湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案

湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案

[裁判摘要]

一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。

二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。

最高人民法院

民事判决书

(2012)民抗字第24号

抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。

申诉人(一审被告、二审被上诉人)：湖北金华实业有限公司。

法定代表人：李锡芝，该公司董事长。

委托代理人：王为桥，湖北晨丰律师事务所律师。

委托代理人：韩义，该公司员工。

被申诉人(一审原告、二审上诉人)：苏金水。

委托代理人：刘登攀，湖北山河律师事务所律师。

委托代理人：陈斌。

被申诉人(一审被告)：武汉皓羽地产顾问有限公司。

法定代表人：姚富耀，该公司董事长。

委托代理人：罗剑，湖北山河律师事务所律师。

湖北金华实业有限公司(以下简称金华公司)因与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司(以下简称皓羽公

司)商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院(2009)鄂民一终字第28号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民抗(2011)83号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2012年3月19日作出(2012)民抗字第24号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员王天颖、书记员王柳玉出席法庭。金华公司委托代理人王为桥、韩义，苏金水委托代理人刘登攀、陈斌，皓羽公司委托代理人罗剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院再审查明，2005年3月12日，金华公司与皓羽公司签订一份《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》，同年6月，双方签订一份《销售代理补充协议》。2006年3月28日，双方签订一份《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》。在《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》中约定：皓羽公司代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目，项目位于武汉市江汉区青年路与万松园横路交汇处，该商品房建筑面积约5万平方米；金华公司委托皓羽公司代理销售的商品房建筑面积除住宅两层、商铺700平方米外，其余全部属代理范围，所有对外销售面积由金华公司签字盖章后，交由皓羽公司负责对外销售，具体房型面积作为本合同的附件；为保证销售工作的正常进行，金华公司指定一名销售负责人联系及配合皓羽公司的销售工作，指定财务人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据；该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效。在《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》中约定有：2006年4月份为宣传炒作本楼盘的策划月，此月份暂封盘1个月。

2006年4月苏金水与金华公司就购买06号、07号商铺，双方签订了《＜楚天星座＞商品房认购合同》，该两份认购合同均载明甲方(出卖方)为金华公司，乙方(买受方)为苏金水，并均加盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，该两份认购合同亦载明售楼部地址是青年路与万松园横路交汇处以及认购房号分别是06号和07号商铺。同月，苏金水与金华公司的房屋销售代理商皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。其中第一份合同约定：出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水；买受人所购商品房为一层06号商铺；建筑面积为145．39平方米，价款为每平方米30 476．72元，合计4 431 010元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份，银行一份。在该合同的出卖人签章处盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字。该合同有多处涂改及所附图纸齐缝印不全的现象。另第二份合同约定的当事人与上述合同一致，其约定的买受人所购商品房为一层07号商铺；建筑面积为64．40平方米，价款为每平方米33 385．09元，合计2 150 000元；该合同出卖人一份，买受人一份，房产部门一份。在该合同的委托代理机构签章处盖有“武汉皓羽地产顾问有限公司销售合同专用章”，买受人签章处有苏金水的签字，金华公司未在该合同的出卖人签章处签章。苏

金水除20 000元系现金支付外，于2006年4月11日和4月30日分五次通过皓羽公司报批安装在“楚天星座”的POS机向皓羽公司支付购房款 4 211 010元，并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款1 400 000元。皓羽公司分别于2006年4月11日、4月30日和5月17日向苏金水开具2 000 000元、2 231 010元和1 400 000元三张收款收据，其金额共计5 631 010元，其中，皓羽公司开具的2 000 000元收据载明为定金，与两份认购合同记载的定金合计金额相符。

皓羽公司于2006年6月20日向金华公司发出《解除＜“楚天星座”商品房保底包干销售合同＞的通知》，表示因金华公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付装修款，导致合同目的不能实现，故通知解除合同。此后，皓羽公司销售人员退出售楼部并于2006年7月30日对安装在“楚天星座”的POS机办理了撤机手续，金华公司重新组织人员对该项目进行销售。皓羽公司向金华公司发出解除合同通知后，仍持有部分房屋销售合同等材料的原件，湖北省武汉市中级人民法院已于2006年8月29日组织双方办理了移交手续。2006年9月29日，金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶，商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日，苏金水到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。苏金水于2006年11月14日向武汉仲裁委员会申请仲裁。2007年1月16日，金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟，商品房买卖合同于2007年1月17日向武汉市房产管理局备案。2007年7月16日，武汉仲裁委员会作出(2006)武仲裁字第00858号裁决书。2007年9月20日，金华公司向湖北省武汉市中级人民法院申请撤销该裁决书。2008年1月11日，湖北省武汉市中级人民法院以(2007)武仲监字第369号民事裁定书撤销该裁决书。2008年4月7日，苏金水向湖北省武汉市中级人民法院提起本案诉讼，请求判令：1．确认苏金水与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》有效；2．金华公司的行为导致合同目的无法实现，判决解除苏金水与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》；3．金华公司返还苏金水购房款5 631 010元，并赔偿利息损失689 235元；4．金华公司赔偿苏金水 5 631 010元及仲裁费107 240元；5．皓羽公司就上述第三项请求承担连带责任；6．由金华公司、皓羽公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。

湖北省武汉市中级人民法院一审认为，一、关于对苏金水举证06号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称06号合同)的效力及其过错责任的认定。该合同虽是由皓羽公司与苏金水接洽签订，但鉴于该合同只有苏金水和金华公司的签章，而没有皓羽公司作为委托代理机构的签章，故该合同的主体只能确定为是苏金水和金华公司，所约定的内容仅对其双方有约束力，皓羽公司在该合同中不享有任何权利和义务。该合同虽然只有苏金水所持的一份原件，且合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现