无锡启迪协信科技城项目竞标书S

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宏观城市环境
城市经济发展趋势评判
由于宏观经济低迷， 加上自身产业调整， 无锡经济在近年来增速趋缓。 伴随着无锡产业结构调整， 无锡的经济结构变得更加完善。
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区域市场概况
区域层级 本项目所属的原北塘区，属于无锡市没落第老城区，面临“城市南进，工业北移”带来的产业升级压力。
北塘区是近代无锡民族工商业的发祥地之一 ，历史上是重要第水利码头，是“苏南模式 ”重要的发源地。
1.6-1.8
21
6 8
24
滨湖区主要写字楼价格
写字楼
华东大厦 现代国际工业设计大厦 530大厦 宝通大厦 华邸国际大厦 上海中心城开国际 龙山大厦 时代杰都
租金价格（元/㎡/天）
1.8-2.3 1-1.3 1-1.3 1-1.4 1.5-1.8 2-2.5 1.4-1.7 0.8-1.2
物业费（元/㎡·月）
7864
7950 13476 7979 6315 9417 0 5587 7615
4591
0 0 1498 2061 79387 300 399 25332
7086
0 0 5065 6107 12335 10790 5760 4970
839
0 0 3096 3576 4204 1262 0 820
9813
0 0 5419 5470 9884 7090 0 6395
18
4. 主流办公产品情况
无锡主流写字楼项目分布
1 4 6 2 3 7 8
目前无锡市主流办公物业租金及空置率
项目名称 红豆国际广场 天安大厦 东方时代大厦 平均售价 (元/m2) 17000 — 7300 租金水平 (元/m2/天) 2.5-3.5 1-1.5 0.67-1.5 空置率 9% 37% 11% 项目名称 太湖明珠发展大厦 中锐佳诚国际 联创大厦 平均售价 (元/m2) — 12500 — 租金水平 (元/m2/天) 1.5-2 1.3-1.8 0.8-1.2 空置率 11% 13% 12%
9125 7998 7312 5921 3646 8098 4998 0 0 6000 8762 5706 10406
成交 面积
0 0 0 10057 6871 8477 2918 2699 19918 3278 16887 3542 9680
成交 面积
0 3966 4773 7709 205 24590 0 11789 0 2508 10288 4687 8028
摩天360
华仁逸景国际
14500
8900
1.3-2.2
1.2-1.8
18%
18%
530大厦
现代国际工业世纪大厦
—
1-1.3
28%
38%
— 绿色智慧城市的事业 0.8-1.6
19
5. 历史整体情况综述
1、2009至2011年无锡办公楼市场迎来一波发展小高峰，出现了连续3年供不应求的局面， 但集中放量之后，是连续的萎靡不振，2014年起更是出现了供需大幅度倒挂的态势，形式 不容乐观。 2、价格方面，无锡办公市场价格和住宅市场价格长期倒挂，加之市场长期萎靡，因此，
6
招商推广策略 项目平面创意
7
报告目录
PART
1
区域市场分析
宏观城市环境
无锡位于江苏省东南部，北倚长江，南濒太湖,据上海128公里，离南京183公里，是长三角都市圈北翼上的 核心城市。无锡还是近代民族工业和现代乡镇工业的发祥地，曾创造了蛮声中外的“苏南模式”.
