夫妻一方私自签订卖房合同,如何认定

夫妻一方私自签订卖房合同，如何认定

【案情】

陈某（男）与张某（女）系夫妻关系，双方婚后共同出资购买了本地商品房一套（全款支付），登记在陈某名下。

2019年10月，陈某因做生意需要流动资金，与买家顾某签订了《房屋买卖合同》，约定将房屋以150万元的价格卖给顾某，对此合同，陈某之妻张某并不知情。后因房屋过户问题产生纠纷，陈某以房屋系其与张某的夫妻共同财产，自己无权单独处分为由，主张合同无效。而顾某以房屋登记在陈某名下，其不知是陈某与张某的夫妻共同财产，且自己支付了合理对价，已善意取得该房屋为由，起诉至法院。请求法院认定房屋买卖合同有效，陈某应协助其办理房屋过户登记手续并交房。

【评析】

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“一方当事人以其作为出卖人，对标的物在缔约时没有所有权或者处分权为由，主张合同无效时，人民法院应不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿时，人民法院应予以支持。”

由此可见，买卖合同并不因出卖人无权处分而无效。本案中，陈某擅自处分其与张某的夫妻共同财产是无权处分，但是这并不影响其与买家顾某签订的《房屋买卖合同》的效力，即该房屋买卖合同是有效的。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人时，所有权人均有权进行追回；但只要符合下列任一情形，受让人均可以取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时主观上出于善意；（二）以合理的价格获得了转让；（三）转让的不动产或者动产，依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记则已经交付给受让人。”

本案中，顾某主张善意取得该房屋须同时具备三个要件：1.签订房屋买卖合同至办理过户登记时是善意的，即对陈某无权处分该房屋不知情且不应当知情；2.支付了合理对价；3.已经办理了房屋过户登记手续。但是，本案中买卖的房屋并未办理产权过户登记手续，且在纠纷发生时顾某对该房屋是陈某和张某的夫妻共同财产已知悉。因此，顾某虽然支付了合理对价，但是因不具备其他两个要件而不能构成善意取得。故对顾某的第二个诉讼请求应予驳回。

综上所述，房屋买卖合同有效,但顾某不构成善意取得，无权要求陈某办理房屋过户登记手续并交房。