现金流管理技巧(201X稿)

注：营运资本=流动资产－流动负债
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自由现金流量
2.自由现金流量趋势图
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根据自由现 金流量的变 化趋势，可 以分析现金 流量的充足 程度，为企 业财务决策 服务。
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房地产业现金流量考核工具
1. 内部收益率（IRR）
内部收益率IRR是指项目在整个计 算期内各年净现金流量的现值累计等于 零(或净年值等于零)时的折现率。
租赁、偿还贷款等。ppt课件
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自由现金流量
1.认识自由现金流量 企业扣减维持持续发展所需的固
息税前利润
定资产投资以及营运资金投资后
的现金流量。
+ 折旧和摊销
－所得税 －必要的资本性支出 －营运资本净增加
自由现金流量代表一种投资 机会。Hale Waihona Puke Baidu由现金流量就是一 种可用于“自由投资”的现 金流量。
自由现金流量
发展速度、融资扩张、战略重点的匹配 避免太过于多元化发展。
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房地产业现金流战略管理
2. 现金流管理与企业生命周期相结合
不同生命周期对资金的需求不同，现金流 的总体特征及流入流出比重也不同。
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房地产业现金流战略管理
3. 流动性、收益性和增长性的动态平衡
流动性可以通过现金流量循环的效率来创造。 收益性是企业通过经营使其获利的能力的表现。 增长性是企业自我积累和发展能力的表现。
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房地产业现金流战略管理
4. 现金流平衡
最理想的是将不同投资回报期及 不同现金回款方式的业务进行组合， 以分散风险。
[案例]：酒店与地产联合经营
[结论]：现金流战略管理的
最高境界：平衡性与收益性的均衡
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房地产业现金流战术管理
策略与方法
1. 现金流预算
房地产企业年初，由财务部门编制资金总预算计
3. 资产净利率
资产净利率=销售净利率×资产周转率
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房地产业现金流量考核工具
4. 净现金流量变动趋势
企业在一定时期内现金流入和流出 的差额。项目能否快速取得现金的净流 入，实现投入产出的良性循环，是公司 发展能力的重要标志。
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房地产业现金流的综合分析
经营活动 投资活动 筹资活动 现金流量 现金流量 现金流量
沃伦•巴菲特的投资基石——自由现金流量 现金流量是企业的血液，它体现的是现金收
益、风险和回报的持续性。
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现金的分类
1. 库存现金
2. 银行存款
定期存款、通知提前支取的定期存款
3. 其他货币资金
外部存款、银行汇票存款、银行本票存款、
信用证存款、信用卡存款。
4. 现金等价物
企业持有的期限短、易于转换为已知金额的
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房地产业现金流“管理重点”
重点一：现金流奖惩制度
强化项目公司总经理、分片执行总经理对 所管项目现金流计划管理的职责和相关经营 指标的考核，对经公司评审通过的现金流回 笼上调计划实行指令性管理，并辅以必要的 激励与奖惩措施。
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房地产业现金流“管理重点”
重点二：满足贷款的现金流指标
中国房地产前沿讲座
房地产现金流管理
挖掘房地产业现金流深处的潜规则
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房地产业现金流量的特点
房地产现金流就是在一定时期内通 过融资和销售房地产品而取得的现金流 入，在支付购置土地款、工程款、营销 费用、管理费用、财务费用、税金和偿 还借款后的差额。
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房地产业现金流量的特点
1. 土地储备的现金投入大而集中，且占用 时间长，银行贷款受政策制约。 2. 预售制度和银行按揭的实施，加快了现 金回笼速度，提高了资金回报率。 3. 支出的刚性和收入来源的不确定性，增 加了现金流量管理的难度。 4. 税负支出高 ：（1）发生在预售阶段 （2）土地增值税清算阶段
划，它由资金预算收入、资金预算支出两大主体
内容构成。
其中，资金收入预算最核心的内容是企业通过销
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房地产业现金流管理常见问题
1.现金流管理没有与企业战略相吻合
现金流管理只是停留在现金预算、日常流量、流 程、流速和风险预警等战术性管理，没有同企业的 发展战略有效地结合起来，更没有同企业的不同发 展阶段的重心相匹配。
2.现金流管理缺少全程控制
多数房地产企业现金流量管理的手段只是侧重于 事后分析，而缺乏事中的控制、事前的预测和安排。
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综合分析与判断
经营、投资活动效益良好，仍进行 筹资；若无好的投资机会，浪费
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-
+ -+
-
-
偿债时期
+
扩张期，分析投资盈利能力
-
财务可能恶化，投资、筹资分抢 营
运资金
+
进一步分析投资活动现金流量内容
-
破产风险存在
+
财务状况不稳定
-
ppt课件财务危机
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房地产业现金流战略管理
策略与方法 1. 企业战略与现金流管理相结合
内部收益率是效率型指标，它反映 项目所占用资金的盈利率，是考察项目 资金使用效率的重要指标。
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房地产业现金流量考核工具
2. 预售周转率
预售周转率是指期内预售回笼资金 与平均存货（土地、在建工程、已竣工 待售物业）的比率。
反映资产周转速度，比例越高，则 资产速度越快。
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房地产业现金流量考核工具
加快现金流规划与管理，尽快满足贷 款条件
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房地产业现金流“管理重点”
重点三：合理确定销售价格
加大销售推盘量与销售进度，合理确定销 售价格，并加强账款催收，加快销售资金 回笼。
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为何重视现金流量？
现金至尊——CASH is King ——欧美流行的财务理念
现金流比利润更重要！
——海尔第13条管理规则 股价波动与现金流量的正相关关系
现金、价值变动风险很小的投资。
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现金流量的分类
1、经营活动现金流量
房地产企业：主要包括销售房屋、转让土地、
提供劳务、出租房屋、发包工程、征用和批
租土地、购买设备材料、接受劳务、缴纳税
款等。
2、投资活动现金流量
企业长期资产的构建及长期投资业务。
3、筹资活动的现金流量
增资扩股、外部借款、股利利息支付、融资
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房地产业现金流管理常见问题
3.现金流管理没有重视现金流质量
由于房地产企业的考核与绩效评价体系仍是 “利润导向型”，所以企业实践中对现金流 量的管理存在着严重滞后性和被动性特征。
一些企业只有在发不出工资、没钱购买原材 料、需要动用现金交税的时候才关心现金流； 现金流紧张时，往往通过延期支付土地款、 拖欠工程款等恶劣方式度过难关，丧失信誉。