景瑞地产北辰项目定位及物业发展建议报告
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产业以家具、橡胶化工、机电加工、生物医药、五金制品、自行车及配件为主， 年销售收入8.4亿，属发展中小型科技园区，依托北辰科技园发展潜力巨大。
本报告是严格保密的。
项目向东
天津五大风景区之一，环境优美，空气清新
银河风景区：
《天津市城市总体规划（2005—2020年）》中明确规划： 天津市在中心城区外环线周围规划建设5处城市风景区 （侯台风景区、梅江南风景区、柳林风景区、南淀风景区、银河风景区） 和1处植物园。 银河风景区距本案4.4公里，其中中心水库占地3000亩， 现政府正在招商引资，寻求合作开发伙伴， 未来将成为天津著名娱乐旅游景点 。
机、机电设备、电脑刺绣等多个方面产业；
本报告是严格保密的。
项目向西
公墓改造工程即将启动，道路两侧将种植大量树木
北仓回民公墓：
天津最大的回民公墓，距本 案3.6公里。
老北仓公墓建于1954年， 总占地面积为600多亩，共有土 葬坟11万余座。
本市今年就将启动公墓改造 工程，计划打造全国一流“憩 园”，按照规划设计，老北仓公 墓一马平川的原址，将平地起 “风云”，所有的山丘、绿地、 道路两侧、植树葬区，都将栽种 银杏树、蜀柏、紫葳等景观效果 好、树形优美的树木。
5公里半径范围内：
向北依次为： 小贺庄工厂区，朱唐庄； 向南依次为： 规划用地、红旗农场；
向西依次为： 消防演习大队、规划用地、 北仓回民公墓；
向东依次为： 小贺庄、小淀镇、银河风景区；
5公里半径圈
永定河
朱唐庄
小贺庄工厂区本案 小贺庄公墓 Nhomakorabea公墓
规划用地消演防习
大队
规划用地
外
环
线线
红旗农场
津榆公路
小 淀 小淀 科 技 园
这
是
景
瑞
地
产
赋
予
天
津
二
零
零
八
的
另
一
份
献
礼
●
也
即
将
景瑞地产北辰项目
成 为 阁 下
最
定位及物业发展建议报告
值 得 炫 耀
的
资
产
……
本报告是严格保密的。
目标
报告结构
1 2 3 4 5 6
本报告是严格保密的。
项目解析 市场分析 项目定位 开发策略 物业建议 营销建议
项目解析
外环小淀组团规划/3号线辐射/环境一般/公墓影响
区域特征：
外环规划小淀组团（城市新家园） 地铁3号线辐射区域 南部毗邻北辰高科技园南区 东部遥望银河度假风景区
项目特征：
规模中等/容积率偏低 地块易于规划/昭示性好 配套较差/交通条件一般 路网限制/公墓3.6公里存在心理影响
区位条件
项目地处北辰小贺庄，津榆公路南侧，属近郊陌生 区域，地块相对独立，片区认知度较低。
消防演习大队：国家级培训机构，主要用于培训消防军官；
每年只进行两次象征性消防演习，不影响周边居住
本报告是严格保密的。
项目向东
村落建筑破旧、生活氛围匮乏/科技园潜力大
小贺庄：小型原始村落，建筑破旧，环境脏乱。 小淀镇：包括小淀镇、小贺庄、刘安庄、赵庄、温家房子，本地农村 人口2
万，外地人口2万。
小淀镇小型科技园
项目所在区位属于城市边缘 地带；
位于北辰区小贺庄，区域基 础建设较差，具发展相对成熟 的小淀镇6公里左右；
位于规划环外新家园小淀组 团内，但组团规划建设尚未完 成，预计仍需3年左右时间；
规划外环新线将项目纳入主 城区内，与环外各新家园组团 共同构成环外新居住圈，未来 区域价值将有较大提升；
京津塘高速 规划环外环
本报告是严格保密的。
交通条件
地铁3号线：沟通四大繁华商业区/两大名园/两大产业园
地铁3号线与本项目最近站点为磨床厂站 磨床厂距项目直线距离4.2公里 磨床厂距项目行车距离5.7公里
本报告是严格保密的。
3号线简介：起自西南方向的西青区华苑产业园区，终至东北方向的北辰区小 淀，途经华苑产业园区、天津工业大学，华苑，王顶堤，红旗南路，水上公 园，水上北路，吴家窑，昆明路，营口道，和平路，解放北路，天津站，小树 林，中山路，北站，铁东路，张兴庄，宜兴埠，津围公路，磨床厂，王朝酒 厂，小淀23个车站其中，地面站1个，高架站4座，地下站18座
津榆公路 规划外环新线
外环线
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区位条件
本项目位于天津绿肺之内，生态环境优良。
