商务酒店承包经营可行性分析(DOC)

-----成都xxxx酒店-----

2013.09.25

一、项目概述：

成都xxxx酒店坐落于成都市南一环磨子桥—红瓦寺科技商务核心区，毗邻地铁省体育馆站，酒店背依四川音乐学院，与百年学府四川大学隔街相望，数码广场、电脑城、科华路精品川菜一条街、九眼桥—兰桂坊酒吧娱乐街区近在咫尺。

成都xxxx酒店距成都双流国际机场17公里，至春熙路商圈及新国际会展中心仅10分钟车程，交通四通发达。酒店环境舒适典雅，气氛精致舒适，让您在现代城市喧嚣中独享淡定心境，回归内心自由向往，更具人性化的超凡服务为您营造舒心合意之私人空间。酒店开业时间2011年11月。

1、项目名称：成都xxxx酒店

2、地址：成都市武侯区

3、项目规模：125间客房；6层楼

4、项目定位：健康、安全、专业、舒适；

5、房价定位：间为高级双标房门市定价198元，间高级大床房门市定价元，间豪华套房门市定价元；

6、客房平均出租率预估：80%；

7、年承包费用：300万元人民币；

8、总建筑面积：平方米；

9、承包期限：十年，即从起至止。

二、经济型酒店的消费调查

1.价值取向

对于住客来说，他们会选择什么样的地方落脚，什么地方令其最为满意呢？有关机构向北京、上海、武汉、深圳、成都等的779份住客提出了有关酒店价值的问题。

将近1/2住客的认知倾向于这样两个侧面：“酒店是一个为满足出差旅游的需要的很实用的空间，应该物有所值”（44.7%）,“酒店是家的延伸，是充满了温馨场面的地方”（43.0%）。而将近1/3的住客的倾向于认为“酒店是家和工作之外的另一个空间，应该有另外一种氛围”（31.5%）。也就是说，住店客人需要满足其在外出差和旅游的需要，酒店应该是物有所值的；住店客人需要得到关爱和照顾，酒店住宿也需要一种像家一样的感觉；当然酒店不是家，所以酒店这个不平常的空间也得

有一个宜人的、不同的氛围。

2.实际感知

除了标准的“一宿好觉，一份早餐”而外，在经济型酒店里还能够使用的设施和享受到的服务有哪些呢？统计资料显示，目前中国经济型酒店能够让住客享受到的，除了标准的“一宿好觉，一份早餐”外，其他方面的设施和服务分别是：娱乐设施，6%；自助烹饪设施，18%；室内音像设备，29%；酒吧、咖啡厅，29%；自助洗衣服务，35%；中央空调，41%；商品部、熨衣服务、整体浴室，59%；自动售货设备、商务中心服务、会议设施，65%；电热水壶，71%；吹风机、停车场，76%；免费上网、24小时热水供应、分体空调、中央消防系统，88%；24小时接待、室内卫生间、电话、电视、公共休息区域，94%；电梯、公共卫生间，100%。

也就是说，目前一半以上的经济型酒店，已经把24小时接待、公共休息区域设置，把电话、电视、免费上网，把室内卫生间、公共卫生间，把分体空调、中央消防系统，把整体浴室、24小时热水供应、吹风机、熨衣服务、电热水壶，把商品部（或自动售货设备）、商务中心、会议设施等作为了自己标准设施和标准服务的内容。

3.消费价格

目前市场上经济型酒店的门市价格，大致是每间每日100元左右到300元左右（其中中小城市大多控制在200元以内）。例如97元、99元、100元、127元、168元、178元、198元、199元、200元、250元、259元、260元、269元288元、299元、300元等。也有少数“豪华商务房”超过了300元。

调查显示，因私外出对住宿价格的选择多集中在100-224元之间（略低于因公外出的住宿要求），其选择150-174元的比例最高。

调查显示，消费者因公外出的住宿价格集中在150-224元之间，比例达到了四成左右。

4、选择经济型酒店的要素

消费者对经济型酒店的理解，是由多个侧面组成的。如果选其主要关注点再分析，那么可以看出，正是消费者对经济型酒店的诸多判断决定了他们对经济型酒店的选择（即认知科学的“决策”）。为此有关机构又再次询问了被调查者对经济型酒店的“经济性”的理解。

调查结果显示，对于酒店经济性的理解，只有16.0％的消费者是看中价格低廉；而有56.4%的消费者看重的，是在安全、卫生的条件下的价格适中；另外还有27.4%

的消费者看重的，是一定品味下的性价比高。“在安全卫生的条件下的价格适中”，其实，也是性价比的一个具体表述。这也进一步印证了经济性并不意味着单纯的价格低廉，而性价比的确是“经济性”的核心。

三、酒店设施及服务功能

◆项目概况：

项目为一幢 6 层楼的物业,总建筑面积为平方米，合计125个房间。

◆市场定位分析

酒店主要功能为客房和简餐两部分，价格定位应以提高平均房价为出发点，将酒店的门市价格定位在198-- 元左右。同时降低折扣比率，实施实价销售，与周边酒店差异化经营。优化客源结构，以商务散客和旅游散客为主，平均房价经预算可定为198元，然后随着出租率的提升逐步调整平均房价，提高营收。

◆设施服务

停车场

酒店提供免费停车位

酒店服务

送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、商务中心会议服务、前台贵重物品保险柜

餐饮设施

鑫凤白果鸡酒楼：大堂可容纳约120人，另配备5-6个包房，主营白果鸡，白果炖鸡为一种菜品，具有健胃补脾，清热解暑，降脂降压，防癌抗癌之作用。

会议室：可容纳约30人。

四

说明：人员配置根据经济型酒店的经验及惯例，按照客房房间总数的23%即：120间×23%=约28人，同时会根据酒店实际情况和淡旺季对人员配置进行调整。(以下薪资标准参照成都酒店行业相关数据，不包含所有人员的食宿、社保、奖金福利等） 五、酒店收入及成本费用测算

以120间客房计算，通过市场销售分析，我们初步设定宾馆平均出租率80%、平均房价198元、客房月收入570240元预算；餐厅对外承包费用未定。