基于不动产预告登记制度的研究

基于不动产预告登记制度的研究

发表时间：2018-03-12T10:25:36.347Z 来源：《建筑学研究前沿》2017年第29期作者：聂晓萌

[导读] 该制度的确立显现我国物权立法进步，对保障购房人利益防止出售方恶意违约起到很大作用。本文就不动产预告登记制度进行研究。

摘要：预告登记制度是不动产物权变动的重要制度，其以风险防范为价值取向，旨在保护期待不动产变动的权利人基于其取得不动产物权的债权请求权的利益。我国《物权法》对预告登记制度进行规定，但其规定过于原则性，较简单笼统，也缺乏可操作性。为使预告登记制度发挥积极作用，应尽快完善相关法律法规，制定出符合我国国情、切实可行的预告登记制度。

关键词：不动产；预告登记制度

引言：

不动产预告登记制度是随着物权法的出台正式纳入我国的不动产登记制度。这是我国我立法的一大进步，也是我国不动产登记顺应房地产发展的需要，对保障当事人的权利，维护市场信用具有重要作用。《物权法》建立不动产预告登记制度，该制度的确立显现我国物权立法进步，对保障购房人利益防止出售方恶意违约起到很大作用。本文就不动产预告登记制度进行研究。

一、预告登记制度概述

1.1预告登记的概念

预告登记，是指当事人约定买卖期房或转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而做的登记。其是在本登记前进行的一项登记，目的在于对第三人予以警示。本登记又称终局登记，是将不动产物权的移转、设定、分割、合并、增减及消灭记入登记簿中。

我国《物权法》第二十条规定不动产预告登记制度，即：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或能进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

1.2预告登记的性质

预告登记是介于债权与物权之间，兼具两者性质，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度；预告登记的权利也是一种具有物权性质的债权，或是一种准物权。预告登记的效力是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律效果，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。

1.3预告登记的效力

预告登记制度的核心就在其效力。“预告登记制度的创设，目的就在于促使以不动产物权变动为内容的债权请求权得以实现，因此，预告登记的效力就是保全债权请求权。”

（1）权利保全

预告登记把债权登记在不动产登记薄上进行公示，使其具有相当于物权的一定排他、对抗的效力，这样任何违背预告登记内容所为的不动产变动都是无效的，使得债权人的请求权得以实现。

（2）保全顺位

法律规定预告登记以保全顺位的效力，实际上使预告登记权利人在将预告登记推进为本登记后，其本登记权利相对于预告登记后存在的权利具有优先实现的特性，保障预告登记权利人本登记权利的优先实现。

（3）破产保护

在相对人陷于破产时，有排斥他人而保障请求权发生指定的效果。预告登记的破产保护效力主要通过赋予以不动产移转为内容的预告登记请求权人以取回权，或以设定抵押权为内容的预告登记请求权人以别除权而实现。

（4）预警

预告登记警示第三人可能承担的风险，避免第三人盲目交易的可能，有利于维护交易安全和市场秩序，也在一定范围内减少登记机关的工作负担。

二、预告登记的变动

2.1预告登记的产生、转让及消灭

预告登记产生的标志是预告登记在登记簿中记载。预告登记具有附随主债权的从属性。当被保全的债权单独转让时，预告登记则依据法律自动随之转让。预告登记的消灭指因预告登记保全的债权请求权丧失存在的基础而于不动产登记薄上将其涂销的事实。

2.2预告登记推进至本登记

促成本登记是预告登记权利人的最终目的，预告登记终究要推进为本登记。预告登记权利人在规定的权利期限内欲促成本登记时，需要双方共同向登记机关请求进行本登记。如果登记义务人不肯协助，那么预告登记权利人可通过诉讼方式获得法院的裁判，然后依据法院的判决向登记机关申请预告登记，或直接向法院申请假处分的执行，由法院来直接要求登记机关进行预告登记。

三、我国不动产预告登记制度的完善

3.1扩展预告登记的效力

我国预告登记仅有保护权利的效力，不能充分发挥出预告登记的效用，应从以下方面拓展：

（1）增加预告登记的顺位保全效力。顺位保全，即先登记者比后登记者有优先权。在顺位保全效力中，当同一个不动产上出现若干个互相冲突的预告登记时，可以以登记时间来确定谁优先享有权利；允许多个人对同一不动产上的同一权利进行预告登记，可在先登记人预告登记权利丧失或无效的情况下，由其他登记人顺位享有权利。

（2）中间处分行为绝对无效应修改为相对无效。中间处分行为应采取相对无效原则，若不动产所有权人的中间处分行为没有妨害到预

告登记权利人的权利，应有效。

3.2扩大预告登记的适用范围

我国预告登记的范围仅包括基于合同产生的债权请求权和以移转物权为目的的请求权，使用范围狭窄，至少从两个方面扩展：（1）一些重要的不动产物权的请求权，如建设用地使用权与农村土地承包经营权应纳入预告登记的的范围。（2）法院判决、政府的行政决定、法律规定、遗产继承等产生的请求权，也应纳入预告登记的范围。

3.3细化和补充预告登记的程序性规定

申请条件应明确。申请预告登记应双方同意，如果一方不同意，可到法院进行诉讼，根据法院的判决再进行预告登记。预告登记机关应统一。登记机关应定为一个部门，这个部门可以是行政部门，也可以是法院，但应该统一，即不管怎样，在同一主权范围内，由同一性质的登记机关办理登记事务。

给予预告登记义务人抗辩权。预告登记制度侧重于保护登记权利人的利益，但权利义务的分配应均衡，没有无限制的权利。我国《物权法》只规定预告登记权利人的权利，没有赋予预告登记义务人以抗辩权。预告登记并没有改变原来的债权债务关系，预告登记义务人应享有抗辩权，《物权法》应予以明文规定。

补充预告登记推进为本登记的程序。鉴于从预告登记过渡为本登记的程序规定无法或缺，未来的不动产登记法或物权法司法解释中应补充，以填补法律漏洞。

结束语：

预告登记基于功能上的“债权物权化”性质而得以对抗有害的中间处分行为。具有保全顺位、保全权利、完善权利及警告第三人的效力。《物权法》确立的预告登记制度，会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，实现社会的公平和效益。在实践中不断完善预告登记制度，对其发挥自身作用，达到预期的立法目的有重大意义。

参考文献

[1]何凤仙：《浅析预告登记制度的完善》，《金卡工程?经济与法》2014年第2期，第137页

[2]刘欢乐，姜静：《浅析我国物权法中的预告登记制度》，《金卡工程?经济与法》2013年第3期，第256页