房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析

房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析

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房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析

中国统计信息网电：近几年来,在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2００4年,全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨１4.4%和15.2％,是1９９8年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现,既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处发展？本文试就这些问题做一简要的分析。一、近几年房价上涨的主要原因导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素,也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。 (一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌,其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房

消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署,尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务,有效激发了长期被压抑的购房需求,住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加;另一方面,从１999年下半年起,住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易,增加了个人购房的支付能力,使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁,使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年,全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后,2００4年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。生活需求和改善需求是刚性的,其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上,当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市,投机性购房占20%左右，少数区域个别楼盘甚至占６0％以上。据上海市统计局调查，２00３年底上海投资购房占16．６%,已经超出了1０%的国际警戒线。从更深的层次讲,房地产市场需求旺盛,房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。19９8年至2004年，我国国内生产总值由783４5亿元，增长到2004年的１３６8７6亿元,扣除物价因素，年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收入由５4

２5元增长到2０04年的9４22元,年均增长８．6%。２0０4

年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达１2万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看,我国城镇人均住宅居住建筑面积,也由1998年的18．7平方米，提高到2004年的２4平方米左右,城镇住宅成套率超过80%。 (二)房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面:一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺;二是房屋租赁市场还不够完善,大多数居民还只能通过买房解决居住问题;三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用,满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响,我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来,需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升。住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位,

有效供给不足继续扩大。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%,其中经济适用房却分别下降11%和2６．３％。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决,而房地产投资投机市场却大行其道。（三)信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业,房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来,也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣,间接推动了房价的急剧上涨。从资金的角度看，一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下,市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时,纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自200３年起，由于中国外贸大量顺差,国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国,并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的20０4年上海市金融运行报告表明，2004年1月―１１月,境外资金通过各种渠道流入上海房地产市场的总额超过２２０亿元，比200３年增长13.5%。资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格,不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但

是，大多国内商业银行为了降低不良贷款,放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场,个人消费信贷快速增长,而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告,中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2００0年的6%急剧提升到2０03年的21%。在上海，2004年全部新增贷款中,有７6%的资金投入了房地产;200５年一季度,又有87.7%的新增贷款

进入房地产市场。从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。据统计,200３年上海的卖地收入为216亿元,相当于上海市地方财政总收入的24%。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后,土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，2004年土地交易价格比上年上涨10.1％，涨幅比2003年高1.７个百分点;20０5年一季度，又上涨了7.8%。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本,推动房屋销售价格上涨。（四)信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。目前,我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台,