包头市房地产市场现状分析及走势预测_周瑞平

[收稿日期]2006-03-16

[基金项目]内蒙古自然科学基金资助项目/呼和浩特市城乡地价体系研究0(200408020604)成果之一。

[作者简介]周瑞平(1977-),男,内蒙古武川县人,内蒙古农业大学生态环境学院博士生,内蒙古师范大学地理科学学院

讲师;高永(1962-),男,内蒙古达茂旗人,内蒙古农业大学生态环境学院教授。

2006年11月

内蒙古师范大学学报 (哲学社会科学版)

Nov .,2006

第35卷 第6期

Jou r n al of Inn er M ongolia Nor m alU n i versit y (Ph ilosophy &Social Science)

Vo.l 35 No .6

包头市房地产市场现状分析及走势预测

周瑞平

1,2

,高永

1

(1.内蒙古农业大学生态环境学院,内蒙古呼和浩特010010;2.内蒙古师范大学地理科学学院,内蒙古呼和浩特010022)

[摘 要] 目前,包头市房地产开发建设增势强劲,住房供应仍以普通商品住房和经济适用住房为主,商品房价格上涨幅度较大,市场供求状况基本平衡,房地产业对国民经济的贡献率逐年上升。今后,包头市房地产发展空间很大,竞争趋向更加激烈,房地产市场需求会逐年升温,商品房价格会继续攀升,金融政策将对房地产业的发展产生重大影响。

[关键词] 包头市;房地产市场;现状;走势

[中图分类号]F127 [文献标识码]A [文章编号]1001

-7623(2006)06-0072-03 房地产业是从事房地产开发、经营和管理的行业,房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空间形式,又是房地产交易双方经济关系的总和,是地产和房产的综合体[1]。近年来,随着包头市经济的高速发展和人民生活水平的逐渐提高,包头市房地产在有利的经济环境和高涨的消费需求下得到了快速的发展,开发投资持续增长,开发规模不断扩大,供求市场旺盛,供应结构日趋完善,布局调整逐步合理,房地产对国民经济的贡献率显著上升,房地产业将成为国民经济的支柱产业,极大地活跃了包头市的投资市场和商品市场。因而,分析包头市房地产业的发展现状及未来走势,对于准确把握房地产业市场发展动态及变化趋势有着深远的现实意义。

一、房地产市场现状分析

(一)房地产开发建设增势强劲

1.开发投资持续增长,但增速趋于回落。包头市房地产市场投资从2000年开始增温。2003年国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》和2004年包头市出台的贯彻落实《包头市人民政府关于进一步搞活房地产市场打造国民经济支柱产业的地位》等一系列政策的实施,极大地推进了包头市房地产业的发展。2004年,全市完成房地产投资29179亿元,分别高出2000年、2001年房地产投资近两倍,高出2002年全年房地产投资近一倍,与2003年相比增长率达到66130%

①

;房地产投资占固定资产投资的比例由

2000年和2001年的21100%降低到2004年的8116%②。可见,房地产投资呈持续增长的态势,但增幅渐趋减小。

2.开发企业数量缓慢增长,建设规模增势强劲。随着包头市房地产的不断升温,房地产开发商越来越青睐包头市场,除了本地的如口岸、当代、东信实业等企业外,外地的如香港豪德、华升建设集团、上海家化等国内知名企业纷纷落户包头,在房地产业中占据了举足轻重的地位。目前,有30家外埠企业通过融资、合作开发和直接进行经营等多种方式参与我市房地产开发建设。截至2004年底,包头市全市房地产开发企业共有217家,其中二级资质企业8家,三级资质企业14家,四级资质企业47家,比2003年增加12家,比2000年增加91家。企业的数量缓慢上升,特别是外来企业的入驻,不仅给包头市房地产注入资金,更带来了产品创新、营销创新、金融创新、服务创新,提升了房地产市场的整体水平,也极大地影响了资源配置整合朝着质量效益方面发展。同时,开发建设的规模也在不断扩大,2000年与2001年房地产开发量均保持在150100万平方米左右,2004年全市房地产开发建设规模达到303140万平方米,市四区及稀土高新区管委会所辖区共有在建房地产项目62个,在建规模约215100万平方米①。尤其昆区、青山区、东河区是全市开发建设的热点(具体见图1)。主要原因是旧街坊改造力度加大,成片开发、大规模建设呈现增势,使得昆区、青山区、东河区房地产开发建设规模加大。

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图12004年包头市各区开发建设规模对比

(单位:万平方米)

