房地产拓展人员基础知识培训精品PPT课件

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房地产主体的组成：
建 筑 商 、 原 材 料 供 应 商 （施工单位）
开发商 投资商
政府
中介服务机构
代理商、设计单位、 广告公司、媒体
消费者
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房地产专业术语学习
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基本参数
复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)； 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层， 适合大面积住宅； 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)； 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度 (3m~3.9m较舒适)； 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m); 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m); 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每 户居室； 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污 水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整
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住宅产品要素
• 户型要素 ——户型包括户型比例、户型面积两个要素。户型要素还包括户型的格
局、户型功能空间的标准等。 产品户型比例的设定是产品定位的重要控制指标，直接影响产品的销
售面、市场覆盖范围；单套户型面积的控制是产品定位准确性的保 证，应与户型比例共同调配。
• 立面要素 ——立面是产品形象的重要体现。通过立面要素的控制，能够形成现代
商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生度与层数划分
>100m 超高层住宅 10层以上 高层住宅 高层塔搂、高层板楼 7～9层 中高层住宅 板式小高层，板式电梯公寓，点式住宅 4～6层 多层住宅 集合住宅，以板式为主 1～3层 低层住宅 独立式住宅（别墅）、拼联式住宅
区位
房地产的空间位置。
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行业认识：何为房地产？ 发展商只有得到土地使用权才能建房
获得土地使用权方式： 招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、
商品房） 协议转让取得（旧城改造） 政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）
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行业认识：何为房地产？ 国有土地使用权出让年限
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行业认识：何为房地产？ 房地产是房产与地产的总称
房地产是地产和房产的总称，其在物质上是由土地和土地上的建筑 物和构筑物构成，在经济学上又称为“不动产”。
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行业认识：何为房地产？
房地产包括实物、权益和区位（三要素）
实物 权益
房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外 观、装修、设备等；
房地产中不可触摸的、无形的部分，包括权利、 利益、收益等（如使用权、所有权等）；
房地产多级市场的界定
即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的 方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商
即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业， 然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主.
即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权 （以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让 方。
〖大汉隆城拓展新员工培训纲要〗
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培训目的
新进拓展人员通过该培训，了解一个合格的拓 展人员应该具备的相关条件，拓展人员日常工 作的内容，了解进行房地产代理业务的基础知 识，使之能够尽快融入工作团队。
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培训内容
1、行业认识 2、专业术语 3、拓展基本功 4、拓展与策划的配合
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在培训前需要了解什么是房地产？
或古典，前卫或经典，热烈或高贵等多种效果。 立面构成的基本要素包括：立面材质、色彩
门窗材料、窗洞大小及开启方式 外装饰构件 阳台、檐口等
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住宅产品要素
• 环境景观要素 ——环境景观要素配合规划、立面形成社区环境，在当前市场越来越重
视居住环境、居住质量的趋势下，环境景观备受重视。 环境景观要素包括整体构思、中心景观、分区（组团）景观、景观节 点、主入口及道路景观的设计。
（Townhouse、联排）
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住宅产品要素
• 规划
规划是产品设计中最基础和重要的因素。一个好的规划能够赋予项目 个性、卖点，为后续的产品设计打下良好基础。在规划设计阶段同时 要兼顾多方面的问题，如交通组织、环境景观、甚至产品选型的调整， 解决好这些技术问题，规划的创意才能实现 。
• 建筑选型
市场上现有产品类型均可归类于按照住宅层数分类的低、中、高三大 类住宅之中。如别墅、TOWNHOUSE，属于低层住宅；4～6层公寓 属于多层集合式住宅；7层以上小高层电梯公寓、点式公寓、高层塔 楼、高层板楼等均属于高层住宅。
住房用地70年 工业用地50年 科教、文体、卫生、综合或其他用地50 年 商业、旅游、娱乐用地40年
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行业认识：何为房地产？ 从房地产用途来分类
写字楼
住宅
商铺
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房地产市场概念和特征：
概念： 指的是国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、 房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。
一级市场 二级市场 三级市场
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房屋面积的分类
使用面积——它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积 后的净使用面积，俗称地砖面积 建筑面积——包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、 楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积——是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些 配套设施的分摊面积 套内面积——卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、 储藏室、壁橱等户门内面积的总和 使用率——使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%； 塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流 量大的地方，使用率低。 实用率——套内建筑面积和住宅面积之比。
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建筑面积计算
建筑面积——建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面 计算，包括使用、辅助面积和结构面积 占地面积——建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积 容积率——指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率——使用面积与建筑面积的比率 绿化率——指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率