房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)

销售。
(O／I／F) $
2．将账面价值为65，000美元的设备以5，000美元的价
格现款销售。
(O／I／F) $
3．以7％的利息率向银行借款100，000美元，借款将于
三年后到期。
(O／I／F) $
4．发行面值为100美元，利息率为6％的优先股1，000股， 每股售价180美元。 (O／I／F) $
经营活动产生的现金流入额 $5，544，000 $4，885，000 $5,882，000
二、投资活动分析
（一）投资活动现金流量项目编制 （二）投资活动分析
（一）投资活动现金流量项目编制
1．收回投资所收到的 现金
实际收回的投资款项，包括投资本金和投资收益。债券利息收入应与本金分开按反映。
2．分得股利或利润所 收到的现金
固定资产(增加)减少额 $(2,828,000) $(2，559,000) $(2，129，000)
购买／处置子公司 (137,000) (3，269,000) (150，000)
债券投资(增加)减少额 356,000
63，000 (309，000)
其他现金流入
434．000
555，000 520，000
b．在(1999／1998／1997／1996)年，宝洁公司出售的债券数量超过了它购买的数量。 c．对于投资活动来说，宝洁公司连续三年都是现金(流入／流出)。 d．宝洁公司披露的投资活动的现金状况(好／差)，
用至少两个观察结果支持你的结论。
三、筹资活动分析
（一）筹资活动现金流量项目编制 （二）筹资活动分析
投资活动的现金流入 1、收回投资所收到的现金 2、取得投资收益所收到的现金 3、处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金 4、收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动的现金流出项目有： 1、购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 2、投资所支付的现金 3、支付的其他与投资收到的现金
（三）筹资活动现金流量
浅谈现金流管理
集团财务管理部：侯世荣
第一节 现金流量表的初步分析
一、现金流量表及其有关概念 现金流量表是反映企业一定会计期间现金和现金 等价物（以下简称现金）流入和流出的报表。
1、现金及现金等价物
现金
企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款，包括现金、 可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金。
论。
四、三种活动关系分析
练习
区别现金流量表中的经营活动、投资活 动和筹资活动 理解数据的内在含义以及交易活动是产生 现金流入还是现金流出 Kristin联合公司用直接法编制现金流量表。 对每一笔业务，选择O，I或F的方式确定下 列业务是属于经营活动、投资活动还是筹 资活动。
1．将成本为2，000美元的存货以5，000美元的价格现款
净收益(损失)
$3，763，000 $3，780，000 $3，415，000
折旧／摊销费
2，148，000 1，598，000 1，487，000
资产／负债净增加(减少)额 (437，000) (255，000) 1，001，000
支付的其他与经营活动有关的现金 70，000 (238，000) (21，000)
调整项目一 ——非经营活动的损益
需扣除的非经营活动损益（筹资和投资活动的损益） 处置固定资产、无形资产、其他长期资产的损失 固定资产报废损失 财务费用 投资损失（减收益）
调整项目二
——不支付经营资产的费用 需加上的不支付经营资产的费用
计提的减值准备 计提固定资产折旧 无形资产摊销 长期待摊费用摊销 待摊费用减少 预提费用增加
这说明中海地产深圳公司(发行／回购)了更多自己的股票。 回购公司已发行在外的股票并在未来日期再次发行的股票叫（ ？）股。 b．财政年度截止到(2009／2008／2007)年，宝洁公司股票发行的数额超过回购的数额。 c．宝洁公司(支付/未支付)股利。 d．宝洁公司反映的筹资活动产生的现金状况(好/差)，用至少两个观察结果支持你的结
