房地产企业现金流管理问题及对策

房地产企业现金流管理问题及对策

现金是企业流动性最强的资产，它贯穿于企业生产经营的各个环节，能否进行有效的现金流管理，关系到企业的生存与发展。房地产行业是典型的资本密集型行业，具有对资金的需求量大、开发建设周期长、资金回笼速度慢等特点，与一般行业相比，面临更高的资金风险。目前，因为资金链断裂而倒闭的房地产公司不在少数，因为资金链断裂而烂尾的楼盘不在少数。从小处说，影响开发商的利益，影响广大业主的权益;从大处说，烂尾楼盘得不到妥善解决，会影响社会稳定。但是目前我国大多数房地产企业并没有足够重视对企业现金流的管理，也没有建立起有效的现金流风险预警机制来防范财务风险。本文针对房地产企业现金流的特点，在分析了我国房地产行业现金流量管理存在的问题的基础上，提出了相应的优化策略，对于房地产企业加强现金流管理具有一定的借鉴意义。

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现金流概念

要聊现金流，我们有必要先了解一下现金流的概念：

现金流量出处是现代理财学，是指投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付数量

企业的现金流也有三类：

经营性现金流：主要来自销售产品或提供服务，主要去向是采购、发工资、交税等；

投资性现金流：主要来自出售固定资产、股权等资产或得到分红等投资收益，主要去向是购买固定资产、出资入股其他企业等；

融资性现金流：主要来自接受他人入股或借款、发行债券及其他债务融资，主要去向则是给股东分红、还本付息等。

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地产企业现金流状况

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投融资阶段的现金流管理

1.挖掘融资现金流

短期内获得新的融资是不太可能的，当前主要的融资方式仍然是银行贷款、债券融资和非标融资。但是企业可以善用一些地方政府出台的金融帮扶政策，比如原有贷款展期、无还款续贷、加快贷款审批、发放政策性贷款、开辟贷款绿色通道等。

此外，企业还可以积极拓展其他融资方式和渠道。下面介绍几种可行的方式。

1.1. 收益权转让

企业可以将未来相对比较稳定、可靠的收益转让给特定投资者，这个投资者可以是金融机构。

这就相当于是把未来的收益提前了，帮助企业应对眼前的难关。

1.2. 委托贷款

如果从银行获得贷款难度很大，也可以考虑从其他企业，特别是有产业链关系的国有企业通过委托贷款的方式获得贷款。

实际上，我国委托贷款的数额巨大，统计表明，2016年末，全国委托贷款余额大约在121亿人民币。

1.3. 应收账款收益权抵押借款

这是将质量比较好的应收账款抵押给银行或者其他机构，获得借款。

2. 适当压缩投资支出

地产投拓的主要标的物是土地，土地是地产开发企业最重要的资源储备，也是主要成本。

土地购置：企业购置土地时，需支付土地出让金或一定比例的收购金额，形成资金流出。土地款已结清的存量土地储备，并不影响未来需要流出的资金，因此在分析现金流的目标下并不是重点；需要关注的是未支付的土地价款，以及公司未来对土地的投资；而后者主要受到拟投拓土地的价格和面积影响，其中价格因素取决于区域和时点。

首先，未支付的土地价款若占比较高，对现金流压力较大：

土地价款的支付方式取决于不同的土地购买方式。

1）通过招拍挂方式获得土地较为严格，虽然可以分期缴纳，但需在土地成交后一年内结清；因此通过单独招拍挂拿地的地产公司如果存在未结清土地价款，则短期流动性压力较大。

2）通过收购方式拿地，由于可以分期支付价款，当期资金压力相比招拍挂小，同时待支付价款支付的周期延长，同样侵蚀现金流。

3）通过合作方式拿地，不仅可以实现合作双方的优势互补，还可以降低公司的运营风险，缓解资金压力，优化资源配置。

其次，需关注土地价格和购置方式；虽然影响土地价格的因素较多，但最需要关注地产企业布局的时点以及区域。

1）布局时点：在行业低迷期布局，获得土地成本更有优势；但如果在行业上升期，追随市场行情、逆势在热点区域滞后布局，则承担的土地成本更高，前期购置的资金流出形成的压力自然更大。

2）布局区域：一二线城市，由于人口密度高，城市开发程度成熟，新增土地供给更有限，需求量大，因而土地成本相对较高；相比之下，三、四线城市的土地价格则明显较低。

布局区域对当前土地价格，和未来的销售现金流入均有影响，还应该综合考量：布局核心热点区域，由于新增房地产供给的稀缺性以及较高的购买力，会减少库存去化低、价格难以覆盖成本以及资产减值的风险。

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运营阶段的现金流管理

现金流的流入和流出分别反应了开发业务中的各项活动，流入主要是销售回款，流出主要是工程款等相关费用支出。

销售及回款

销售回款是房企最为便宜的融资款项，加快款项回笼无形中加大了房企自身的杠杆，如何做好销售回款，提高经营性现金流效率呢？

一、加强渠道带客，提升转化促去货

在资金紧张的时候，营销费用应该用在刀刃上，可以适度增加优质渠道数量和佣金激励强度，因为渠道费用都是在产生成交的基础上产生的，通过渠道增加带客量，加快去货，加速回款。

这里需要注意的是渠道不是越多越好，因为太多管理成本增加，反而降低了渠道效果，此外，客户也并非越多越好，如果渠道带的水客多反而是对案场资源的浪费。所以需要定期根据渠道效果对渠道进行筛选。

要发挥渠道的作用，还有需要置业顾问的配合，一方面加强置业顾问杀客能力，渠道带的客户成交了才能拿到佣金激励继续带客；另一方面，可以配合降价等各种促销优惠手段促进逼定成交。

另外，还可以加强置业顾问的激励，他们的收入也主要是建立在成交基础之上，提升拓客激励或佣金激励，可以推动他们寻找客户和推动成交。

另外一个效果较好的渠道是全民营销，尤其是对老业主资源的挖掘，可以通过活动或佣金激励发展经纪人，发动老带新。

认筹也可以带来一部分回款，但是相对房企来说，那点钱意义不大，认筹的主要意义在于筛选和锁定客户意向，提升转化，进而加速回款。

二、巧用销售策略，改变付款方式