； 第二“做先进”超级引擎直接带动雅戈尔三北镇达蓬山旅游区域大战略开发； 第三“做先锋”必须旺销直接关系到其它300余亩土地开发。
企业发展战略给项目带来的机会分析：必须跳出房产做地 产，必须跳出项目做区域，必须跳出“389”放眼“730”。
东临慈土储(三北)18#地块， 南临规划留用地，西临 慈土储(三北)20#B地块， 北临达蓬路
占地规模 （㎡） 55482.77
54096.04
59562.98
容积率 1.0-1.2 1.0-1.2 1.0-1.2
建筑密度 （%） 26
26
26
绿地率 （%）
40
40
40
楼面地价 用地 （元/㎡） 性质
综 合
挂牌
17.9
8410
0
0.111.4
从以上两张表格可以看出，雅戈尔集团从2004年到2005年分别在慈溪三北 镇达蓬山旅游区域取得了近730亩住宅用地，其在旅游区发展高档次居住物业 的战略浮出水面。雅戈尔集团通过下属不同的投资企业在三北镇达蓬山旅游 区准备发展多物业形态，包括五星酒店、度假村、别墅住宅。其在各种物业 上需要有相互之间的功能补充与客源促进。