房地产咨询服务内容

2 服务内容

为了完成上述目标，咨询者将完成下面的必要工作：

2.1 宏观经济分析

为了能了解此项目与所在区域的经济、社会及政策之间的关系，咨询者将完成对项目产生影响的整体宏观环境及人文因素进行分析。此分析将同时会包括关于城市规划，基础建设开发以及其他主要政策而对本项目开发产生影响的论述。

以下宏观经济数据将被论述（根据可获得数据）：

为了使项目的发展主题可以在中长期范围内得以完成，咨询者将完成对项目产生影响的全国以及上海整体宏观环境、区域宏观经济及人文因素进行分析预测，包括重要的经济因素如：

?GDP及增长

?固定资产投资及其增长

?FDI及其增长

?社会消费品零售总额及增长

?家庭消费结构变化

?区域产业发展情况

?区域人口数量及增长

?家庭结构及其变化

?家庭居住面积变化

?人均收入水平及其增长

?徐汇区未来土地供应计划（如果可以获得）

以及其他可能影响地块的长期发展的因素。同时，咨询者还将研究政府相关的，可能影响项目执行进程的政策法规。

同时，咨询者还将研究政府相关的，可能影响项目执行进程的政策法规，尤其重要的是，咨询者将着重研究城市发展战略及实现规划，以使得本项目的开发符合整体城市发展及战略实施的综合开发项目。

咨询者还将研究房地产宏观市场并进行分析预测,包括重要的因素如：

?房地产投资额及增长

?房地产竣工面积及增长

?房地产施工面积及增长

?房地产销售面积及增长

?房地产销售平均价格及走势

?可能对于本项目区域内房地产业发展环境产生影响的内容

咨询者还将研究上海市整体产业规划以及项目周边行政区域产业发展，包括：

?上海市及主要区域产业规划

?项目周边主要区域产业发展现状（产业分布、产业经营情况、客户特征）

?项目周边主要区域产业发展趋势（未来供应、供应特征、未来趋势）

通过宏观经济，整体规划以及相关政策等分析，对未来发展趋势提供支撑，认识项目目前所处宏观环境。

2.2 基地条件分析

?区域及周边的地理特点

?区域形状分析

?区域的通行情况分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析）

?区域的景观资源研究

?区域现有物业研究（主要包括写字楼等）

?区域及周边主要已有\拟建配套设施调查，包括：

–学校

–医院

–体育场

–公园

–图书馆

–邮局

–银行

–其他主要配套设施

–大型规划项目

这部分还将调查本地块及周边区域现有和未来规划中的交通基建方面的状况，分析地块基地条件，挖掘地块价值。通过宏观经济分析、产业分析以及基地分析，得到本项目发展的产业初步定位。

2.3 上海市及主要区域优质写字楼市场分析

为了了解相关区域目前和未来相关的物业市场情况，我们将进行上海市及区域市场优质写字楼整体市场的研究工作。研究将首先根据我们经验及上海本地情况对优质写字楼进行定义，定义将依据以下方面：

–地理位置

–交通条件

–开发商背景

–外立面设计

–配套设施

–物业管理

–停车条件

–租金水平

–主力租户

该部分研究分析将包括：

?上海市及主要写字楼聚集区优质写字楼发展概述，主要写字楼聚集区选区针对可能对项目形成竞争的主要区域，本文选择徐汇区、淮海路两个区域

这部分分析主要包括以下内容：

–供应状况分析（包括历年供应量，分布特征）

–市场吸纳情况

–未来供应

–售价/租金趋势

–物业产品及品质分析

–未来发展趋势及方向预测

通过对整体市场以及主要区域的判断，初步对未来市场发展以及趋势有所判断

?项目辐射区域内市场优质写字楼发展概述

–供应状况分析（包括近期供应量）

–市场吸纳情况

–未来供应

–售价/租金趋势

–物业产品及品质分析

–未来发展趋势及方向预测

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响写字楼市场发展主要因素，对项目写字楼物业进行初步判断。

?根据项目资料的可取得性，针对项目区域内主要优质写字楼选取2个案例进行分析，主要内容包括：

–项目基本特征

–项目面积及分割特点

–项目品质及配套设施

–项目上市时间

–项目租户

–交通条件

–周边配套

–层高

–物业管理

–项目租售模式及租金/价格

–入住企业特征分析（结合前述产业研究）

–客户来源分析

–主导需求面积段

通过案例分析，可以更好的理解该区域内写字楼市场。

2.4 上海及主要区域优质商业市场分析

为了了解相关区域目前和未来相关的物业市场情况，我们将进行上海市及区域市场优质商业整体市场的研究工作。研究将首先根据我们经验及上海本地情况对优质商业进行定义，定义将依据以下方面：