因对外投资而分得的股利或利润
3．取得债券利息收入 所收到的现金
企业债券投资所取得的现金利息收入。包括在现金等价物范围内的债券投资，其利息收 入也在本项目中反映
4．处置固定资产、无 形资产和其他长期资产 而收到的现金净额
出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有 关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的 保险赔偿收入等
源自文库
5．购建固定资产、无形资产 和其他长期资产所支付的现 金
为购建固定资产而支付的款项，包括购买机器设备所支付现金及增值税款、建造 工程支付的现金、支付在建工程入员的工资等现金支出。
购买无形资产支付的现金，包括企业购入或自创取得各种无形资产的实际现金交 出。
6．权益性投资所支付的现金 企业购买股票等权益性投资所支付的现金
调整项目三 ——非现金流动资产减少
需加上的非现金流动资产减少 存货减少（减增加） 应收票据减少（减增加） 应收账款减少（减增加） 预付账款减少（减增加） 其他应收款减少（减增加）
调整项目四 ——经营性应付项目增加
需加上的经营性应付项目增加 应付票据增加（减减少） 应付账款增加（减减少） 其他应付款增加（减减少） 应付工资增加（减减少） 应付福利增加（减减少） 应交税金增加（减减少） 以及递延税款贷项（该项目的性质比特殊，也可列作非经营损益）。
3、现金流量表
现金流量表的内容 （1）本期现金从何而来 （2）本期的现金用向何方 （3）现金余额发生了什么变化
二、现金流量分析的意义
现金流量分析具有以下作用： 1、对获取现金的能力作出评价； 2、对偿债能力作出评价； 3、对收益的质量作出评价；
三、现金流量表的项目
（一）经营活动现金流量 （二）投资活动现金流量 （三）筹资活动现金流量
3．借款收到的现企
企业举借各种短期、长期借款所收到的现金
4．偿还债务所支付的现金
当期实际偿还债务所支付的现金，包括：归还金融企业借款、偿付企业 到期的债券等。
5．发生筹资费用所支付的 现金
企业为发行股票、债券或向金融企业借款等筹资活动发生的各种费用
6．分配股利或利润所支付的 现金
企业当期实际支付的现金股利以及分配利润所支付的现金
投资活动产生的现金流入$（2，175，000） $(5，210，000) $(2，068，000)
a．因为(增加)减少固定资产活动导致宝洁公司现金(流入／流出)。 这说明宝洁公司在(购置／出售)更多的固定资产。 一般来讲，这说明公司处于(扩张／收缩)阶段。 固定资产是利润产生的资产。更多的购置固定资产是为了在年末产生(更高／更低) 的收 入。
支付的现金
商品而预付的现金等。
6．经营租赁所支付的现 金
当期实际支付的经营租赁租金款项反映
7．支付给职工以及为职 工支付的现金
以现金方式支付给职工的工资和为职工支付的其他现金。支付给职工的工 资包括工资、奖金以及各种补贴等；为职工支付的其他现金，如企业为职 工交纳的养老、失业等社会保险基金、企业为职工交纳的商业保险金等
（一）筹资活动现金流量项目编制
1．吸收权益性投资所收到 的现金
通过发行股票等方式筹集资本所收到的现金。其中，由金融企业直接支 付的手续费、宣传费、咨询费、印刷费等费用，从发行股票取得的现金 收入中扣除，以净额列示。
2．发行债券所收到的现金
企业发行债券筹集资金收到的现金。委托金融企业发行债券所花费的费 用，与发行股票所花费的费用一样处理
发生一些其他与筹资活动项目有关的现金收入和现金支出。
练习
中海地产深圳公司 筹资活动产生的现金流量 截止到(单位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30日 2007年6月30日
发行(购买)股票
$(757，000) $(432，12100) $91，000
发行(购买)债券
NA
(98，000)
7．偿付利息所支付的现金 企业用现金支付的借款利息、债券利息等。
8．融资租赁所支付的现金
融资租赁租入固定资产所支付的现金。包括支付的当期应付租金和前期应付未付而 于本期支付的租金
9．减少注册资本所支付的现 金
企业因缩小经营规模而由股东抽回资本所发生的现金支出，在本项目反映。
10．与筹资活动有关的其他 现金收入与支出
第二节 三种活动及其分析
一、经营活动分析