天津规划外环500—— 1000米绿化带，其中北辰区东 部为主要绿化区，未来将成为 天津绿肺，为居住提供了良好 的生态环境。
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基本指标
中等规模住宅项目，容积率较低，受90/70限制， 地块规则，内部平坦，进入性与展示性较好
占地面积 容积率 建筑面积 建筑密度 绿地率 用地性质 楼面地价 限制 地表情况
141621.6㎡ ≤1.6
226594.56㎡ ≤25% ≥40%
居住用地 1850元/㎡
90/70 方正、平坦
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津榆公路
小贺庄工业区
消防演习队
小贺庄
规划用地
地块内部
周边环境
周边环境目前较为杂乱/原有村庄、工业区林立
地铁3号线可实现1.2.9线换乘，换2号线可直达天津机场
银银河河风风景景区区
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项目向北
少量小型工厂无严重影响/大量规划用地未来潜力巨大
项目向南
小贺庄工厂区：泡沫厂、金属厂、玻璃制造厂、砖厂、制桶厂 ； 朱唐庄：小型村庄，村落脏乱破旧；庄内的朱唐庄小学属村级小学；
规划用地：小淀镇预留发展用地，未来不排除新项目进入的可能性； 红旗农场：占地5400余亩，涉及草坪、草卷、鲜奶、淀粉、防盗门窗、电焊
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周边配套
配套以服务农民及工人为主，品质较低且严重缺乏
类别 规模 便利店 小型村级 通讯 移动、联通村级网点 幼儿园 村级私人幼儿园 小学 镇级、村级小学 饭店 小型饭店 医院 镇级医院 超市 --------菜市场 --------商场 --------
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交通条件
津围公路 京津塘高速
高速、快速公路交错，但便捷交通匮乏/ 处于规划地铁3号线15分钟服务区域内
津榆公路 地铁3号线
津蓟高速
外环线
道路交通：外环线、京津城铁、京津唐高速、津围公路、津榆公路等多条城市主干道、快速路交错构成项 目交通网路。津围路综合治理工程正在规划阶段，未来承运能力将高于津榆公路； 公共交通：159、177、670、671公交线路可达本项目2公里范围内，分别通往核心城区和北辰中心区； 轨道交通：未来地铁3号线、8号线通过小淀镇，项目位于地铁站点的15分钟服务区域内，预计地铁3号线 2010年竣工，2012年全线运行；
本报告是严格保密的。
项目向东
天津五大风景区之一，环境优美，空气清新
银河风景区：
《天津市城市总体规划（2005—2020年）》中明确规划： 天津市在中心城区外环线周围规划建设5处城市风景区 （侯台风景区、梅江南风景区、柳林风景区、南淀风景区、银河风景区） 和1处植物园。 银河风景区距本案4.4公里，其中中心水库占地3000亩， 现政府正在招商引资，寻求合作开发伙伴， 未来将成为天津著名娱乐旅游景点 。
机、机电设备、电脑刺绣等多个方面产业；
本报告是严格保密的。
项目向西
公墓改造工程即将启动，道路两侧将种植大量树木
北仓回民公墓：
天津最大的回民公墓，距本 案3.6公里。
老北仓公墓建于1954年， 总占地面积为600多亩，共有土 葬坟11万余座。
本市今年就将启动公墓改造 工程，计划打造全国一流“憩 园”，按照规划设计，老北仓公 墓一马平川的原址，将平地起 “风云”，所有的山丘、绿地、 道路两侧、植树葬区，都将栽种 银杏树、蜀柏、紫葳等景观效果 好、树形优美的树木。
5公里半径范围内：
向北依次为： 小贺庄工厂区，朱唐庄； 向南依次为： 规划用地、红旗农场；
向西依次为： 消防演习大队、规划用地、 北仓回民公墓；
向东依次为： 小贺庄、小淀镇、银河风景区；
5公里半径圈
永定河
朱唐庄
小贺庄工厂区本案 小贺庄公墓 Nhomakorabea公墓
规划用地消演防习
大队
规划用地
外
环
线线
红旗农场
津榆公路
小 淀 小淀 科 技 园
这
是
景
瑞
地
产
赋
予
天
津
二
零
零
八
的
另
一
份
献
礼
●
也
即
将
景瑞地产北辰项目
成 为 阁 下
最
定位及物业发展建议报告
值 得 炫 耀
的
资
产
……