–地理位置

–交通条件

–开发商背景

–外立面设计

–配套设施

–物业管理

–停车条件

–租金水平

–主力租户

?上海市及主要商业聚集区优质商业发展概述，主要优质商业聚集区选区针对可能对项目形成竞争的主要区域，本文选择徐汇区、淮海路两个区域

这部分分析主要包括以下内容：

–供应状况分析（包括历年供应量，分布特征）

–市场吸纳情况

–未来供应

–售价/租金趋势

–物业产品及品质分析

–未来发展趋势及方向预测

通过对整体市场以及主要区域的判断，初步对未来市场发展以及趋势有所判断

?项目辐射区域内市场优质商业市场发展概述

–项目重点辐射商圈界定

–供应状况分析（包括近期供应量）

–市场吸纳情况

–未来供应

–租金趋势

–物业产品及品质分析

–未来发展趋势及方向预测

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响商业市场发展主要因素，对项目商业物业进行初步判断。

?根据项目资料的可取得性，针对项目区域内主要优质商业项目选取2个案例进行分析，主要内容包括：

–项目基本特征

–项目品质及配套设施

–项目上市时间

–项目租户

–交通条件

–周边配套

–物业管理

–项目租售模式及租金/价格

–客户来源分析

通过案例分析，可以更好的理解该区域内优质商业市场。

2.5 上海市及主要区域优质住宅市场分析

为了了解相关区域目前和未来相关的物业市场情况，我们将进行上海市及区域市场优质住宅整体市场的研究工作。研究将首先根据我们经验及上海本地情况对优质住宅进行定义，定义将依据以下方面：

–地理位置

–交通条件

–开发商背景

–外立面设计

–配套设施

–物业管理

–停车条件

–租金水平

–主力租户

?上海市优质住宅市场发展概述，主要优质住宅聚集区，针对可能对项目形成竞争的主要区域概述

这部分分析主要包括以下内容：

–供应状况分析（包括历年供应量，分布特征）

–市场吸纳情况

–未来供应

–售价趋势

–物业产品及品质分析

–未来发展趋势及方向预测

?项目辐射区域内市场优质住宅市场发展概述

–项目重点辐射区域界定

–供应状况分析（包括近期供应量）

–市场吸纳情况

–未来供应

–售价趋势

–物业产品及品质分析

–未来发展趋势及方向预测

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响优质住宅市场发展主要因素，对项目住宅物业进行初步判断。

?根据项目资料的可取得性，针对项目区域内主要优质住宅项目选取2个案例进行分析，主要内容包括：

项目开发背景

–项目基本特征

–房型及面积特点

–周边商业配套设施

–产品主要亮点

–产品去化速度与价格分析

–客户来源及结构分析（年龄特征、职业、收入水平、家庭结构等）

–购房目的

通过案例分析，可以更好的理解该区域内优质住宅市场。

2.6 上海市及主要区域优质服务式公寓市场分析

为了了解相关区域目前和未来相关的物业市场情况，我们将进行上海市及区域市场优质服务式公寓整体市场的研究工作。研究将首先根据我们经验及上海本地情况对优质服务式公寓进行定义，定义将依据以下方面：

–地理位置

–交通条件

–开发商背景

–外立面设计

–配套设施

–物业管理

–停车条件

–租金水平

–主力租户

?上海市优质服务式公寓市场发展概述，主要优质服务式公寓聚集区，针对可能对项目形成竞争的主要区域概述

这部分分析主要包括以下内容：

–供应状况分析（包括历年供应量，分布特征）

–市场吸纳情况

–未来供应

–售价趋势

–物业产品及品质分析

–未来发展趋势及方向预测

?项目辐射区域内市场服务式公寓市场发展概述

–项目重点辐射区域界定

–供应状况分析（包括近期供应量）

–市场吸纳情况

–未来供应

–售价趋势

–物业产品及品质分析

–未来发展趋势及方向预测

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响优质服务式公寓市场发展主要因素，对项目物业进行初步判断。

