国外养老住宅概况分析

美国——持续照料退休社区
德国——相互扶持式社会养老日本——小规模多机能社区养老英国——社区照顾模式
香港——孝心楼（长幼共融）新加坡——社区养老
丹麦——DIY养老社区
……
美国
持续照料退休社区
✓老年公寓独立生活
✓有各种辅助设备的生活区
✓有人照料的退休社区
✓护理院
✓居家养老
✓“家庭共享”结伴养老
美国养老社区服务付费方式
独立生活：住在老年公寓或老年聚集住宅，个人按月支付房租和服务费用；
协助生活（住在协助生活区或居民照料区）：一般资金来源于个人资金、社会保险收入补充、长期照料保险，医疗补助；
独立和辅助生活：一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。

社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。

不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。

辅助医疗生活（住在护理院）：护理院资金支付来源有私人资金、医疗补助、长期照料保险。

居家生活（住在家庭照料社区）：类似于护理院提供的照料，服务费用的支付来源有个人资金、医疗保险、医疗补助、个人健康保险、长期照料保险。

一．按照建筑类型、规模：养老新镇、养老村落、养老营地、集合式老年公寓、持续照护养老社区美国养老社区-分类
服务于55岁以上年纪较轻的老年人，一般都建有各种体育、娱乐场所，硬件设施良好，高尔夫球场是标准配置之一，又称为休闲生活型养老社区。

主要服务高龄人群，提供专业
性医疗护理，医疗设施完备。

自然形成的养老社区
只留老人的社区居住到老的社区
二．按照医疗护理程度：生活自理型养老社区、生活协助型养老社区、特殊护理养老社区、持续照护养老社区
需得到州政府授权才能开发和运营，同时
还要与医院或其他专业护理机构紧密合作。

美国约5％
在美国一些地方，“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式，美国是“以房养老”模式的鼻祖。

许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。

由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比较可观的。

除此之外，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，至今已有20多年的经验。

“倒按揭”发放对象为62岁以上的老年人，有三种形式，前两种与政府行为相关，后一种则由金融机构等办理，不需政府的认可手续。

除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一。

美国养老社区经营方式
会员模式（90%）
市场利率租赁模式（以房养老/倒按揭）
案例链接
概念：
美国一般将老人按其健康活跃或需要照料的程度，分为三类：自理（55-65岁）、半护理（65-75岁）、全护理（75岁以上）。

CCRC则是指在一个综合社区中，为老人都能提供相应的居住产品，以满足老人在不同生理年龄阶段，对居住和配套服务的要求。

社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容，提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。

CCRC模式九大特征：
满足上述3类老人居住需求；
根据三类老人的基本特征，产品类型有所区别；
三类产品配比：12:2:1；
附近紧邻医院，社区内有医疗室，每层设置护士站； 无大会所，但提供丰富的活动设施；
设老人专属食堂；
只租不售，收取年费及入门费；
项目多在郊区，以多层为主；
服务人员与老人比例1:1
美国CCRC持续照料社区
案例
链接
◆校园附属养老社区◆特别人群社区：退休教师社区退休邮递员社区黑人养老社区
美国退伍军人养老社区……
美国特色化养老
例如：宾夕法尼亚大学村退休社区
美国养老社区特点
◆社区特色突出体现在建设和管理上，在人口构成、硬件设施、医疗护理、生活
方式、环境氛围等方面都极具特色。

◆养老社区里的老人需要通过多种社交网络、文化教育、运动休闲、旅行娱乐等
活动来增加人际交往，丰富闲暇生活。

◆日常生活丰富多彩，有专属电视频道、广播节目、报纸杂志等，文娱设施完备，
美国所有养老社区几乎都拥有一个或多个高尔夫球场。

◆住宅以低层建筑为主，所有建筑高度一律不超过两或三层，室内实行低按键、
高插座设置，街道为无障碍步行道、无障碍防滑坡道，实施严格的人车分流，高尔夫电瓶车是合法交通工具。

