关于购买法院拍卖房产的基础指南

关于购买法院拍卖房产的基础指南

目录

法院拍卖房产概述

一、法院拍卖房屋定义

指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房屋就是所谓的法拍屋或银主盘。

注：法拍屋不一定是从银行查封而来，私人查封也有

二、法拍屋的法律特点

1.买方律师无法作出业权质询

2.卖方不负责清理物业内的任何杂物

3.不得转名或转售，除非得双方同意

4.按市价出售，以拍卖形式进行，以价高者得为主。

竞拍法院拍卖房产的程序

一、拍卖行接受客户委托

房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。

二、拍卖的鉴定与估价

对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。

三、确定拍卖房产底价

指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。

四、确定拍卖日期

日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。

五、发布拍卖公告

拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。出让人应当至少在拍卖开始日前 30 日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。

六、审查竞买人资格

参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。

对竞买人数，法律无明确规定，但行业共识，竞买人数应为2人以上，否则应中止拍卖。申请执行人、被执行人可以参加竞买。

七、竞买人缴付保证金

在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。

八、组织拍卖会实施

拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项;公布拍卖起叫价;竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人;签订《拍卖成交确认书》;竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金;竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

九、拍卖品的权属移交

房产一旦成交，拍定人当即付款，即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后，就取得了该房产的所有权或使用权。

购买法院拍卖房产的风险

法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，经常会出现司法权与行政权“打架”，信息沟通的不对称，为竞拍人带来无法预见的风险。

一、房屋所有权证的办理难以确定-所有权证书经常出问题

开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，

而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致

拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。

二、房屋质量没保障——质量和瑕疵告知欠详，自行承担质量瑕疵

后果

在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋

存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，

也会存在相应的质量瑕疵风险。

三、法律规定的执行回转—法律文书撤销，竞得人丧失合法依据

通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定

程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行

措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。四、购房成本风险——款项必须一次性支付、拍卖税费佣金成本高

这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二

是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。

与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是

拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。其中保证金是竞拍人参与竞

拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证

金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未

成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相

关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为

房价总额的1%～5%之间。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，

那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，

还必须留心土地使用权取得问题。

五、实际居住人拒绝搬离房屋的麻烦-或引发新诉讼

如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

例如：房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

六、其他—房屋遗留的杂物、琐事严重影响时效

法院拍卖房产涉及到债权等事务,会有有一些遗留问题,比如清场、清运等问题.可能处理起来有些麻烦，严重影响时效。

竞拍法院拍卖的房产的成本费用

一、保证金

1.保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

2.拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，

3.拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

二、拍卖费用构成

1、房地产交易中心收取拍卖成交佣金

2、个人所得税20%及营业税（5%）

3、契税

4、登记费

5、房地产交易服务费（按规定照建设面积算）

6、《房地产证》贴花

7、拖欠的物业管理费

8、拖欠的水电费。