第二节 市场比较法的步骤

交易税费非正常负担的的情况，需要进行修正
相邻不动产的合并交易
如买方在购买相邻不动产后，将其与原有的不动产合并，如此 原有不动产的效用将增加，因此相邻不动产拥有者就会因此而抬 高价格迫使买方以高于市场正常价格的价格购买，所以成交价格 往往高于该不动产单独存在是的正常价格。 【例】图3-1中有A、B两宗面积较小（或者形状不规则，宽度与深度比例 不Leabharlann Baidu当）的相邻土地，分别为30万\50万。如果将两宗地合并为一宗地，由于 面积增大或形状变得较为规整而有利于合理利用，合并后价值为120万元，合 并后所产生的增值为？
目前，主要应注意以下几个方面：
国家所有的土地与农民集体所有土地的权利性质不同；
出让土地使用权与划拨土地使用权的权利性质不同；
商品住房与经济适用房的权利性质不同。
？
可比实例的数量选取多少合适？
选取可比实例数量从理论上讲越多越好，但 是，如果选取的数量过多，一是可能由于交易实 例缺乏难以做到，二是后续进行修正调整的工作 量大，所以一般要求选取3个以上（含3个），10 个以下（含10个）的可比实例即可。
A
B
图3-1 两宗土地合并为一宗土地
合并后增值40万,A地块的增殖额为40*30/80=15万元,B地块增值额25 万元, 在这种情况下，如果地块A的拥有者购买B，地块B的拥有者可以 索价50万－75万，假设正常情况下价格为50万。地块A的拥有者愿意付 出高于50万而低于75万的价格取得地块B，这是正常的，因为他至少没 有损失，而且还可能分享合并后所产生的增值利益。
统一房地产的范围
还需要说明，有些可比实例宜先对其价格进行调整，然后 再转化为单价进行其他方面的调整。 这样处理，对可比实例成交价格的调整更容易、更准确。
【例】估价对象为一套商 品住宅，阳台为封闭的； 选取的可比实例的阳台没 有封闭，总价为20万，经 调查了解，当地封类似的 阳台需要的正常费用是0.5 万。估价前应做何调整？
【例3-5】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元 / m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中，卖方 应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5 ％，试求该宗房地产的正常成交价格。
返 回
买方、卖方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率
第二节
市场比较法的估价步骤
搜集交易实例
选取可比实例
建立价格可比基础
关键
基础
进行交易情况的修正
进行交易日期的修正
进行区域因素的修正
进行个别因素的修正 求取比准价格
难点
难点
一、搜集交易实例
（一）搜集实例的途径
1、查阅政府有关部门的资料【相关资料】
2、查阅报刊、网络资源
3、从不动产开发商和 代理商那里获取 1 4、参加各类不动产交易展 示会 2
式中：1/（1＋S％）是交易情况修正系数
为什么交易情况修正中要以正常价格为基准？
因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。 市场比较法中要求选取多个可比实例进行比较，如果以每个可比 实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。
【例】（1）以正常价格为基准，说可比实例成交价格比正常价格高
【例3-2】搜集了甲、乙两个交易实例，甲交易实例房地产 的建筑面积250m2，成交总价83万人民币，分二期付款，首 付30万，第二期半年后付53万。乙交易实例房地产的使用面 积是3000平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。 如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格作 有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。 （通过调查知道：1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积）
5、向交易当事人及相关 的人、机构调查 3 6、同行之间互供 4
*** 《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：
“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定 期确定并公布”。
*** 《中华人民共和国城市房地产管理法》第34条规定：
“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让 房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申 报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”
受债权债务关系影响的交易 例如，附带抵押、典当或拖欠工程款等的交易，一般交 易价格偏低。
《中华人民共和国合同法》第286条规定：“发包人未 按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限 内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性 质不宜折价、拍卖以外，承包人可以与发包人协议将该工 程折价，也可以申请人民法院将该工程拍卖。承包人就该 工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
结论：我国目前的土地使用权出让情况中，拍卖价格和招 标价格往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。
税费非正常负担的交易
在不动产交易中往往需要缴纳一些税费，按规定，有的税费 应由卖方缴纳，有的应由买方缴纳，有的则由双方各负担一部分。 正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税 费下的价格。但是在现实的交易中，往往会出现这样的情况：本 应由卖方负担的税费（如营业税\城市建设税\教育费附加\所得税\ 土地增值税）却转嫁给了买方；本应由双方各负担一部分的税费 （如补交土地出让金、契税）却转嫁给了买方或卖方等等。这些 都会造成交易价格的不正常。双方应该缴纳的税费(印花税\交易手 续费).