日本
小规模多机能的社区养老
✓同居式家庭养老
✓分居式家庭养老
✓社会化养老
✓养老护理福利机构
✓护理保健机构
✓医疗护理机构
居住类型特征入住对象
老年住宅
原宅改造对原有住宅进行适老化改造，提供社区养老服务一般老人“二代居”老人与子女同居一户、一层或一栋，方便子女照顾一般老人
老年之家
老年公寓
专用型全是老人住户、配有管理员、提供必要服务自理老人
混住型老人住户与一般住户混住、配有管理员、提供必要服务自理老人
机构设施
经济型养老院入住老人缴纳一定费用基本自理老人
老年保健设施作为老人从出院到回家的过渡机构，提供短住及康复服务经锻炼可恢复老人
高龄福利中心小规模设施，如老年活动中心，界提供需护理老人居住需护理及自理老人
特别养护之家提供全方位医疗、护理服务不能自理老人
疗养型医疗设施需要长期疗养的场合可以在此接受包含护理的服务不能自理老人日本养老居住类型
日本老年住宅分类
◆养护老人之家（收容型）：为65岁以上，由于身体上、精神上或者环境上的理由，以及经济上的理由，而在自宅里的生活困难的人，提供日常生活中必要服务的设施。

◆特别养护老人之家：属非医疗机构，与医院有协议合作绿色通道和定期医生坐诊制度，对有特殊护理需求的老年人提供服务，看重平时护理。

◆轻费老人之家：免费或以低额的费用入住，主要服务对象是健康自理的老人，提供一定的照护疗养，还能对外提供居家养老服务。

◆收费老人之家：引入社会的资金力量建设，对入住对象无限制，但需要支付较为高额的入住费用，多为富裕阶层。

1、健康型：数量非常少，以生活自理程度较高的老人为，原则上一旦老人需要护理就必须退院；
2、住宅型：当老人身体状况需要护理时，通过护理程度认定后，可接受住宅式服务；
3、附带护理型：分为“入住自立型”、“护理专用型”，得到护理保险的特定设施认定，入住者需接受生活护理的指定养老院。

◆日间照护中心(日托所)：社区配套型服务设施。

日本“镶嵌式”养老模式
在日本，并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。

目前，日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。

在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20至30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”，并以直营或连锁方式扩张。

日托所各具特色：
如主要针对老年男性，以器械技能训练为主要特色；
如日托所拥有的煲汤馆，为老人提供有营养的煲汤；
日本连锁便利店“罗森”将提供老年人看护服务，“护理经理”常驻店内提供咨询。

日本两代居住宅模型
同居寄宿型同居分住型
日本老年住房“两代居”模式
邻居和住型完全邻居型
案例：幸朋苑老人院
养老设施与幼儿园共同设置在日本十分常见。

这种模式既能迎合老人愿意与儿童共同在一起的心理，又能够将养老设施与幼儿园进行统一建设和管理，节约建造和人力成本。

从规划角度来看，幼儿园在居住区中的配置密度与老年日托设施较为类似，若将这类养老机构与幼儿园设置在一起，则能实现与社区的紧密结合，从而较好满足社区养老的服务需求。

日本特色化养老
◆与幼儿园为伴
◆建在医院上的养老院
案例：京都老人之家
日本的第一家都市型的老人公寓是“京都老人之家”，设计结构多样，而且大楼的下层是一所中型公立医院，方便老人就医，以解除他们最担心的“看病难”的问题。

同时，老人之家的公共使用面积大约占设施的三分之一，是老人们娱乐活动和社交的场所。

这里可以下围棋、练气功、作茶道、打网球等。

另外，为了让这些老人的技术和才能进一步服务于社会，设施内设有“高科技人才中心”，向社会开放，帮助老人进行再就职。

日本老年房地产
休闲疗养型养老房产：
多依托日本特有的温泉、海滨和森林风貌，利用日本地方上人口减少、空余土地较多的特点，以低廉价格供应房屋。

如日本东部的千叶、神奈川和静冈等县名胜地有不少养老房产项目，人民币数约需十万元，即可购买一套数百平方米、带有菜地和花园的现房别墅，开发商还会辅以相应的医疗、生活和娱乐设施。

