在买卖合同无效中如何处理物权的保护与信赖利益赔偿的关系

在买卖合同无效中如何处理物权的保护与信赖利益赔偿的关系

作者：涂甫

来源：《法制博览》2013年第02期

【关键词】买卖合同；物权；信赖利益赔偿

一、裁判要旨

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。当妨害物权或者可能妨害物权时，权利人可以请求排除妨害或者消除危险这是物上的请求权。信赖利益是指无过失的善意当事人基于信赖另一方履行合同后产生的可期待利益，因此当该利益由于合同不成立或者无效而无法实现时，法律要保护善意当事人的信赖利益使遭受的损失得以补偿，其包括直接损失和间接损失。

二、案情

上诉人（原审原告）：纪某某；被上诉人（原审反诉原告）张某；被上诉人（原审被告）张三；张三系张某之子，张某夫妇在农村有一套私房，登记在其妻的名下。2004年3月其妻去世。2005年1月30日，张三与纪某签订协议，将其父农村私房以65000元的价格卖给纪某。随后，纪某对房屋进行装修，并搬入居住。2005年底，张某得知这一情况后即提出异议，交涉未果。直到2009年9月，张某在纪某回城不在房屋居住的情况下强行搬进该房屋中居住。12月份纪某发现后报警处理未果后，纪某于2011年3月诉至法院要求张某及张三立即从房屋中搬出，并赔偿纪某在外租房费用及交通费计12100元。张提出反诉称，争议的房屋是婚后共同财产，张三无权处分我的房屋，自己的房子长期被纪某侵占，长期在外租房，无法居住。现要求纪某赔偿本人从2005年12月至2009年9月在外租房居住的租金18000元，并要求纪某立即将放置在房屋内的家具等物迁出。

三、审判

法院审理认为：张三出卖张某的房屋，未征得张某同意，事后张某也未追认，张三对张某房屋无处分权，故房屋买卖行为无效。纪某知道张三对该房屋无处分权。双方都有过错的应当各自承担相应的责任。张三应将购房款返还给纪某，并赔偿银行同期存款利息损失。关于张某的反诉要求纪某搬出家具物品的诉请应予支持；张某要求纪某赔偿其在外租房费用及交通费的问题，考虑到其房屋长期被纪梦云占有，法院酌情认定纪某给付张某房屋使用费14000元。宣判后，纪某不服一审判决，向中级法院上诉称：1.认为张三是导致双方购房协议无效的主要责任方，自己的信赖利益应受到保护，应当赔偿自己房款贷款利息、装修、搬家及房屋增值等损失160000元；2.一审法院判决张某在外房的损失14000元，于法无据。

二审法院开庭后审理认为，合同无效后因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。纪某作为买受人，其主张要求张三赔偿房款贷款利息、装修、房屋增值等经济损失，理由成立，应予支持，至于纪某应获得的赔偿损失的范围及数额，应根据双方签订合同时可预见到的损失以及合同实际履行状况，并考虑双方过错及综合本案实际情况酌情予以确定。对于纪某作为买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以综合确定。而一审中并没有考虑，二审对其合理部分予以支持。

四、评析

信赖利益是合同或要约赋予当事人所固有的因信赖而遭受损失利益，包括财产利益和机会利益。当该利益由于合同不成立或无效而导致无法实现时，法律要对当事人的信赖利益予以保护，让遭受损失的一方获得补偿。信赖利益的损失区别于履行利益的损失，因为后者是以合同有效成立为前提的，随着经济水平的发展，缔约当事人因另一方过失所导致的信赖利益损失越来越复杂、越来越大，导致信赖利益赔偿范围越来越大。而此案要解决的第一个问题是损失的问题，农村宅基地是农村集体经济组织成员享受的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让，目前农村房人卖房实际上也是卖地，损害了农村经济组织的利益，以及农村宅基地属于我国法律禁止流转范围，城镇居民购买宅基地，应当认定合同无效。同时张三未经张某同意私自处理其父母财产，事后也没有得到张某的同意，不构成表见代理，应属无权处分。纪某基于对张三房屋买卖协议的信赖交付了房款、对房屋进行了装修、整修，并期待着所购买房屋的增值给自己带来收益，该成本支出和期待收益将以房屋买卖协议的生效连同房屋一起归属自己所有。由于张三出卖房屋的恶意和法律规定导致了纪某买取的房屋的行为无效，那么纪某前期基于信赖协议的成立所付出的成本将构成所失财产，而期待房屋价值增长将带来的收益灭失亦构成所失利益。因为合同无效，这些损失不能通过侵权责任或违约责任的手段来获得救济，只有通过缔约过失责任中的信赖利益的保护来获得救济。那么信赖利益的损失主要包括那些损失？合同法有规定应包括直接损失（如缔约费用、准备履行合同而支出的费用、准备受领而支出的费用、利息以及其他因信赖也而导致的财产损失）和间接损失（也称所失利益，指丧失与第三人订立同类合同的机会所产生的损失）。本案中纪某的所失财产，包括其支付的购房款以及改造房屋的装修款，此案关键在于纪某还有没有所失利益即间接损失。有多少间接利益的损失。而一审中并没有考虑信赖利益对所失利益的保护。这是纪某上诉的原因和本案的难点。如果起诉时有信赖利益保护的请求，法院应给予考虑，要考虑纪梦云应获得的赔偿损失的范围及数额，应根据双方签订合同时可预见到的损失以及合同实际履行状况，并考虑双方过错及综合本案实际情况酌情予以确定。第二个问题关于物权的请求，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权法保护的对物的支配秩序，划分为观念的支配和事实的支配。房屋作为张某夫妻财产，他有权请求物上请求权，对于物上占有的妨害有权以排除妨害并要求回复物权的圆满状态，这一点张某作为物权的所有人有权主张。有权占有就是指有本权的占有，无权占有是无本权的占有，遇到本权人请求返还占有物的无权占有人负有返还义务。无权占有又分善意占有与恶意的占有。纪某基于合同无效占有是一种无权的占有，同时也是善意的占有，物权法242条规定占有人因使用占有的不动产或者动

产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任，而善意占有人因使用占有物而使物受到损害的可以不承担损害赔偿责任。张某要求纪某赔偿其从2005年12月至2009年9月在外租房居住的租金18000元，虽然因物权的归属和内容发生争议的可以请求来确认自己权利，而在外租房的损失，并不是纪某的侵权产生赔偿，也不是恶意对物的损害，按照物权法的243条的规定：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。按该条的规定，善意占有人可以向请求人请求返还必要费用。以及244条规定占有的不动产毁损、灭失，该不动产权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人，这就说明善意占有人只在所受益的范围内向物的权利人承担赔偿责任。所以纪某不应承担其它的赔偿责任。因此在审判中要正确地处理好物权的保护与信赖利益赔偿的关系，才能更好地维持好司法公平公正。