10％，如果正常价格为1500元/ m2，则可比实例成交价格为多少？ （2）若以可比实例成交价格为基准，说正常价格比可比实例成交价格 低10％，如果可比实例成交价格是1650元/ m2，则正常价格为多少？
解答
【例题解答】
（1）以正常价格为基准，说可比实例成交价格比正常价格高10％， 即，正常价格×（1＋10％）＝可比实例成交价格，如果正常价格为 1500元/ m2，则： 可比实例成交价格＝1500×（1＋10％）＝1650元/ m2 （2）以可比实例成交价格为基准，说正常价格比可比实例成交价 格低10％，即，可比实例成交价格×（1－10％）＝正常价格，如果 可比实例成交价格是1650元/ m2，则： 正常价格＝1650×（1－10％）＝1485元/ m2 因为1485元/ m2≠1500元/ m2，可见，“可比实例成交价格比正常 价格高10％”与“正常价格比可比实例成交价格低10％”是不等同 的。
思 考
在上述情况下，单位面积只是一个比较单位。根据估 价对象的具体情况，还可以有其他的哪些比较单位？
1 2
保龄球馆 仓库
3 4
电影院 医院
5 6
停车场 旅馆
（四）统一面积内涵 面积内涵主要包括两种：建筑面积和使用面积。 换算公式如下：
建筑面积价格＝（使用面积下的价格×使用面积）/ 建筑面积 使用面积下的价格＝（建筑面积下的价格×建筑面积）/ 使用面积
来看例题吧！
【例3-3】某宗房地产的正常成交价格为2500元/ m2，卖方缴纳的税费为正 常成交价格的7％，买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。试计算卖方实际 得到的价格和买方实际付出的价格。 【例3-4】某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元 / m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中，卖方 应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5 ％，试求该宗房地产的正常成交价格。
*** 《城市房屋拆迁估价指导意见》第13条规定：“市、
县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市 场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同 用途、不同建筑结构的各类房地产的市场价格。”
（二）搜集交易实例的内容
交易 双方 情况
交易 目的
交易 实例 状况
成交 价格
付款 方式
交易 情况
搜集的内容
8、受债权债务关系影响的交易【说明】
特殊交易方式的交易
不动产正常的成交价格，往往是买卖双方经过充分的讨价还价 而形成的，所以协议方式是正常价格的形成方式。拍卖、招标方式 由于受现场气氛和情绪的影响而使得价格失常。 但是我国目前的土地使用权出让是例外，拍卖价格和招标价格 往往反映了市场行情，而协议价格往往偏低。其原因是管理体制尚 不完善，出让方是政府（实际运作是政府的某个部门及某些人）， 受让方是与自身利益较密切的个人、企业等，从而协议方式出让的 结果往往是政府让利。
返 回
二、选取可比实例
成交价格为正常价格
应根据估价对象 状况和估价目的， 从搜集的交易实 例中选取可比实 例。
可比实例应符 合的要求：
区位相同或类似 用途相同 建筑结构相同 权利性质相同 交易类型吻合 成交日期与估价时点相近
权利问题？
规模相当
档次相当
可比实例的权利性质应该与估价对象的权利性质相 同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例。
【解】 在估价时，宜先将 可比实例没有阳台 的总价20万调整为 封阳台的总价20.5 万，然后再将此总 价20.5万转化为单 价进行其他方面的 调整。
【例3-1】某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付 款20％，余款半年后支付。假设月利率为0.5％，试计 算该宗房地产在成交日期一次性付清的价格。
（三）交易情况修正的方法
有非正常交易的实例一般不宜选为可比实例，但是当可供选择 的交易实例较少而不得不选用时，就必须对其进行交易情况修正。 交易情况修正一般采用百分率法进行，此外还有差额法。
1、采用百分率法进行交易情况的修正
百分率 法
可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格 2、采用差额法进行交易情况的修正 可比实例成交价格＋交易情况修正额＝正常价格 或
应由卖方缴纳的税费=正常成交价格*应由卖方缴纳的税费比率
应由买方缴纳的税费=正常成交价格*应由买方缴纳的税费比率
正常成交价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）
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三、建立价格可比基础
统一房地产的范围 建立价格可比基础
五个方面
统一 付款方式
统一 币种和货 币单位
统一 采用单价
统一 面积内涵
统一 面积单位
（一）统一付款方式
在估价中，为了便于比较，价格以一次付清所需支付的金额 为基准，所以要将可比实例的分期付款的成交价格折算为在成交 日期时一次性付清的价格。
（五）统一面积单位 在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米（土地的面积 单位有时还采用公顷、亩），中国香港地区和美国、英国习惯 采用平房英尺（ft2），中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。 它们之间的换算如下：
1亩＝667m2 ；1公顷＝10000 m2 ；1m2＝10.764 ft2 ； 1m2＝0.303坪
（二）统一币种和货币单位
不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的市场汇率计算。按照 使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。
（三）统一采用单价
在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格： 建筑物通常为单位建筑面积、单位套内面积或者单位使用面积上的价 格；土地除单位土地面积上的价格外，还可为楼面地价。
结论
在交易情况修正中，应该采用“可比实例成交价格比 正常价格高多少或低多少的说法”。
具体问题 具体解决
【特例】对于交易税费非正常负担的修正，主要是把握以下两点： 卖方实际得到的价格＝正常成交价格－卖方应负担的税费 买方实际付出的价格＝正常成交价格＋买方应负担的税费 买方实付金额 - - 卖方实得金额 = 应由买卖双方缴纳的税费
可比实例成交价格－交易情况修正额＝正常价格
百分率法进行交易情况的修正
可比实例的成交价格×交易情况修正系数＝正常价格 其中，交易情况修正系数是以正常价格为基准来确定的。即假设 可比实例成交价格比其正常价格偏高的百分率为S％，则有：
可比实例的成交价格＝正常价格×（1＋S％）
正常价格＝可比实例的成交价格×1/（1＋S％）
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四、进行交易情况修正
（一）交易情况修正的概念
进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的 可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。
排除价格偏差
成交价格
正常价格
交易情况修正
（二）造成成交价格偏差的因素
交易行为中的特殊因素很复杂，概括起来主要有以下几个方面： 1、有利害关系的人之间的交易 2、急于出售或者急于购买情况下的交易 3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易【说明】 6、税费非正常负担的交易【说明】 7、相邻不动产的合并交易【说明】