2019年10月常熟凯泰置业常熟古里地块前期调研简报49P
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区域现状：目前区域相对陌生，居住、商业氛围欠缺 配套资源：目前周边缺乏高端配套，诸多需求仍需依赖主城区
交通现状：目前诸多道路尚未修通，小环境交通存在不便 城市发展：目前古里片区正在发展，尚缺乏足够的吸纳力
噪音污染：临近两条镇区主干道，存在噪音污染
项目 劣势
小结 同度观点
1、项目地块体量适中，适合发展高品质居住区。但经济指标中限高与限低的相 关要求给规划造成一定困难。其他各项经济指标均比较合理适中。 2、从项目区域位置来看，项目所在地距主城区仅15分钟车程，且未来极有可能 纳入市区行政版图，但目前区域热度不够，普通市民对区域仍然认定为乡镇板块。 3、地块自然环境优良，适合打造高品质住宅社区，但同时周边中高端配套仍然 缺乏，相关诉求仍需依赖主城区。
Part 2 宏观市场展望
政策回顾 市场情况展望 小结/同度观点
宏观市场展望 政策回顾
2019年上半年房地产调控政策一览（苏州、常熟）
政策类型 区域 发布日期 政策主题
主要内容
房地产 政策
苏州 常熟 常熟 常熟 常熟
3月4日 4月15日 1月18日 4月1日 6月13日
苏州版“限购令”
居民家庭限购第三套住房，外地户籍家庭限购第二套住房。还调整了 此前出台的“限涨令”，将商品房销售申报价格由原来的“3个月内不 得调高”，调整为 “今年年内原则上不得调高”。
地块周边道路及河流 主要道路：文学街、金华路、204国道、规划路 主要河流：青墩塘河
项目本体分析 项目周边条件
项目交通条件 本案交通可达条件良好，周边道路系统丰富，主要由省道、国道、高速组成 本案南侧与常熟最主干道青墩塘路（204国道旧线）相聚仅500米 项目经204国道至常熟主城区约15分钟车程，经204国道及227省道至常熟乡镇较为方 便，经204国道及苏嘉杭高速、沿江高速至南通、上海、嘉兴、杭州均十分便捷。
土地 坐落
地块 现状
土地 面积
土地 用途
文学街以南、青墩塘河以北、金 华路以东 现状条件
53485㎡
商业用地，城镇住宅用地
容积率 1.2-1.5
建筑 密度
≤30%
绿化率 ≥30%
使用 年限
备注
住宅70年，商业40年
商业面积不超20%，住宅建筑限 低12米、限高30米，可分割出售
项目本体分析 项目基本条件
已取得新建商品住房预（销）售许可证的，须在5日内一次性公开全部 房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售，价格公示使用统一的 《常熟市商品房价目表》进行公示。
2019年下半年开始，宏观房地产调控进入密集期，“新国八条”、“限购令”等严政相 继出台，于此同时，常熟市场调控政策相对温和，根据最新的消息，常熟并未被列入本 轮“二三线城市限购”名单，市场获得了调整发展的契机。
《常熟市住宅区物业管理实施 办法》
规定了住宅小区物业管理相关内容的规范性操作规则。新建小区物业 用房总面积不得少于建筑物总建筑面积的7‰，其中物业管理办公及辅 助用房为3‰，物业管理经营用房为4‰。新建住宅区建设单位须通过 招投标方式聘选物业服务企业，前期物业服务合同应报市住建局（房 管局）备案。
常熟发改委《关于开展商品房 销售明码标价专项检查的通知》
项目本体分析 项目优劣势分析
项目优势与劣势 区域与前景：处于城市发展纽带，但目前仍属乡镇区域 环境与配套：自然资源环境优越，但相应配套缺乏 交通与出行：大交通网络具有一定优势，小环境交通不便 规划与发展：规划前景良好，但目前缺乏直效吸引力
项目 优势
区域前景：城市发展的纽带区域，是未来重要的商业、文化、休闲中心 宜居环境：自然资源环境优越，宜居性强 交通环境：交通便捷度高，出行方便 未来规划：未来规划有文化、休闲、商业、学校等众多配套，资源丰富 发展潜力：目前区域尚在开发，未来潜力不可估量
凯泰置业常熟古里地块前期调研简报
本案为我司进行初步调研工作后形成的调研简报
方案纲要
项目本体分析 宏观市场展望 常熟市场分析 项目规划建议 项目定位探讨 项目营销探讨
Part 1 项目本体分析
项目基本条件 项目周边条件 项目优劣势分析 小结/同度观点
项目本体分析 项目基本条件
经济来自百度文库标
