房地产市场概况

房地产市场概况

一、房地产现状及其发展态势

1、房产现状

通过对在建项目的调查与五大区的了解，发现各区均有相对中心区域，并开发呈多元化，各区均大兴房产开发，通过调研经验分析：（以下排序均由高到低）

五区目前总体开发量相比依次为：福山区、莱山区、芝罘区、开发区、牟平区；

五区目前房产开发空间潜力依次为：莱山区、开发区、福山区、芝罘区、牟平区；

五区目前居住区密集程度的依次为：芝罘区、福山区、开发区、莱山区、牟平区；

五区目前区位总体价格依次为：莱山区、芝罘区、开发区、福山区、牟平区；

五区目前消费水平评价依次为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区；

2、2000——2005年市房地产开发情况汇总表

单位：亿元/万平方米

图表显示：2005年的施工面积比2004年增长了24.9%，同2000年的359万平米相比，增长了200%多。施工面积的逐年增加，凸现了烟台市房地产业的健康发展。至少土地的供应量是比较充裕的。从目前的状况预计未来5年应该呈持续稳步增长。

图表显示：2005年的竣工面积比2004年增长了15.5%，同2000年的171万平米相比，增长了210%多。同施工面积同步增加，每年的

增长幅度在15—30%左右。

图表显示∶从2000年销售面积112万平米，2001年增长

了37.5%，2002年增长了22.6%，2003年增长了142%，2004年增长了21%，2005年增长了25.7%。2003年的销售

面积是最近5年中最大的，烟台的这轮房产热是从2001年

开始的，到2003年市场积蓄的购买力集中释放，2003年

以后房价一路上扬，购买的积极性受到一定限制，另外市

场的供应量也在逐年的增加，所以近2年，消化的幅度在

放缓，市场进入了调整期。

图表显示∶空置面积的变化甚微，正负增长幅度不超过20%，空置面积连续5年均控制在80万平米以下。多次置业的投资客，还是占有一定的比例，尽管政府一直在打压炒房者，出台政策限制多次置业的部分人群，但收效不明显，实施需要过程。

在烟台部分的海边豪宅空置率较高，排除炒房因素，还有30%左右的外地置业者，或者用来度假或者用来养老的，至使空置状况短期难以改善。

3、房产发展态势研究

◆各区形势

（1）芝罘区土地供应少，拆迁量大；

（2）莱山区楼盘高档，海景土地同样珍贵稀少（3）开发区优先保证工业用地，老区土地供应量少图表显示∶新开工面2003年增长比率45.5%,是近5年里幅度最大的一年，2003年是烟台的房地产爆发年和丰收年，从上面的销售面积也可以看出。03年以后，幅度趋于稳定，在17%左右，尽管每年持续增长，但没有大起大落的感觉，购买市场趋于理性。

（4）福山区——尚未大规模开垦的区域

◆通过调研综合分析，现阶段不考虑项目周边综合因素，

仅就区域优势而言排序为：芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟山区；

若考虑长期发展及远期利益应为：莱山区、开发区、芝罘区、福山区、牟平区；

市政府迁往莱山区也将势必分流芝罘区的房产客户需求，

开发前景依次为：莱山区－芝罘区－开发区－福山区－牟平区；

（1）芝罘区的定位——作为传统的政治、经济、文化中心，集中了全市主要的经济活动与城市人口，历史延续下的定位与习惯非常清晰，就是在市政府迁至莱山后，作为全市的经济中心，这样的定位为其发展明确了方向。

（2）纵观市的房地产市场，其开发及地区供应量已形成格局，且各区域已有相对稳定开发楼盘，2006——2008年各区将新增大批量新建项目上市（主要是幸福一带的改造，福山区的大量旧村改造，南郊的部分村里新建项目），芝罘中心区作为老区，土地的供应稀缺，新项目的主要来源将是拆迁，供应量相对其他区域较少。但价格仅次于滨海中路的高档海景房。

二、区域市场需求及其发展

1、市商业区格局分布概况

市主要的商业区域集中在中心城区。亦即是芝罘区，芝罘区的商业中心区域经历近年来的发展，重点发展方向逐步由东向西转移并扩。

2、市商业区格局的发展现状分析

以南大街为商业主轴线，带动两个商业副中心区，现时基本形成一线两点的商业中心区。以南大街马路两旁街铺为通道轴线、形成海港路商业副中心和“三站”商业副中心的两个商业节点。

其他商业形态均沿一线两点展开，形成现时较为繁荣的商业区。

2004年幸福商圈格局已基本形成，聚集了大批的外来商家的入住。在这里将形成西部的又一个中心商业区，其发展潜力可见一斑。

◆海港路商圈格局

在海港路的商业副中心区，现时集中了市最知名并且经营情况最好的商业物业，包括振华商厦、新步步高购物中心等。还有正待兴起的银都商业广场。

◆南大街商圈格局

国际购物广场、南大街购物城、南大街名品服装商城等为主线，辐射周边商业物业。

◆“三站”商圈格局

“三站”一线的商业副中心区，该区域是市商业区西移的其中一个重要地段，区域商业环境较为成熟，但形成口碑规模的支柱性商业物业较缺乏，走的是大众化的路线，现时营业的有大润发和三站批发市场，前者为大众化的大型仓储式超市，后者为大众化的平价购物

区，由于区域存在长途汽车站，形成区域商业档次提升的障碍，但随着以巴黎、永兴中南大厦、百盛购物中心为代表的一批商业物业建成营业，此区商业氛围将有较大改观。

◆“幸福中路”商圈格局

“幸福中路”一线的商业以九隆广场为首，振华购物广场、铜锣湾百货、家世界等大商家的进驻提升和繁荣了幸福一带的商业。使这一地段的商业氛围有了质的转变。

3、中心商业价值地段划分（详见下表）

4、中心商业区商业物业租售价格指数（详见下表）

5、中心区写字楼市场租售调查(蓝色表示在售)