设计阶段的成本控制

二、地下室优化——案例 层高、垫层、覆土
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化——案例
二、地下室优化 提高停车率的关键措施 ■ 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 ■ 柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图） ■ 避免行车道靠外墙布置 ■ 避免布置平行或斜向车位 ■ 设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 ■ 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表） ■ 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 ■ 关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）
二、地下室优化
提高停车率的关键措施
各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，争 取可行的最小尺寸
二、地下室优化
提高停车率的关键措施Байду номын сангаас
一般一个10万平米规模的住宅小区，考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房 面积约700～800平米左右. 其中： 变配电房： 约150平米 公变房： 约50平米 柴油发电机房：约100平米 水泵房： 约120平米 生活水池：约100平米 消防水池：约150平米 其他： 约50平米 注： 1、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右; 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途 的假设备房; 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可 随意多做.
设备房主要设置在塔楼下方，是针对首层架空的情况而言，当首层是 住宅时，应注意：水泵房及变压器的低频噪音对住户有影响，上部有 水房间对下部电房有影响。
二、地下室优化
车位与柱网布置
问题一：普通车位2400x5000mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm 问题二：部分业主投诉车位宽度及深度严重不够,部分业主投诉车 位宽度紧张，柱网怎么布置？ 答：柱网8000x8000mm，大车位沿地下车库周边布置 此时 1：大车位沿周边布置，保证2700x5300mm，沿边柱距可取6000mm 2：两边靠柱的车位宽度取2500mm，满足部分较宽汽车的停放 3：大车位部分成本增加约7%
客户需求、市场定位决定装修标准 客户细分：寻找目标客户群，目标客户的消费习惯、可承受价格区间、价值取 向分析 周边市场调查：收集分析当地同类型目标市场产品、竞品楼盘的装修标准及供 应、销售情况 装修标准确定：结合项目的市场定位，确定装修标准
此装修标准将指导后期设计方向（市场定位发生变化情况下将修订装修标准）
一、结构优化 案例一：小高层钢筋含量34kg/m2 广州某为12层住宅，经过设计、工程、成本等部门的 共同努力，在设计单位的配合下，优化后方案钢筋含量为 34kg/m2（含承台及地梁），相对同类结构钢筋含量经验值 60kg/m2有较大幅度减少，甚至偏低。 经相关专业人士评估认为结构安全度符合国家标准。从 设计方面而言，已经没有任何的富裕，是结构设计的最底 线。 按5元/kg计算，钢筋成本较常规标准低130元/m2元。
一、结构优化 原因：
1、占总建安成本的比例较高。
2、过剩部分客户价值低，不能成为卖点。 3、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优 化，或者设计院的抵触情绪非常高。 4、实际情况是，水分较大，差异巨大。
一、结构优化
• 我们现在如何控制的？ • 同行在做什么？
一、结构优化
两个指标：钢筋含量与混凝土含量。
1.22*3.048 *1.5
1.22*3.048 *1.2
修改设计 尺寸
修改3
1.04*1.5
700
19.18%
350
15.19
修改尺寸、 15.19 板厚
三、户内精装修优化——案例
案例三、合理的优化设计
类似的设计方案优化，在装修房的设计过程中还能找到很多很多！
这里只是抛砖引玉，大家要在接下来的具体项目的成本优化工作中 多思考！多发现！
成本 （万元）
节约 成本
备注
现设 计方 案
修改1 修改2
1.04*1.62 1.04*1.62 1.04*1.5
1.22*2.44 *1.5 1.22*2.44 *1.2
700 560 870
76.69% 76.69% 19.18%
700 560 435
30.38 24.30 18.88
0 6.08 11.50 修改板材 厚度
一个项目只做一种装修标准，采购，施工管理，预结算，营销 等一系列工作都简单化，提高工作效率
三、户内精装修优化——案例
案例三、合理的优化设计
拉丝不锈钢
三、户内精装修优化——案例
案例三、合理的优化设计
优化方案
套数
安装后 主材单价 （元/张）
434
方案
设计尺寸 （含折边）
板材尺寸 （张）
市场单价 （元/张） 损耗率
小计
乳胶漆 开关插座 小计
82.54%
3.29% 1.92% 5.22%
合计
87.76%
三、户内精装修优化 甲供料选择和采购
甲供材料比例已经占到装修总成本的近60%，控制住材料费用是成 本得以降低的最为关键的一点。
采用战略招标、集中采购、一站式采购有利于成本降低。 以合适及功能性为标准设计，合理的配置、理性的选用材料部品。 成本、采购人员对市场价格、竞争对手配置要熟悉。对装修材料选 择提出合理化建议。
1：当地下车库占地面积小于5000平米，同时建筑居中布置时，停车 率值难于控制。 2：当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻 松做到25平米/辆以下。
二、地下室优化 影响停车率的因素 ■ 固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防区面积等详 规阶段就已确定，不受具体设计技术的影响 ■ 设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响 如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等