充分考虑医疗看护功能的房产项目：
其中涉及房间装修、家具家电、看护设备的预留位置和接口、室内无障碍设计，以及安防和报警装置等。

开发商为逐渐步入高龄的用户提供全套房屋改装服务，或是将此类设计融合于带有养老特色的房产项目中进行出售。

日本养老社区特点
◆日本的老人住宅多为独栋存在，未形成规模化的小区；
◆保持老年人生活的常态化，让其周围有不同年龄层的人群；
◆较完善的护理制度，维护老人的自立与尊严，在给与帮助的同时，更多的让老人做自己力所能及的事情；
◆与传统养老院不同，服务型高龄者住宅如一般的租赁房屋一样，老人可以单独出门、无门禁、无会客时间上限制，所享有的服务也可根据个人不同进行添加(收取相应费用)；
◆日本政府和企业在建设各类养老设施时，十分注意专业化问题，如住宅居室设计、家居用品设计、餐饮配备、看护和服务人员培训等。

而每一个专业问题都涉及更为深入的细分领域，因此养老院的主办方往往将这些细节问题外包给专门企业。

养老设施社会化建设和运营的过程，带动了一大批类似“老人用品专卖”、“老年餐饮专营”、“老人之家管理咨询”、“养老服务人员培训”等企业发展，这在某种程度上形成了以养老设施为核心的“养老院经济”产业形态。

德国
相互扶持式社会养老
✓居家养老
✓老年住区养老
✓机构养老
德国养老模式
◆居家养老护理型：以传统居家上门护理为主，日间照料中心和短期托老所为辅
居家上门护理：护理保险则按护理级别以固定的金额支持上门护理的服务。

日间照料中心：通过上门护理服务的帮助，在洗漱早点完毕后，老人可去日间照料中心。

短期托老所：在亲戚朋友邻居不在的情况下(如外出旅游)，或自己刚从医院回家需康复阶段，老人可进入短期托老所。

根据护理保险规定每年最多期限2个月。

◆机构养老（养老院）: 养老机构与居家养老最根本的不同在于24小时全方位服务，包含护理、日间生活、起居等，且多分布在居民密集区，少数分布在郊区及度假区内
◆居家养老结合机构养老: 以养老居家服务监护式公寓为主，购买或租赁新建居家服务监护式公寓，也提供相应的上门护理服务，老年人一旦卧床不起可直接进入邻近的养老院。

德国养老政策支持
“四大支柱”保障老年人养老权益第一支柱是社会基本养老保障
第二支柱是私人养老金计划
第三支柱是个人储蓄
第四支柱是援助计划
德国养老住宅特点
一、养老地产的社区养老和机构养老互为依存，共同发展。

社区养老和机构养老作为德国最主要的两大养老体系，皆由政府财政拨款支持，两者一般会毗邻建设，以形成各种资源共享的优势。

二、通过“储蓄时间”计划获得社区养老及居家养老中上门护理时间，老年人在不脱离原有社区人际关系同时享受养老院的护理服务。

三、政府大力补贴，对需要护理老人按照不同护理级别，给予不同支持，对参与护理的企业给予财税支持，是名副其实福利型养老国家。

1、对不同护理级别居家养老型老人的补贴标准：护理级别1 -每月450 欧元、护理级别2-每月1100 欧元、护理级别3 -每月1550 欧元。

2、对于入住养老机构老人的补贴标准：护理级别1 -每月1023 欧元、护理级别2-每月1279 欧元、护理级别3 -每月1550 欧元。

3、对于开办护理机构或养老机构的企业补贴标准：对于设立养老机构或养老院的企业，地方政府另给予每个床位16000欧元的一次性财政补贴。

四、居家养老与机构养老相互依托，80岁以下居家养老护理为主，80岁以上机构养老为主。

五、养老物业以出租为主，德国有专业的养老地产物业管理公司。

英国
社区照顾模式
第一，生活照料（饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等），又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。

第二，物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。

如地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为他们安装楼梯、浴室、厕所等处扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备设施，改建厨房和房门等。

第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。

如保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。

另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。

第五，整体关怀（改善生活环境、发动周围资源予以支持等）。

如由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。

行动不便的老年人则由中心定期派专车接送。

同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所——老年人工作室。

其他
新加坡：一般兴建在成熟的社区中。

公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。

住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。

丹麦：目前最流行是自助养老社区（DIY ）
香港：长幼共融，子女与家中长者同居一楼相互照应，购房者只需宣誓表示愿意长期照顾老人，便可优先购入私人住宅单位，如香港乐融轩。

全球养老地产样板-案例。