?根据项目资料的可取得性，针对项目区域内主要优质服务式公寓项目选取2个案例进行分析，主要内容包括：

项目开发背景

–项目基本特征

–房型及面积特点

–周边商业配套设施

–产品主要亮点

–产品去化速度与价格分析

–客户来源及结构分析（年龄特征、职业、收入水平、家庭结构等）

–购房目的

通过案例分析，可以更好的理解该区域内优质服务式公寓市场。

2.7 周边区域优质酒店市场分析（四星级及以上）

该部分研究分析均将包括以下方面：

?区域星级酒店市场的发展概述（包括总体规模，分布等）

?区域主要酒店物业供应、房价

?空置率情况

?房价变化趋势

?酒店市场未来供应量、近期发展趋势及方向

通过整体市场、主要区域聚集区市场以及周边区域市场分析，找出市场空白点，以及影响优质住宅市场发展主要因素，对项目商业物业进行初步判断。

?根据项目资料的可取得性，我们将提供1个项目辐射区域或其他可比优质酒店的代表性个案分析

–酒店地理位置

–酒店管理公司品牌引入情况

–周边商业、商务配套设施

–客房详细信息，包括数量、面积、房型、比例等

–酒店商务、康体、休闲、餐饮等配套设施特点

–酒店服务项目

–市场表现

2.8 竞争分析

我们将针对各种物业，分别选取可形成竞争的项目进行分析，对其市场定位、竞争优势、市场表现、

目标客户等方面进行深入剖析，以明晰本项目未来在市场中所处的竞争地位。

主要包括：写字楼、商业、住宅、服务式公寓、酒店

?项目规模

?项目发展概念

?项目地理位置

?项目市场定位

?项目消费者分析/租户/购房者（已上市项目）

?项目特点

?项目上市时间

?项目的市场表现：包括相关的市场指标如：空置率、价格与租金水平等

?价格策略

?项目在市场上的竞争力评价，分析其优势及不足

通过竞争分析，更好的明确各项物业的市场发展空间情况。

2.9 需求分析

咨询者将针对各种物业类型进行需求消费调研：

?优质写字楼市场

通过20份对区域办公楼市场潜在租户的调研问卷以了解目标客户对本项目内写字楼项目的需求偏好，内容包括

–本身从事的行业活动

–对项目的看法

–类型偏好及其原因（生态型办公，LOFT，SOHO，小独栋办公，服务式办公）

–写字楼位置的偏好

–写字楼本身硬件设施的偏好（层高，楼面承重，电梯数量，高峰等候时间等）

–写字楼配套设施/服务的偏好

–写字楼面积/楼层需求偏好

–可承受的租金/售价

–可承受的物业管理费用

–对现有办公楼的评价

–近期有无搬迁/扩大办公面积等需求

–停车需求

–租售偏好

–租期偏好

–对会议设施使用需求

–对物业的其他偏好与要求

–各行业企业入驻本项目的意愿调查

–对服务式办公楼的需求及看法

?优质商业市场需求者分析

通过20份辐射商圈内消费者调研，内容包括

–项目消费者来源研究（周边居民、商务人士，与本项目地块联系紧密之商圈消费者、未来地铁开通所带来沿线的居民消费者等，以及周边一些企业类客户）

–消费习惯及消费方式

–消费品位及消费能力

–消费偏好分析（含业态选择倾向分析，如餐饮、休闲娱乐、购物及文体等）

–消费未来发展方向

–对项目所在区域的认知度及评价

–消费者对项目类型与特色的看法分析

–不同消费者对本项目的意向

通过20商家商业业态意向性调研，内容包括

–通过对不同业态经营者，如超市、餐饮、娱乐休闲、文体等类别的深入调研分析，了解各业态商业的入驻意向及需求特征。

–物业建筑偏好

–对其他环境的依赖，如公建配套等

–租金售价的承受能力

–面积或楼层偏好

–其它进场要求

?优质住宅市场需求者分析

20位意向购买优质住宅的买家，深访的内容包括：

–背景特征（职业、收入、文化水平、居住区域、工作区域）

–购买区域倾向，对项目地理区位接受程度

–购买类型倾向（建筑类型、楼层数量、建筑风格、面积）

–对本项目整体定位接受程度

–面积、户型（层数、客厅、卧室、书房、储藏室、厨房、卫生间、阳台等）设计偏好

–景观设计偏好

–物业管理及服务内容偏好

–产品价格（单价、总价）接受范围

–对于本项目的看法

–对于本项目产品购买意图及目的

?优质服务式公寓市场需求者分析

20位服务式公寓及相关公寓的目标客户进行的访谈，深访的内容包括：

–租戶背景相关资料包括: 职业、年龄、生活圈、工作圈、家庭组成结构

–对服务式公寓的看法

–对服务式公寓位置的偏好

–对服务式公寓本身硬件设施的偏好（层高，电梯数量，家具家电）

–对服务式公寓配套设施/服务的偏好

–对服务式公寓面积/楼层需求偏好

–可承受的租金/售价

–可承受的物业管理费用

–停车需求

–租售偏好

–租期偏好

–对物业的其他偏好与要求

?酒店市场分析

3个不同酒店管理公司需求分析访谈，深访的内容包括：

–国际上知名酒店管理公司对物业的需求特征及要求。

