铁路站房综合商业开发策划与建筑设计的整合应用研究

铁路站房综合商业开发策划与建筑设计的

整合应用研究1

【关键字】铁路站房综合商业开发建筑设计商业策划整合

【摘要】目前我国铁路站房商业开发严重滞后，对比发达国家成熟站点的开发经验，我国站房空间存在巨大的、待挖掘的商业潜力。本文通过构建站房商业策划与建筑设计的整合研究框架，在分析客流特征的基础上寻求商业策划与建筑设计的整合机会，来充分利用站房的建筑空间与交通人流的聚集效应，优化交通建筑的建筑设计，挖掘站房空间的商业潜力和实现站房空间应有的商业价值与回报，实现可持续性的站房开发建设与空间利用。

1.现状与问题

1.1.宏观背景

近年来我国铁路网络正以一种前所未有的速度进行规划与建设。2004年1月，国务院常务会议讨论通过了《中长期铁路网规划》1。2008年国家发改委通过了《中长期铁路网调整规划》2，新规划进一步扩大铁路网规模。计划到2020年，高铁投资额将超过20000亿，铁路营业里程由10万公里调整为12万公里，其中客运专线由1.2万公里调整为1.6万公里。

随着铁路网络的建设，也带来了大量的铁路站房的规划与建设。据统计，十一五期间，共需建设548个铁路客站：按站点规模来分，省会级站点有25座，地市级95座，县级428座；按线路类型分，客运专线占158座，城际客站83座，一般干线292座。

铁路运输的客运功能的提升和站房客运服务的专职化，使得铁路站房与城市功能的联系更加密切3。各地也因此开展了以高铁、城际铁路为主导的高铁新城建设、以铁路站房为核心的商务中心区、城市副中心区域的建设。站房区域的功能也已经发生了显著的转变，从原来的单一的对外交通门户，转变成为多种城市交通方式与对外交通的转换枢纽，高铁新城、商务区的交通服务中心以及区域城市间商贸活动的重要联系节点。

1.2.铁路系统和车站的亏损状况

然而，在热火朝天的巨额投资和铁路建设的另一面，却是铁路系统连年亏损的现实。一方面，难以在中短期内看到运营效益；另一方面，新增投资还需要大量举债，新债旧债抬高了财务成本。

在双重压力下，铁道部已进入不敷出的亏损周期。2011年铁道部上半年报显示：截至2011年6月30日的负债已高达2.09万亿元，资产负债率达到58.54%，而上半年利润仅42.9亿元。4而作为铁路系统的重要资产，铁路站点运营也普遍处于亏损状况。

在现有状况下，单靠客运与货运收入远远无法平衡大规模的投资和铁路运营的支出。然而对比发达国家的铁路收入数据，我国铁路非运输收入占铁路总收入的比重仍然相对小（2005年约为33%，与日本铁路的60%相去甚远）。并且作为非运输收入中重要组成部分的批发与零售业（2005年占多经利润的33.76%），较低的收入利润率（2001年北京铁路局数据：1.6%）表明其运营状况处于非常低效的状态。

1.3.站房商业开发存在的问题

1本文获得国家自然科学基金“轨道交通沿线土地的综合开发与整合利用研究”项目（项目批准号51178038；51078022；51108018）的资助，特此致谢

铁路与站房的客运功能提升，没有带来站点的客运服务与商业服务环境的改善。目前，包括很多新建设的站房在内，站内的商业服务仍然处于非常初级的阶段。这主要体现在以下几个方面：

1) 商业开发规模偏小。在站房设计过程中，站房商业配比通常是站房建筑面积的4%，基

本上只是为了满足旅客必需的消费需求。虽然新建设的铁路站房在商业开发规模方面有了很大改善，但与国外成熟的站点的50%-70%商业面积配比相对比还存在不少的差距。

2) 商业布局不佳，配套设施不全。站房的建筑布局完全以交通流线为主，而商业空间只能

利用零碎的建筑灰色空间，这使得消费者进行商业消费需要步行较长的距离，非常不便；商业的布局以点式为主，分散布置，不易形成完整的商业氛围 ；商业的布局并没有与交通流线进行融合，商业区域发展不平衡，有些商业得到了客流的 支撑，效益较好，而一些商业由于位置不佳，客流很少导致商业效益很低；另外由于站房基础设施工程配套的不足，难以引入那些成熟、完善的、但对电力、给排水需求较高的商业服务

3) 商业服务环境较差。配套工程条件的不足与环境管理缺失，导致光线环境、卫生环境较

差 。并且占比重较大的自营商业中服务人员大多来自退岗职工或者职工家属，有一定的职工福利性质。这样的服务人员通常缺乏专业的培训和职业的服务意识，很难提供高品质的商业服务。

4) 旅客的主动消费意愿较低，消费者满意度低。据抽样调查，70%的乘客很少进行站内消

费，并且消费以必需品或临时消费品为主，如饮料、干粮、方便面、报纸等。由于价格、环境、品质等因素，对其他的商业消费意愿很低。除必需品之外的商业消费，旅客往往采用自备的方式，从其他地方购买后带入车站

5) 商业服务种类少，业态单一，重复率高，商业潜力没有被充分挖掘。由于旅客的消费仅

集中于必需品，导致其他商业服务无法维持，逐步退出站内商业。商业租金水平是比周边略高20%-30%左右，与客流的聚集效应并不匹配，并且其商业收入、租金通常是靠较高的商品价格来维持的。

这似乎就形成了铁路站房商业开发的消极循环。如下图所示。如果没有外部施加一定的推动力，这样的发展模式根本无法通过内部的自发调整来进行改善。

图表 1 铁路站房商业运作消极循环示意图

2. 发展必要性与趋势分析

2.1. 铁路站房商业发展的必要性

2.1.1. 铁路和车站在经济上的可持续建设发展的需要

铁路站房商业发展的必要性首先体现在经济上的可持续性发展方面。经过长期以来的负债经营和今年的大投入建设，目前铁道部的负债水平从2005年的37.53%升至2010年的57.44%，2011

商业开发规模小

面积配比低 被动的商业布局 和配套设施 落后的商业服务意识

商业环境差

旅客的主动消费意愿低

商业服务业态单

调 商业租金与客流

效应不匹配

商业回报少 商业开发积极性

不高