二、地下室优化 原因：
1、成本总金额高、单方造价也较高。 2、过剩部分客户价值低，不能成为卖点。 3、对房地产企业来说，大多是低效资产。
4、一旦施工图完成，既成事实，往往没有时间进行优化，或者设计院 的抵触情绪非常高。
二、地下室优化
决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面：
1：地下车库规定停车数量 2：地下车库范围、层数以及布置方式 3：人防地下室面积、等级及布置方式 4：停车率（重点内容） 5：构造做法 6：含钢量
三、户内精装修优化——案例
案例一：设计前置
某项目厨房、卫生间已按水电施工图施工完成，但待全装修图 纸出来后发现：各插座位置、给排水点位置、烟道开口等现场安装 位置与精装图纸有较大出入，为满足装修标准，必须将完工部分做 出改动，为此发生无效成本约20万，分摊到建筑面积增加成本7元/ 平米
厨卫设计、室内户型布置在主体施工图纸出来之前完成，明确 给排水、插座、开关、空调摆放、橱柜摆放位置，避免二次凿除， 发生无效成本。 装修设计与施工图设计同步进行，尽量避免后期变更产生过多 无效成本。
三、户内精装修优化 甲供料选择和采购 甲供料
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 内容 地板类 门及门锁 空调 橱柜 卫生洁具及龙头等 墙地砖 小家电（脱排、灶具、热水器等） 衣柜系统 四期平方米指标 95.23 67.62 63.43 54.49 54.03 42.73 31.79 28.14 17.46 10.18 所占甲供料比例 17.97% 12.76% 11.97% 10.28% 10.19% 8.06% 6.00% 5.31%
图纸会审，较少错漏碰缺。
三、户内精装修优化——案例
案例二：统一标准
某项目一期小高层64户为全装修交楼，营销为促进销售要求提 供两种全装修标准供业主选择（1、650元/平米全装修成本，2、 800元/平米全装修成本），从销售情况来看：1、选择普通标准的 为59户，占92％，2、选择豪华标准的为6户，占8％。 从销售反馈的信息来看，提供两种装修标准对销售基本没有促 进，反倒让客户犹豫不决。
一个永远的“矛盾”
——设计阶段成本控制
困惑：
针对协信现状，为什么必须要做？
都知道很重要，但是谁来做？怎么做？ 靠个人英雄主义？ 一直在努力，从未满意过？
目录： 一、结构优化控制 二、地下室优化控制 三、户内精装修优化控制 四、景观优化控制 五、部品、公共区域装修标准控制
六、设备选型、管网的优化
七、成本对标及优化工作要求
三、户内精装修优化
设计前置、样板先行 在户型设计阶段需同步进行精装修深化设计，力求设计一步到位，减少或 杜绝整改、重复施工等工程，降低成本。 在正式大规模施工前，样板房先行，进行研究调整，降低后期客户投诉引 起的整改成本。
过程中，跟进测算不同方案成本，控制在目标成本范围内。
提交公司及各相关部门达成一致意见，确定全装修交楼标准，并完成书 面审批。
一是看当地政府的执行力度，二是看大家普遍做法，验收 时有没有被卡住过的例子，总之要尽最大努力不做大柱距
二、地下室优化 关注几个要点
■地下车库构造做法很多，并且多数都是长久以来沉淀的精 华 ■ 有几个关键点影响到成本，我们把它进行必要的明确和改 进层高、覆土厚度、建筑垫层、排水找坡、汽车出入口坡 道人防主要出入口 ■ 构造做法对成本的影响主要体现在材料的使用上
建筑结构设计专业度较高，可考虑以下方式进行优化工作： 形成自身的标准化的结构设计要求体系； 借助外部设计咨询公司或专业的结构优化公司开展优化工作； 推进限额设计； 从方案上判断结构的合理性、基础及结构的选型、 专业力量过程跟踪控制、出图前快速测算指标（标准层） 指标横向对比及是否超出目标。
一、结构优化
案例二：结构优化降低成本50元/m2
武汉某项目在应用标准化施工图时，武汉公司规划设 计部对结构部分进行了非常详细的分析，对柱梁板等构配 件和配筋进行逐项优化，并在砼板配筋中采用冷轧带肋钢 筋替代普通圆钢。优化后的结构指标较原版有一定幅度下 降，成本降低较多。 统计地上部分结构指标，钢筋含量从43.9kg/m2降至 35.64kg/m2，砼含量从0.2744m3/m2降至0.2495m3/m2，成本 降低50.76元/m2 。
停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率
二、地下室优化
停车率限制
适用范围：适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式 立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。
二、地下室优化 停车率限值不是最优值，不能因已达到指标而停止优化。
注：很多较大型项目能做到30平米/辆以下
遇有特殊情况，应提前沟通确定
二、地下室优化
• • • • •
成本结论：A＜D ＜ B ＜ C 地下室尽量布置在地下一层，C方案不可取 普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米
二、地下室优化——案例
二、地下室优化 归纳总结——10个常见错误
二、地下室优化 归纳总结——10个常见错误
二、地下室优化 归纳总结——4个控制条件
二、地下室优化 归纳总结——5个优化要点
三、户内精装修优化
合理定位： 根据客户定位合理定位精装修标准，一般情况下，精装修总成本是售价的
10%左右；在大的标准定位下，研究客户细分、如何客户价值最大化。
二、地下室优化 人防地下室布置：
二、地下室优化 人防地下室布置：
二、地下室优化
停车率：地下车库总面积/ 停车位总数 注： 1. 总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃 圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物 管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。 2. 当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托 车位折算后的数量。 3. 停车位总数包括当地政府认可的子母车位。
想尽办法不要让柱距突破8200mm，否则层高、含钢量 等指标将难于实现
二、地下室优化
车位与柱网布置
问题三：有个别地区要求车位2500x5300mm，柱网怎么布置？ 答：柱网8100x8300mm 2：梁高会超过800mm，相应层高也会超过3600mm 3：综合成本增加约10% 此时： 1：平行车道方向柱子断面宽应取550mm