–建筑物业偏好

–建筑形态偏好

–对其他环境的依赖，如公建配套等

–管理费用的承受能力

–面积或楼层偏好

–其它进场要求

10份酒店消费者访谈：

–个人消费者背景（文化水平、收入和消费水平、职业背景、客户来源）

–酒店选择偏好（位置选择、品牌选择，主要考虑因素）

–平均停留时间（会议时间）

–需要的配套设施/服务（设施类型、面积、设备、服务）

–消费频次及平均消费金额（会议预算）

–交通可达性要求

–对酒店环境的偏好

–测试他们对本项目酒店发展定位的接受程度

–有什么设施、活动或概念可以加强本项目对他们的吸引力

2.10 案例分析

咨询者将在上述市场分析过程中，针对项目整体开发，选取一个与项目具可比性的成功的项目进行个案分析，研究其对于本案而言之借鉴性。并且，针对个案中成功案例的成功因素，清晰地阐述其符合市场潜在需求的，并对该项目有主要影响的附加因素。

案例分析中所要考察的因素包括：

?项目的规模及分布

?项目辐射范围

?项目开发所处宏观环境，包括经济、政治、社会及人文环境等

?地理位置因素

?目标市场/市场定位

?项目内容组合

?市场策略

?配套设施

?项目各物业之间协调性处理（布局、动线安排等）

?项目分期

?项目租售策略

咨询者将总结个案分析研究所得的结论，并列出影响项目销售表现的正面及负面因素。然后，世邦魏理仕将在本报告的建议部分中对这些正面及负面因素作出总结，以协助甲方制定最为理想的发展策略。

2.11 SWOT分析

在地块分析及市场调研的基础上，对项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，并研究本案综合项目的市场机会，以确保项目的成功开发。

2.12 项目初步开发建议

在咨询者完成市场及优劣势分析后，将首先明确定位的依据、定位的战略思路。在充分考察市场分析结论，咨询者将为该项目提供备选项目开发方案，开发方案将包括：

针对十个街坊的整体战略定位

?未来产业发展方向定位

?区域功能初步定位分析

?区域功能发展容量定位

?区域功能分布初步建议

针对六个街坊的建设定位

?项目市场初步定位分析

?项目开发模式初步定位分析

?各地块开发比较建议

?项目与周边地块开发关系

?区域形象和区域功能初步定位分析

?对项目的总体主题、风格、功能、整体基调加以确定?建议开发的各发展内容开发参数初步定位分析

?建议开发的各发展内容的布局初步定位分析

?组成部分之间的相互协调关系初步分析

?写字楼初步定位分析

–物业主题定位

–目标客户定位

–档次定位

–写字楼所需的设施及相应面积

–写字楼设施的单层面积建议及分割建议

–大堂、电梯、车位、智能化等硬件配套建议

–软件服务建议

–写字楼外观建筑风格初步建议

?商业初步定位分析

–物业主题定位

–目标客户定位

–档次定位

–商业所需的设施及相应面积

–商业设施物业的单层面积、进深、层高

–商业初步业态构成建议

–商业设施物业内部装修标准的初步建议

–商业设施的物业外观建议

?住宅初步定位分析

–物业主题定位

–目标客户定位

–档次定位

–优质住宅所需的设施及相应面积

–优质住宅物业外观

–优质住宅物业户型设计

–优质住宅物业户型配比

–优质住宅硬件设施建议

–优质住宅内容建议

–优质住宅配套设施建议

?服务式公寓初步定位分析

–物业主题定位

–目标客户定位

–档次定位

–服务式公寓所需的设施及相应面积

–服务式公寓物业外观

–服务式公寓物业户型设计

–服务式公寓物业户型配比

–服务式公寓硬件设施建议

–服务式公寓内容建议

?酒店初步定位分析

–物业主题定位

–目标客户定位

–档次定位

–星级酒店物业面积

–星级酒店物业户型设计建议

–星级酒店物业的立面建议

–星级酒店物业的景观建议

–星级酒店物业的配套建议

一级开发商对整个地块的整体定位与各分拆地块的单独定位之间的关系，同时注重整体兆丰地块的整体协调性，并且建议地块哪块适合开发商自己运营。

2.13 初步财务分析

项目开发内容的选择将最终都经过财务分析测算，针对六个街坊地块。

?项目开发内容的选择将最终都经过财务分析测算。在考虑下列因素的基础上，将进行现金流分析。

–各种物业租金/售价建议及相应假设基础

–为进行财务分析而作出的各发展内容的销售简要进度假设

–建筑成本

–土地成本（雇主提供）

?整体项目开发财务分析

?各分拆地块开发财务分析

财务分析中包括：

–净现值分析

–内部收益率分析

–投资回收期分析

–敏感性分析

–盈亏平衡点

–现金流分析

?最终从财务分析的角度将确定项目最适合的发展内容。

根据市场研究结果，物业市场的需求分析以及项目财务分析的结论，将提供项目开发规划的建议。