(二)住房供应仍以普通商品住房和经济适用住房为主

2004年,房地产建设中住宅建设规模约为234100万平方米,其中高档商品房5100万平方米,普通商品房163120万平方米,经济适用住房65180万平方米,高档商品房、普通商品房、经济适用住房建设规模的比重分别为2110%、69170%、28110%,可以看出,住房供应仍以普通商品房和经济适用住房为主。

(三)房地产业对国民经济的贡献率逐渐加强

随着房地产业的发展,房地产对国民经济增长的贡献率明显上升。2004年,包头市房地产业增加值首次突破14亿元,房地产业增加值占GDP比重由2000年的1129%上升到2004年的2150%[2]。按照房地产投资每增加10个百分点拉动经济增长1个百分点测算,2004年房地产业对国民经济的拉动为6100%以上,比2003年高6160%个百分点。

(四)商品房价格大幅度上涨,市场供求状况进一步改善

包头市商品住宅平均价格由2000年的937元/平方米上涨到2004年的1350元/平方米,平均涨幅为11102%,其中2004年比2003年平均价格上涨16100%,高于全国商品房平均价格上涨幅度315个百分点。房价大幅度上涨,但各区涨幅不一,其中昆区住宅销售均价为960)2000元/平方米之间,价格较低的集中在钢铁大街以北,白云路以西,价格较高的主要集中在锡华小区、荣资小区、香港花园等小区;青山区住宅销售平均价格1350元/平方米左右,平均价格涨幅最大的为锦林花园,上涨幅度达20100%以上;东河区由于地级差及相关配套建设等因素房价差异也较大,售价在1041) 1400元/平方米之间;稀土高薪受地价的影响较大,平均销售价格为1480元/平方米左右。商业楼盘主要集中在昆区、青山区、东河区的商业繁华地段,如华升集团、时代商厦等项目平均售价均在7000元/平方米,包百商业圈内的最高售价已突破30000元/平方米,其他商业楼盘涨幅相对较小,都在3000元/平方米左右(具体见图2)。可以看出,无论商业楼盘,还是住宅楼盘,房价均有不同幅度的上涨。

从近三年商品房空置状况来看,包头市三年商品房空置面积为74155万平方米,空置率为10117%,保持在适度的10%-15%

之间。可以看出包头市商品房供求基本平衡。

图2价格增长曲线

(数据来源:2003、2004年包头市房地产市场分析报告)

二、房地产市场走势分析与预测

(一)房地产价格继续攀升

包头市近五年内地价平均涨幅在8100%左右,其中2005年地价涨幅为10198%③。今后,随着包头市经济的发展,土地需求将不断增加,而且会变得更加平稳和持续。其一,在土地的供应方面,受土地保护政策的影响,土地调控力度将进一步加大,农用地转化为建设用地将受到严格的控制,建设用地占用农用地的指标将会有所收敛,一些类型的用地甚至会暂时完全停止,由此会产生地价上涨,从而带动房价上涨。其二,材料价格的上涨,周边环境的改善,国家货币信贷的进一步收紧,房地产市场融资难度加大,也会造成房价的上涨。其三,治理整顿房地产市场以及建筑市场,清理拖欠工程款及兑现拖欠农民工工资问题,而带来新开项目资本金的增加,从而导致房价的上扬。总之,房地产投资成本的增加必然会引发房价的不断上升。

(二)房地产市场需求呈逐年增温和释放态势

包头市经济高速发展,2005年经济增长速度为28150%,远远高于全国平均水平9180%,城镇居民人均可支配收入达到12000多元,1995)2002年城区的恩格尔系数年均下降2015个百分点,用于居住的消费支出呈现上升态势。首先,居民收入的增加将成为刺激房地产市场消费需求增长的坚实动力。其次,户籍制度的改革、经济的腾飞、城镇化进程的加快,将推动包头市城市规模快速膨胀。包头市现有人口180多万,规划2010年要达到230万。未来包头市将会成为我国西部有较强经济、文化辐射带动作用的区域中心城市,这将会成为带动房地产市场需求增长的主要因素。

(三)房地产市场发展空间巨大,竞争将更加激烈

房价收入比可以从一个侧面反映房地产市场空间的大小,房价收入比越高,房地产发展空间越小;反之,则发展空间越大。从图3可以看出,包头市2000)2004年房价收入比由2000年的5175下降到2004年的3190,总体呈下降趋势,处于世界银行提出的3)6的适当区间,说明包头市经济的发展速度远远超过房地产市场的发展速度,商品房价格涨幅属合理范畴,房地产市场潜在的发展空间还很大。但是随

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