面积适中，土地面积53485㎡，按最高1.5容积率，建筑面积可达80227.5㎡。地块条件 的特殊之处在于对住宅建筑既有限低、又有限高（限低12米，限高30米）。
预订等性质的费用。对取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企 业要在10日内公开销售。
《关于调整常熟市住宅专项维 修资金交存标准的意见》
确定各类房屋计算交存首期维修资金的住宅建筑安装工程每平方米造 价为1500元。不配备电梯的房屋和配备电梯的房屋分别按照住宅建筑 安装工程每平米造价的5%和8%，交存首期维修资金。
《市政府办公室关于贯彻房地 产市场调控政策的通知》
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不 低于基准利率的1.1倍。调整个人转让住房的营业税政策，个人将购买 不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。不得进行预售，不得以 认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、
冯仑 万通集团董事长
不认为中国会出现类似于日本、美国房地产泡沫破裂的情况，因为中国房地产现在只是住宅市场， 商务公共物业还远未发展起来，整体的房地产业还处在一个初级发育的阶段。“但是现在商用不动 产正在进入一个快速发展时期，”冯仑说，“这和日本当年房地产非常成熟后出现的饱和情况是完 全不一样的。也就意味着中国房地产市场不会出现所谓泡沫崩溃”。
宏观市场展望 政策回顾 房价稳步趋上涨，十年调控亦茫茫 除2019-2009年，整体经济受国际金融危机影响房价出现小幅下挫，10年来房价上涨平稳
2019-2019年全国市场商品房销售均价趋势图（元/㎡）
数据来源：国家统计局
宏观市场展望 市场情况展望
2019年上半年销售面积和销售额比1~5月上升3.8和6.0个百分点,稍有起色,但依然 不乐观,从过去十年上半年的同比增速来看,今年的商品房销售增速水平已处历史低 位,仅好于08年同期的表现。考虑到10年下半年商品房销售面积占全年的62%,若政 策不放松,全年商品房销售面积增长可能低于5%,甚至面临负增长。上半年商品房平 均价格5536元/平米,同比上涨9.9%,但较1~5月下跌2.1%,房价在平稳中小幅回落。
交通现状：目前诸多道路尚未修通，小环境交通存在不便 城市发展：目前古里片区正在发展，尚缺乏足够的吸纳力
噪音污染：临近两条镇区主干道，存在噪音污染
项目 劣势
小结 同度观点
1、项目地块体量适中，适合发展高品质居住区。但经济指标中限高与限低的相 关要求给规划造成一定困难。其他各项经济指标均比较合理适中。 2、从项目区域位置来看，项目所在地距主城区仅15分钟车程，且未来极有可能 纳入市区行政版图，但目前区域热度不够，普通市民对区域仍然认定为乡镇板块。 3、地块自然环境优良，适合打造高品质住宅社区，但同时周边中高端配套仍然 缺乏，相关诉求仍需依赖主城区。
Part 2 宏观市场展望
政策回顾 市场情况展望 小结/同度观点
宏观市场展望 政策回顾
2019年上半年房地产调控政策一览（苏州、常熟）
政策类型 区域 发布日期 政策主题
主要内容
房地产 政策
苏州 常熟 常熟 常熟 常熟
3月4日 4月15日 1月18日 4月1日 6月13日
苏州版“限购令”
居民家庭限购第三套住房，外地户籍家庭限购第二套住房。还调整了 此前出台的“限涨令”，将商品房销售申报价格由原来的“3个月内不 得调高”，调整为 “今年年内原则上不得调高”。
地块周边道路及河流 主要道路：文学街、金华路、204国道、规划路 主要河流：青墩塘河
项目本体分析 项目周边条件
项目交通条件 本案交通可达条件良好，周边道路系统丰富，主要由省道、国道、高速组成 本案南侧与常熟最主干道青墩塘路（204国道旧线）相聚仅500米 项目经204国道至常熟主城区约15分钟车程，经204国道及227省道至常熟乡镇较为方 便，经204国道及苏嘉杭高速、沿江高速至南通、上海、嘉兴、杭州均十分便捷。
土地 坐落
地块 现状
土地 面积
土地 用途
文学街以南、青墩塘河以北、金 华路以东 现状条件
53485㎡
商业用地，城镇住宅用地
容积率 1.2-1.5
建筑 密度
≤30%
绿化率 ≥30%
使用 年限
备注
住宅70年，商业40年