本报告是严格保密的。
目标
报告结构
1 2 3 4 5 6
本报告是严格保密的。
项目解析 市场分析 项目定位 开发策略 物业建议 营销建议
项目解析
外环小淀组团规划/3号线辐射/环境一般/公墓影响
区域特征：
外环规划小淀组团（城市新家园） 地铁3号线辐射区域 南部毗邻北辰高科技园南区 东部遥望银河度假风景区
项目特征：
规模中等/容积率偏低 地块易于规划/昭示性好 配套较差/交通条件一般 路网限制/公墓3.6公里存在心理影响
区位条件
项目地处北辰小贺庄，津榆公路南侧，属近郊陌生 区域，地块相对独立，片区认知度较低。
消防演习大队：国家级培训机构，主要用于培训消防军官；
每年只进行两次象征性消防演习，不影响周边居住
本报告是严格保密的。
项目向东
村落建筑破旧、生活氛围匮乏/科技园潜力大
小贺庄：小型原始村落，建筑破旧，环境脏乱。 小淀镇：包括小淀镇、小贺庄、刘安庄、赵庄、温家房子，本地农村 人口2
万，外地人口2万。
小淀镇小型科技园
项目所在区位属于城市边缘 地带；
位于北辰区小贺庄，区域基 础建设较差，具发展相对成熟 的小淀镇6公里左右；
位于规划环外新家园小淀组 团内，但组团规划建设尚未完 成，预计仍需3年左右时间；
规划外环新线将项目纳入主 城区内，与环外各新家园组团 共同构成环外新居住圈，未来 区域价值将有较大提升；
京津塘高速 规划环外环
本报告是严格保密的。
交通条件
地铁3号线：沟通四大繁华商业区/两大名园/两大产业园
地铁3号线与本项目最近站点为磨床厂站 磨床厂距项目直线距离4.2公里 磨床厂距项目行车距离5.7公里
本报告是严格保密的。
3号线简介：起自西南方向的西青区华苑产业园区，终至东北方向的北辰区小 淀，途经华苑产业园区、天津工业大学，华苑，王顶堤，红旗南路，水上公 园，水上北路，吴家窑，昆明路，营口道，和平路，解放北路，天津站，小树 林，中山路，北站，铁东路，张兴庄，宜兴埠，津围公路，磨床厂，王朝酒 厂，小淀23个车站其中，地面站1个，高架站4座，地下站18座
津榆公路 规划外环新线
外环线
本报告是严格保密的。
区位条件
本项目位于天津绿肺之内，生态环境优良。
天津规划外环500—— 1000米绿化带，其中北辰区东 部为主要绿化区，未来将成为 天津绿肺，为居住提供了良好 的生态环境。
本报告是严格保密的。
基本指标
中等规模住宅项目，容积率较低，受90/70限制， 地块规则，内部平坦，进入性与展示性较好
占地面积 容积率 建筑面积 建筑密度 绿地率 用地性质 楼面地价 限制 地表情况
141621.6㎡ ≤1.6
226594.56㎡ ≤25% ≥40%
居住用地 1850元/㎡
90/70 方正、平坦
本报告是严格保密的。
津榆公路
小贺庄工业区
消防演习队
小贺庄
规划用地
地块内部
周边环境
周边环境目前较为杂乱/原有村庄、工业区林立
地铁3号线可实现1.2.9线换乘，换2号线可直达天津机场
银银河河风风景景区区
本报告是严格保密的。
项目向北
少量小型工厂无严重影响/大量规划用地未来潜力巨大
项目向南
小贺庄工厂区：泡沫厂、金属厂、玻璃制造厂、砖厂、制桶厂 ； 朱唐庄：小型村庄，村落脏乱破旧；庄内的朱唐庄小学属村级小学；
规划用地：小淀镇预留发展用地，未来不排除新项目进入的可能性； 红旗农场：占地5400余亩，涉及草坪、草卷、鲜奶、淀粉、防盗门窗、电焊
本报告是严格保密的。
周边配套
配套以服务农民及工人为主，品质较低且严重缺乏
类别 规模 便利店 小型村级 通讯 移动、联通村级网点 幼儿园 村级私人幼儿园 小学 镇级、村级小学 饭店 小型饭店 医院 镇级医院 超市 --------菜市场 --------商场 --------
本报告是严格保密的。
交通条件
津围公路 京津塘高速
高速、快速公路交错，但便捷交通匮乏/ 处于规划地铁3号线15分钟服务区域内
津榆公路 地铁3号线
津蓟高速
外环线
道路交通：外环线、京津城铁、京津唐高速、津围公路、津榆公路等多条城市主干道、快速路交错构成项 目交通网路。津围路综合治理工程正在规划阶段，未来承运能力将高于津榆公路； 公共交通：159、177、670、671公交线路可达本项目2公里范围内，分别通往核心城区和北辰中心区； 轨道交通：未来地铁3号线、8号线通过小淀镇，项目位于地铁站点的15分钟服务区域内，预计地铁3号线 2010年竣工，2012年全线运行；