住宅项目开盘前营销推广策略案剖析

开盘前营销推广策略案

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目录

总体思路

一、入市时机建议

二、阶段营销节点划分

三、阶段营销总体策略

四、主要营销事

五、媒体推广计划及费用预算附件：阶段营销推广工作计划表

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总体思路

◆提早导入宣传，建立项目形象，提高项目的知名度和美誉度；

◆营销阶段划分，控制营销推广节奏，加快工程进度；

◆采用VIP权益增值策略，积累VIP客户；

◆运用VIP客户升级及奖励策略，分时分批确定房号，提高解筹率。

一、入市时机建议

项目已经进入施工阶段，同时通过前阶段的“一字值千金”征名及“五一劳模表彰”公关活动，项目已在市场上引起一定的关注，但关注度不高。项目还需经历一个包装推广期，需要进一步提高项目知名度，积累客户，同时当地房产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。因此根据项目的工程进度及营销节点，本案建议6月25日开始认筹，7月23日解筹（即开盘）。

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二、阶段营销节点划分

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三、阶段营销总体策略

一）阶段总体策略

抓紧时机，完善包装

多元组合，密集渗透

区间价位，试探市场

实利优惠，调动客户

释义：

➢根据营销节点，抓紧时间完善项目现场包装，树立项目形象。

➢项目所在区域有效媒体推广渠道相对较窄，必须采用有效且多元化的媒体进行有机的结合，根据项目的营销节点，采用密集轰炸与长线渗透相结合，冲击市场，建立项目知名度。

➢认筹阶段不公开具体价格，采用区间价位的方式试探市场，同时给项目后期的价格及相关营销策略的调整做一个科学有力的支

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撑。

➢认筹阶段采用实利优惠（权益增值）的策略调动目标客源及潜在客源的购买积极性，为项目开盘聚集更多的人气，同时有利于项目后续的连动销售。

二）“抓紧时机，完善包装”——项目包装策略

完善现场包装是建立项目整体形象以及打开市场知名度和建立项目品牌的前提条件；同时加快现场包装也是项目进入认筹必要的前提准备工作。

2．1、项目现场

1）、工地围墙：对沿街面（迎宾路）围墙进行包装，突出楼盘形象与独特卖点，形成长达300米的形象墙。

2）、工地广告牌：项目南北两侧分别为陵州路与新104国道，在其与迎宾路交汇处分别设立大型广告牌。

3）、灯杆旗：迎宾路两侧路灯发布灯杆旗形象广告（按VI设计内容制作）。

4）、路牌导视：在陵县县城陵州路口、迎宾路与陵州路交汇处、迎宾路与104国道交汇处分别设置路牌导示。

2．2、营销中心

1）、设计装修要点

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◎外观风格：与项目建筑外观风格相吻合，体现西班牙风格；建筑式样典雅、美观，外观醒目。

◎功能分区：模型展示区、接待区、洽谈区、签约区（或签约室）、音像区（兼休闲区）、办公区。

◎强调建筑的文化品位，提升档次，畅亮通透，体现综合视觉美感；室内布置力求高雅、清新、宜人、宽敞。

2）、室内布置

室内摆放总规模型、分户模型、售楼资料、展板等，以灯光、色彩、音乐、家私、植物作配合，动用一切手段

渲染出旺气、人气以及和平之气，通过立体效果，制造销售气氛。

◎总规模型：反映楼盘全貌，使客户对未来的生活小区（即西班牙小城）有一直观感受；通过精美的模型，充分展

示西班牙小城的园林水景、生活配套及休闲场所，以此打动前来看房的客户，从而激发购买欲望。

◎分户模型：客户未来家的平面和立体展现，通过分户模型来诠释西班牙小城的创新户型设计，引导现代人居居

家理念。

◎售楼资料：如楼书、认购协议书、房屋买卖合同书、付款方式、相关证件和购房办证程序、交楼标准等，全面介绍楼盘情况及客户必须知道的相关事项，让客户充分享有知情权，使其明明白白消费，以体现公司诚信经营的品牌形象。◎展板：对楼盘综合情况、物业服务、楼盘卖点等进行集中展示，起宣传及烘托售楼现场气氛的双重效果。

◎销控图表：显示销售实绩，制造旺销现象，激发客户购买决心。

3）、看楼车

西班牙小城地处新城区，离县城约有5分钟车程，因此准备看楼车是必要的，一方便客户到现场看房，二是对

看楼车进行形象包装，形成流动的广告看板。

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2．3、板样房

1）装修设计宗旨

与项目开发概念和规划设计理念相一致；杨长避短，通过装修装饰手段来弥补户型的不足，改善房屋的视觉效果，给客户一个“家”的体验，对楼盘销售能起促进作用；强调人性化，体现超前的生活理念，以引导生活品质的提升。2）户型及位置选择

选择主力户型，并靠近营销中心。

3）装修风格

传统与现代相结合，注入文化内涵，通过色彩、艺术画、吊灯、壁灯、雕栏等营造艺术品味，突出欧式西班牙风格。

2．4、公交路线

向政府公交管理部门提前申请开通环城公交线路，设置“西班牙小城”公交站点，以消除客户对交通方面的顾虑。

2．5、销售人员

对现场销售人员进行统一着装，统一形象，进行岗前专业培训（项目概况、楼盘介绍、客户接待、资料填写、营销技巧等），提高服务水平及营销技能。

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三）“多元组合，密集渗透”——媒体推广策略

3．1媒体组合策略

项目在预热升温阶段必须迅速树立知名度，树立品牌形象，因当地没有突出的主流媒体，因此拟采用多元化的媒体组合进行有机结合。

1）电视

投放发布形式：

◎电视专题广告——塑造形象

◎电视字幕或板面——造市、促销

◎电视剧场冠名——扩大品牌知名度

2）报纸

因当地没有局部区域的报纸，从节约成本及目标客户区域分布等实际情况出发，报纸广告宜有选择性地发布。

《齐鲁晚报》、《广播电视报》、《豪门地产报》，以中小版面为主，以形象推广主。

3）户外广告牌

具体位置：陵州路（1块）、迎宾路（2块），另建议县城人流密集区域或临时售楼处屋顶处设立一块。

4）短信

配合销售周期和促销活动，通过短信群发，进行快速信息传递。

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