（一）经营活动现金流量项目编制 （二）经营活动分析
（一）经营活动现金流量项目编制
1．销售商品、提供劳务 收回当期的销售货款和劳务收入款，收回前期销售货款和劳务收入款，
收到的现金
以及转让应收票据所取得的现金收入等。
2．收到的租金
企业收到的经营租赁的租金收入。
（一）经营活动现金流量
经营活动现金流入 （1）销售商品、提供劳务收到的现金 （2）收到的税费返还 （3）收到的其他与经营活动有关的现金
经营活动现金流出 （1）购买商品、接受劳务支付的现金 （2）支付给职工以及为职工支付的现金 （3）支付的各项税费 （4）支付的其他与经营活动有关的现金
（二）投资活动的现金流量
8．支付的增值税款
购买商品实际支付的能够抵扣增值税销项税额的增值税进项税额，以及实 际交纳的增值税税款。
9．支付的所得税款
当期实际支付的所得税
10．支付的除增值税、所 得税以外的其他税费
本项目反映企业按国家有关规定于当期实际支付的除增值税、 所得税以外的其他各种税款。包括本期发生并实际支出的税 金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金
现金等价物
一项投资被确认为必须同时具备四个条件：期限短、流动性 强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险小。
2、现金流量
现金流量分为现金流入量和现金流出两类， 经营活动现金流入、经营活动现金流出 投资活动现金流入、投资活动现金流出 筹资活动现金流入、筹资活动现金流出。
现金净流量 现金流入和与现金流出的差额,反映企业各类活动形成的现金流量的最终结果。
7．债权性投资所支付的现金
购买的除现金等价物以外的债券而支付的现金。购买债券的价款中含有债券利息的 ，以及溢价或折价购入的，均按实际支付的金额反映
8．其他与投资活动有关的现 金收入与支出
其他投资活动项目的现金收入和现金支出。
练习
中海地产深圳公司 投资活动产生的现金流量 截止到(单位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30日 20007年6月30日
5．支付6，000美元的应付账款。
(O／I／F) $
6．出售所持有的股票，取得现金12，000美元。该普通 股初始以5，000美元购得，在上期会计年度截止日其 市场价值为11，000美元。(O／I／F) $
7．1月1日，以现金50，000美元，长期应付票据150，
NA
借款增加(减少)
(183，000)
65，000 345，000
支付的其他与筹资活动有关的现金(116，000) (92，000) (84，000)
筹资活动产生的现金流入额 $(1，056，000) $(557，000) $(352，000)
参照上面中海地产深圳公司的现金流量表中筹资活动部分的数据回答下列的问题。 a．财政年度截止到2007年，中海地产深圳公司因发行(购买)股票产生现金(流入／流出)。
3．收到的增值税销项税 企业销售商品收到的增值税销项税额以及出口产品按规定退税而取得的
额和退回的增值税款
现金，应单独反映。
4．收到的除增值税以外 实际收到的其他的税费返还，如所得税、消费税、关税和教育费附加返
的其他税费返还
还款等。
5．购买商品、接受劳务 当期购买商品支付的现金、当期支付的前期购买商品的应付款以及为购买
11．支付的其他与经营活 除上述主要项目外，企业还有一些项目，如管理费用等现金
动有关的现金
支出，
练习 a．中海地产经营活动的现金流量状况(好／差)。 b．用至少一个观察结果支持你的观点。
中海地产深圳公司 经营活动产生的现金流量 截止到(单位：千元) 2009年6月30日 2008年6月30 El 2007年6月30日
筹资活动的现金流入项目包括： 1、吸收投资所收到的现金 2、借款收到的现金 3、收到的其他与筹资活动有关的现金
筹资活动的现金流出项目包括： 1、偿还债务所支付的现金 2、分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 3、支付的其他与筹资活动有关的现金
（四）经营活动现金流量与净利润
分析净利润与净现金流量的差别，有利于分析收益的质量和企业的营运资金管理状况。 企业当期取得的净利润的基础上，通过有关项目的调整，可以确定出经营活动的现金流量。