沪宁高铁与宁杭、沪杭、杭甬等城际铁路共同打造的长三角一小时都市圈增强了地区通达性，无锡至北京 缩短至3.5个小时，至上海仅需23分钟。无锡将圈除了突破长三角经济圈，同时也融入上海半小时经济和京 津冀经济圈，未来发展潜力巨大。
10493
8156 15500 13707 7195 10219 10755 4800 8602
5468
35522 2370 9015 5876 64475 1312 22705 5856
8072
7795 14204 8004 4593 9008 9212 6112 7668
522
328 407 10712 995 155973 0 1993 3089
21
• 上述四张表为2017年上半年每周办公物业备案成交趋势情况
22
梁溪区主要写字楼价格
写字楼
红豆国际广场 财富大厦
租金价格（元/㎡/ 天）
2-2.5 1.4-1.8
物业费（元/㎡· 月）
5.5 5.0
苏宁广场
云蝠大厦 东方广场 摩天360 天安大厦
2.5-4
2.7-4 1.9 1.6-2 1-1.4
6
宏观城市环境
工业生产 2015年，无锡全市完成规模以上工业总产值 14698.76亿元，同比增长1.8%，增速比上半年提升2.0个百分 点，完成规模以上工业增加值2953.34亿元，同比增长4.4%，增速比上半年提高0.5个百分点。 从轻重工业看，轻工业增长领先。1-12月全市重工业和轻工业企业分别实现总产值10958.09亿元和3740.67 亿元，分别增长1.3%和3.4%，轻工业增速比重工业快了2.1个百分点。 从工业产销看，1-12月全市规模以上工业产品产销率为97.2%。
谨呈：无锡协信华晟投资有限公司
启迪协信·无锡科技城 全案广告策划推广 投标提案书
耀泰营销
2017年8月
无锡耀泰房地产营销策划有限公司
前期 顾问
整合 推广
全程 代理
中国房地产综合服务运营商
市场分析篇
1 2
项目定位篇
区域市场分析 办公市场分析
3 4 5
产业地产理解
营销推广篇
项目产品研究 项目营销思路
26
26 5.0 5.6 1.5
佳福大厦
1.3-1.6
1.5
23
写字楼
华光大厦
租金价格（元/㎡/ 天）
1.5-1.8
物业费（元/㎡· 月）
2
恒隆广场 君来广场
凯燕环球中心 国金中心
2-2.3 2-2.2
1.7-2.1 2-2.5
26
19 4.5 21
世金中心（茂业中心）
时代国际 华仁凤凰大厦
2-2.5 1.6-1.8
北塘区近年发展一方面受到区域产业落后， 污染严重，城市管理水平差第影响，另一方 面无锡市城市发展政策使北塘区面临重大第 产业升级压力。
10
项目地前生
金山北工业园概况 在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，导致园区经济增长缓慢、环境差，开发印象较差。 金山北工业园是在“苏南模式”下发展第，山北镇借助交通 条件和周边传统产业基础，发展冶金的初加工，成为一批零 散的小企业云集的园区； 2000年园区初步形成，当时规划中包括工业、仓储、商业金 融、教育科研等功能； 2002年新第规划发生很大改变，基本上是工业用地，仅含少 量的物流和配套用地； 未开发地块主要是中小型企业集中区和部分民房，生活和商 业配套缺乏。
2011年 项目名称
太科园板块 长江路板块 梅村板块 惠山新城板块 前洲-玉祁板块 旺庄路-园区板块 解放内环板块 蠡湖新城板块 锡山东片板块 鸿山-硕放板块 北塘北片板块 洛社板块 太湖广场板块
2012年 成交 均价
0 0 0 5574 4107 9274 7944 14841 2904 5503 8877 4815 10256
12
项目地前生
金山北工业园概况 金山北工业园靠近惠山区的钱桥工业园和洛社工业园 钱桥工业园区： 主要是发展冶金、纺织、电子等传统制造业，具 有良好的产业聚集性； 洛社工业园区： 主要是发展机械产业，还有纺织印染、精细化工 等传统产业集群； 金山北工业园与这两个相邻第工业园在一定程度 上是竞合关系，既相互补充又相互竞争，共同形 成传统产业园集群。
2013年 成交 均价
0 7504 4365 5915 3268 7840 0 15620 0 6750 9794 6569 11274
2014年 成交 均价
10772 7580 2647 6423 3244 7715 0 16800 0 6359 9506 9297 13039
2015年 成交 均价
14
钱桥工业园
PART
2
办公市场分析
1. 无锡办公历年供求走势
无锡办公房源历年供求比走势 无锡办公房源历年供求比走势
