房地产成本控制的研究报告

XX大学远程教育学院本科生毕业论文（设计）开题报告题目房地产开发项目成本控制的研究

专业土木工程

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指导教师

2011 年10 月26 日

论文摘要

历年来我国企业采用的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的

静态成本管理方式，受传统观念以及房产开发企业高回报的利润率的影响，导致房地产开发企业缺乏投入成本竞争意识。企业往往忽视成本管理，浪费很大，财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本，对开发产品形成全过程的成本控制却显得力不从心。由于开发产品位置的固定性、生产的长期性，也使成本管理人员疏于成本控制。入世以后，我国房地产业面临更加严峻的考验，随着企业成本总额中不可控制成本的比例增加，如果不加强成本控制，

规避财务风险、提高效益，将很难在市场中立足。

关键词：房地产开发；成本控制；成本管理；开发模式。

目录

一、开发成本的概述 (1)

二、房地产企业的项目管理中成本控制的现状分析 (1)

（一）当前房地产开发成本控制现状 (1)

（二）目前成本控制中存在的问题及原因 (2)

1、可行性研究缺乏 (2)

2、设计监理的缺失 (2)

三、提出工业化的房地产开发模式 (2)

（一）中国模式 (2)

（二）美国细分模式 (3)

（三）参照美国模式提出中国房地产开发模式 (4)

四、房地产开发企业成本控制的应用实例 (4)

（一）碧桂园工业化开发模式 (4)

五、结论 (5)

参考文献 (5)

房地产开发项目成本控制的研究

一、开发成本的概述

房地产企业开发成本是指为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，并将这些费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产开发成本的控制是开发商对所有项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理的重要组成部分，它是通过对投资估算、预算、合同、合同执行管理的一个从宏观到微观、从粗放到细致的过程。无论是在投资决策阶段、规划设计阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段、都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发企业项目顺利实施，力求开发中使用人力、物力、财力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业的利润最大化。

二、房地产企业项目管理中成本控制的现状分析

（一）、当前房地产开发成本控制现状

当前我国房地产开发成本控制的现状是：

1、首先，在保留了计划经济时期的有益经验和克服了其中的不足之处，在借鉴西方先进的成本控制模式的基础上，我国的成本控制实践得到了迅速的发展。

2、其次，在观念上发生了很大变化，对成本控制有了比较深入的了解，明确认识到要学习借鉴科学有效的管理方法和先进经验，博取众长，为己所用。同时要结合国情，加以吸收和深化。

3、成本管理工作向技术领域扩展，成本控制渗透到成本管理的各个环节。一些企业推行了成本目标管理、价值工程和产品质量成本管理，取得了有益的经验和成果。

4、对传统产品成本核算作了改革，以充分发挥成本核算的作用，成本管理划小核算单位，推行了责任成本制度[1]

我国经过几十年的成本管理与实践的探索，从理论上形成一套关于成本预测、决策、核算、控制、监督及考核的管理体系，但是建筑企业在运用这些方法进行成本控制时，还存在着诸多问题，缺乏适应社会主义市场经济需要的成本控制方法。

总体来看，我国房地产企业在工程项目成本控制方面，进步是明显的，但[1]参见，张永强.《房地产开发项目成本控制》.江苏企业管理.2003年6月

仍然存在着制度不完善、管理水平不高等问题，成本支出大、效益低下的不良局面在相当多的企业中依然存在。没有从根本上摆脱成本意识淡化、成本管理理论僵化、成本管理方法老化、成本管理作用弱化和成本管理组织软化等问题。

（二）、目前成本控制中存在的问题及原因

1、可行性研究缺乏

(1)、项目目标和工程任务分解不足

在项目启动之初，作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验，没有很好的对整个项目进行细致研究分析，并提出项目的总体目标，也没有将工作任务进行分解，并加以落实分配。

(2)、市场定位不准、缺乏创新能力

在项目开始前，房地产企业往往忽视了市场作用，没有做充分的调查研究，不做设计研究，只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎，造成产品同质化严重，缺乏创新能力，从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。

2、设计监理缺失

由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上，造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多，有些工程从开工到竣工都发生了设计变更，变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在：

(1)、缺乏合理的设计招标程序

房地产市场发展还不规范，未形成公正、公平、公开竞争的良好环境，造成了设计招标往往流于形式。

(2)、忽视设计对项目投资控制的重要性

未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响，公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制，重施工控制”的思想。

(3)、设计监理缺失

对于设计监理工作，由于对设计单位相应的监督管理体制不健全，加上设计单位的工作量较大，部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计，达到一流的施工质量，造成在施工中发现大量设计中存在的问题。

(4)、文档资料缺乏制度化、规范化管理

尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定，项目档案管理管理混乱，尤其是对工程项目的合同管理方面，未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。

三、提出工业化的房地产开发模式

（一）中国模式

中国房地产开发模式既是短平快的合作开发模式。