商业面积不超20%，住宅建筑限 低12米、限高30米，可分割出售
项目本体分析 项目基本条件
已取得新建商品住房预（销）售许可证的，须在5日内一次性公开全部 房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售，价格公示使用统一的 《常熟市商品房价目表》进行公示。
2019年下半年开始，宏观房地产调控进入密集期，“新国八条”、“限购令”等严政相 继出台，于此同时，常熟市场调控政策相对温和，根据最新的消息，常熟并未被列入本 轮“二三线城市限购”名单，市场获得了调整发展的契机。
《常熟市住宅区物业管理实施 办法》
规定了住宅小区物业管理相关内容的规范性操作规则。新建小区物业 用房总面积不得少于建筑物总建筑面积的7‰，其中物业管理办公及辅 助用房为3‰，物业管理经营用房为4‰。新建住宅区建设单位须通过 招投标方式聘选物业服务企业，前期物业服务合同应报市住建局（房 管局）备案。
常熟发改委《关于开展商品房 销售明码标价专项检查的通知》
项目本体分析 项目优劣势分析
项目优势与劣势 区域与前景：处于城市发展纽带，但目前仍属乡镇区域 环境与配套：自然资源环境优越，但相应配套缺乏 交通与出行：大交通网络具有一定优势，小环境交通不便 规划与发展：规划前景良好，但目前缺乏直效吸引力
项目 优势
区域前景：城市发展的纽带区域，是未来重要的商业、文化、休闲中心 宜居环境：自然资源环境优越，宜居性强 交通环境：交通便捷度高，出行方便 未来规划：未来规划有文化、休闲、商业、学校等众多配套，资源丰富 发展潜力：目前区域尚在开发，未来潜力不可估量
凯泰置业常熟古里地块前期调研简报
本案为我司进行初步调研工作后形成的调研简报
方案纲要
项目本体分析 宏观市场展望 常熟市场分析 项目规划建议 项目定位探讨 项目营销探讨
Part 1 项目本体分析
项目基本条件 项目周边条件 项目优劣势分析 小结/同度观点
项目本体分析 项目基本条件
经济来自百度文库标
面积适中，土地面积53485㎡，按最高1.5容积率，建筑面积可达80227.5㎡。地块条件 的特殊之处在于对住宅建筑既有限低、又有限高（限低12米，限高30米）。
预订等性质的费用。对取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企 业要在10日内公开销售。
《关于调整常熟市住宅专项维 修资金交存标准的意见》
确定各类房屋计算交存首期维修资金的住宅建筑安装工程每平方米造 价为1500元。不配备电梯的房屋和配备电梯的房屋分别按照住宅建筑 安装工程每平米造价的5%和8%，交存首期维修资金。
《市政府办公室关于贯彻房地 产市场调控政策的通知》
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不 低于基准利率的1.1倍。调整个人转让住房的营业税政策，个人将购买 不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。不得进行预售，不得以 认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、
冯仑 万通集团董事长
不认为中国会出现类似于日本、美国房地产泡沫破裂的情况，因为中国房地产现在只是住宅市场， 商务公共物业还远未发展起来，整体的房地产业还处在一个初级发育的阶段。“但是现在商用不动 产正在进入一个快速发展时期，”冯仑说，“这和日本当年房地产非常成熟后出现的饱和情况是完 全不一样的。也就意味着中国房地产市场不会出现所谓泡沫崩溃”。
宏观市场展望 政策回顾 房价稳步趋上涨，十年调控亦茫茫 除2019-2009年，整体经济受国际金融危机影响房价出现小幅下挫，10年来房价上涨平稳
2019-2019年全国市场商品房销售均价趋势图（元/㎡）
数据来源：国家统计局
宏观市场展望 市场情况展望
2019年上半年销售面积和销售额比1~5月上升3.8和6.0个百分点,稍有起色,但依然 不乐观,从过去十年上半年的同比增速来看,今年的商品房销售增速水平已处历史低 位,仅好于08年同期的表现。考虑到10年下半年商品房销售面积占全年的62%,若政 策不放松,全年商品房销售面积增长可能低于5%,甚至面临负增长。上半年商品房平 均价格5536元/平米,同比上涨9.9%,但较1~5月下跌2.1%,房价在平稳中小幅回落。