新形势下的产业地产发展及趋势研判(二)

新形势下的产业地产发展及趋势研判（二）

3产业地产现状困境——目前产业地产存在如下几个痛点问题。

其一、产业地产商业运营能力非常重要，很多刚介入产业地产的开发商招商运营能力未够成熟，很难获益或者说利润较小。

其二、土地价格成本太高，税费等成本比较大。

第三、产业地产或者说商业办公类产品同质化比较多，市场存量大，很难进一步发展。

第四，各种无法分割、出售转让限制多等等，相应扶持政策门路看得见摸不着等等。上述这些问题，取决每个开发商的实际运营、投资能力。

众所周知，深圳政府对于产业导入有相对较高的门槛，实践中，深圳的产业地产，基本上都要导入产业，还需要与相关政府产业部门签订导入产业的相关协议。更难解决的是：产业这块市场比较成熟，别说全国各地各个城市都在主抓优质产业，就是全球各国都也是如此，一方面收紧投资收并购，另一方面是各种政策财政补贴，希望做大做强产业。

因此，优质的产业很难导入或难以嫁接，一时半会很难寻找合适的产业嫁接导入。

本文着重通过分析研究政府的相关政策，希望能一定程度上为相关有能力开发产业地产，但一时之间无法导入产业的开发商寻找另外的路径解决问题。

下面是针对《关于促进科技创新的若干措施》和《关于促进人才优先发展的若干措施》两个重量级政策的简单分析。

4《关于促进科技创新的若干措施》中值得注意的内容

（一）加快建设各类高水平创新载体。支持承担国家工程实验室、国家重点实验室、国家工程（技术）研究中心、国家企业技术中心、国家制造业创新中心等国家级重大创新载体及其深圳分支机构建设任务。

（二）国内企业、知名跨国公司、国家科研机构、国家重点大学和科研机构在深圳设立独立法人资格、符合深圳产业发展方向的研发机构和研发总部，引入核心技术并配置核心研发团队。

（三）完善产业链配套服务。为创新创业者提供工业设计、检验检测、模型加工、知识产权、专利标准、中试生产、产品推广等研发制造服务，实现产业链资源开放共享和高效配置。

（四）支持产业配套服务个性化，整合专业领域的技术、设备、信息、资本、市场、人力等资源。支持创业辅导专业化，聚集创业导师和培训机构，为创新创业者提供法律、知识产权、投融资等创业辅导服务。

（五）支持境外机构在深圳设立具有独立法人资格、符合新兴产业发展方向的研发机构或者技术转移机构并予以研发支持。

（六）促进创新要素跨境流动。探索深港联合资助研发项目资金、仪器设备跨境使用方式，实现科技人员、仪器设备、财政科技资金在深港两地合理流动。推进两地青年创新创业基地建设。（七）促进创建国家军民融合创新示范区。支持目标明确、系统布局的军民融合重大科技专项、重大工程与应用示范。

（八）优先保障科技企业孵化器、众创空间、重大产业项目以及高等院校、科研机构用地需求。（九）鼓励企业、行业组织在重点产业建设众创空间。支持围绕主营业务方向，优化配置技术、装备、资本、市场等创新资源。

（十）探索设立科技创新银行、科技创业证券公司等新型金融机构，为创新型企业提供专业金融服务。组建金融控股集团，引进固化优质金融资源。

5《关于促进人才优先发展的若干措施》中值得注意的内容

（一）实行更具竞争力的高精尖人才培养引进政策。未来五年重点培养一批具有成长为中国科学院、中国工程院院士潜力的人才并争取入选3—4名，重点引进诺贝尔奖获得者、国家最高科学技术奖获得者以及两院院士等杰出人才15名左右。

（二）深化和拓展“孔雀计划”。引进国家级领军人才及海内外高层次人才“团队+高层次创新项目”。（三）推动高水平科研机构和新型智库倍增发展。未来五年引进若干家国内外知名科研院所落户深圳，力争建成80家创新能力强的科研机构，国家级工程中心、重点实验室、工程实验室、企业技术中心达到100家以上。坚持政府引导与社会参与相结合，建立一批掌握核心技术的新型科研机构或创新载体。组建军民融合创新研究院，大力推进军民两用技术双向转移。

（四）支持境外机构在深圳设立具有独立法人资格、符合我市产业发展需求的技术转移机构，支持合作伙伴拥有的高新技术研发成果、专利技术等自主知识产权项目在我市落地并实现产业化。（五）支持创建国家级人力资源服务产业园区，促进人力资源服务机构集聚和规模发展，为吸引境外专业人士提供专业服务。

（六）建立海外人才离岸创新创业基地。依托前海蛇口自贸片区建设国际人才自由港。支持海外人才在前海离岸创新创业，设立离岸金融、信息服务、物流和其他科技服务企业。

6解决思路

个人认为，地产始终是一个与政府博弈的行业。就怕政府没有诉求，有诉求，就有开发商操作的余地和空间。精细化管理代表着灵活性和变通。

之所以浪费这么大篇幅研究分析相关政策，也即为了寻找出政府急需的诉求，即只要符合上述《关于支持企业提升竞争力的若干措施》（深发【2016】8号）、《关于促进人才优先发展的若干措施》及《关于促进科技创新的若干措施》等三份文件中大力鼓励的事项，通过产业地产+鼓励的事项，解决政府急需难题，就可以找出地产+产业模式之外的解决办法。

新形势下的产业地产发展趋势研判及解决方案（三）

（一）地产+政府鼓励扶持的产业（备注：最普通的方案）

举例：前段时间有个地产公司关联公司为氢能源，因为前段时间李总理曾经去日本丰田参观过氢能源汽车，个人觉得未来新能源汽车中，估计会有氢能源一席之地。即地产+氢能源。

（二）地产+国家工程实验室、国家重点实验室、国家工程（技术）研究中心、国家企业技术中心、国家制造业创新中心等国家级重大创新载体。

这些估计很多地产公司都没怎么留意过，毕竟地产跟科研机构实验室搭不上边。但深圳作为科技创新城市，没有实验室怎么行？如果能引进实验室，对深圳而言也是创新科研领域的重大利好。实验室这些载体属于基础研究，属于为较长远未来培育而考虑。

（三）地产+符合深圳产业发展方向的研发机构和研发总部，引入核心技术并配置核心研发团队。

国家级或超等级的科研机构就直接落地；不是国家级或高科技级别的研发机构就得配置核心研发团队，能够尽快为深圳带来创新技术和研发团队，属于较实验室而言短平快的创新。

（四）地产+产业链配套服务。

为创新创业者提供工业设计、检验检测、模型加工、知识产权、专利标准、中试生产、产品推广等研发制造服务，实现产业链资源开放共享和高效配置；整合专业领域的技术、设备、信息、资本、市场、人力等资源。支持创业辅导专业化，聚集创业导师和培训机构，为创新创业者提供法律、知识产权、投融资等创业辅导服务。在激烈的各城市乃至全球高科技战争中产业链配套服务非常关键，意味着一整套完善的打法，属于体系作战，打垮那些属于单兵作战的个别专利个别高科技企业如秋风扫落叶。专利需要、研发人才团队、机构都需要，但更脱离不了体系支持。