无锡办公房源历年供求价走势
元/平米
16
2. 无锡办公历年供求走势（各区域）
2011-2015年各区域办公供求比
2011-2015年各区域办公供求价走势
元/平米
17
3. 无锡办公历年成交（各板块）
1.1-1.6 1.4-1.7
26
锡山区+惠山区主要写字楼价格
写字楼（锡山区）
晶石国际中心 嘉柏大厦 锡山区东亭科创中心 华夏文华国际 写字楼（惠山区） 才智广场 中威国际 惠山万达广场写字楼
租金价格（元/㎡/天）
1.2-1.5 0.8-1.1 1.2-1.5 1.3-1.7 租金价格（元/㎡/天） 1 1-1.2 1-1.2
13
钱桥工业园简介
钱桥工业园产业现状 素有“焊管之乡”“冷轧之都”之美誉 这里拥有近千家焊管、钢管及冷弯型钢企业，聚 集了苏嘉集团、凯龙高科等一批行业领军型企业 ，成为国家级“特种金属新材料产业基地”和省 级“特种冶金新材料产业集群(基地)。 园区冶金行业已有 50 多年发展史，作为惠山冶金 新材料产业集群的创建企业，江苏沙钢锡兴特钢 、江苏苏嘉集团、无锡华精新材、无锡江南高精 度冷拔管、无锡美业机械等 20 家企业均位于行业 龙头地位，聚集了冶金新材料行业在技术、规模 、品牌等方面的综合优势，形成了以优碳热轧长 卷带钢、高强度镁碳砖、高磁感取向硅钢、强附 着高塑性热浸铝锌合金板带等为主的系列产品生 产体系，提升了无锡冶金新材料行业的核心竞争 力。
7
宏观城市环境
第三产业发展 无锡第三产业占GDP总值近半 上半年无锡GDP4128.65亿元，同比增长7.0%。其中第一产业增长2.8%，第二产业增长4.9%，而第三产业增 长9.6%，增加值占 GDP 比重达到48.5%，比去年同期提高1.5个百分点。 随着第三产业比重的逐步提高，无锡经济的结构调整趋势稳定。
11
项目地前生
金山北工业园概况 北临京杭运河、西与钱桥工业园交接，南靠312国道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。 运河：京杭运河和锡澄运河，可到达全国各地； 国道：项目经过312国道，经由外环路通往沪宁； 高速：2公里至锡宜高速，并经沪宁高速、锡澄高速直达沪宁、 苏北； 铁路：临近高铁、新长铁路等；
5
宏观城市环境
功能定位 充分利用无锡城市的自然、历史和文化资源，努力建设五大名城，提升城市的核心竞争力。 五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度 假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。充分依托无锡现有的产业基础，努力建设五大中心，全面提升 无锡城市的综合服务水平和影响力。 五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心
成交 均价
0 0 5045 0 7800 14500 15296 0 0 8086 4640 0
东亭板块
钱桥板块 南长北片板块 江尖公园板块 锡山北片板块 太湖新城板块 梁溪河板块 通江－上马板块 广益新城板块
8973
17832 305 4031 5341 9666 8220 538 10787
4 6 6 2 4.2 18.5 4 2.5
25
新吴区主要写字楼价格
写字楼 长江1号写字楼 长江大厦 金源国际大厦
租金价格（元/㎡/天） 1-1.5 0.9-1.3 1.2-1.6
物业费（元/㎡·月） 4.8 4.5 6 6.5 5 4.5
融智大厦
麦库MYCO(金城大厦) 百仕达大厦
1.2-1.7
办公类房产的溢价能力十分有限。近年来，加上大量产业园项目入市，政府大量提供免租
办公载体，办公市场更是雪上加霜，价格一蹶不振。 3、截至2017年6月份，无锡甲级写字楼市场情况较严重，空置率超过50%。
20
6. 2017上半年成交情况
2017年上半年，无锡市区商办物业市场备案总成交面积18.43万平 方米，同比2016上半年增长14.25%；市场备案总成交量2988套，同 比2016上半年增长31.86%；备案加权成交价格为7026元/平方米， 同比2016上半年小幅上扬4.21%。
成交 面积
16946 13386 12259 8837 2883 14828 0 4206 0 2698 18528 10948 2731
成交 面积
4022 6068 9983 10921 114 8820 32 0 0 61 6931 1859 6817
成交 面积
0 1012 0 811 0 191 974 1657 0 0 839 55 0