烟台地区2013规划局新规(面积计算规则)

第一章总则

第一条为加强城乡规划管理，提高城乡的环境质量和生活质量，保障城乡规划实施，根据《中华人民国城乡规划法》、《省城乡规划条例》及国家有关技术规、标准，结合本市实际，制定本规定。

第二条凡在市规划区围进行规划设计、建设和规划管理活动，均应遵守本规定。

第三条本规定由市城乡规划主管部门依法组织实施，市人民政府有关部门与各区、镇人民政府应当按照各自职责做好相关工作。

第四条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、环境友好、社会和谐和先规划后建设的原则，改善生态环境，保护自然资源和历史文化遗产，保持城市特色和传统风貌，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要，促进经济社会可持续发展。

第二章建设用地规划

第一节用地规划

第五条城乡用地分类执行《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），按照以中类和小类为主、大类为辅的分类方式对用地性质实施规划管理。

第六条用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分。应按土地使用的主要性质和功能分区进行划分，具有多种用途的用地应以其地上使用的主导设施性质进行归类。

第七条建设用地规划性质应符合城市总体规划或控制性详细规划的要求，可结合规划论证研究确定。

第八条建设用地的划分、使用应遵循兼容性原则，促进土地使用功能的有效混合。用地混合应符合下列规定：（一）功能用途互利、环境要求相似且相互间没有不利影响的用地，宜混合设置。鼓励公共活动中心区、历史风貌地区、客运交通枢纽地区、重要滨水区的用地混合。

（二）环境要求相斥的用地之间禁止混合。严禁三类工业用地、危险品仓储用地、卫生防疫用地与其它任何用地混合。严禁二类工业用地与居住用地、公共设施用地混合。严禁特殊用地与其它任何用地混合。

（三）混合用地比例由市城乡规划主管部门合理确定。

第九条开发建设用地未达到下列最小面积的，原则上不得单独建设。确因实际建设需要应按规定程序申报，经批准后方可建设：

（一）多层及以下住宅为3000平方米；中高层、高层住宅为5000平方米。

（二）多层及以下公共建筑(公益性设施和城市基础设施除外)为3000平方米；高层公共建筑为5000平方米。

（三）工业仓储建筑最小开发地块为5000平方米。

第二节建筑容量

第十条居住用地容积率和建筑密度控制指标应符合下列规定：

（一）居住区容积率：低层住宅不大于0.7，多层住宅不大于1.1，中高层住宅不大于1.3，高层住宅（小于或等于18层）不大于1.6，高层住宅（大于18层）不大于2.0。

居住区建筑密度：低层住宅不大于25%，多层住宅不大于20%，中高层住宅不大于18%，高层住宅不大于16%。

（二）居住小区容积率：低层住宅不大于0.75，多层住宅不大于1.2，中高层住宅不大于1.4，高层住宅（小于或等于18层）不大于1.9，高层住宅（大于18层）不大于2.4。

居住小区建筑密度：低层住宅不大于28%，多层住宅不大于22%，中高层住宅不大于20%，高层住宅不大于18%。

（三）居住组团容积率：低层住宅不大于0.8，多层住宅不大于1.4，中高层住宅不大于1.6，高层住宅（小于或等于18层）不大于2.1，高层住宅（大于18层）不大于2.8。

居住组团建筑密度：低层住宅不大于30%，多层住宅不大于25%，中高层住宅不大于22%，高层住宅不大于18%。

第十一条居住区、小区和组团的用地规模控制应符合下列规定：

（一）居住区用地规模：低层住宅100ha—230ha，多层住宅60ha—140ha，多层、高层住宅50ha—130ha。

（二）居住小区用地规模：低层住宅30ha—65ha，多层住宅20ha—40ha，中高层住宅15ha—35ha，高层住宅10ha —22ha。

（三）居住组团用地规模：低层住宅3ha—10ha，多层住宅1.6ha—7ha，中高层住宅1.4ha—6ha，高层住宅1ha —4ha。

第十二条当用地规模大于小区规模、小于居住区规模时，按居住区选用建筑容量控制指标。当用地规模大于两个组团以上的规模时，按居住小区选用控制指标。当用地规模大于一个组团规模、小于两个组团规模时，按组团选用控制指标。

第十三条由不同层数住宅混合组成的住宅用地，其建筑容量控制指标最大值，应取单一类型住宅用地的控制指标作为计算的上限值，并按不同类型住宅用地面积占总用地面积的比例确定。

第十四条办公、商业用地容积率和建筑密度应符合下列规定：

（一）办公用地，多层容积率不大于1.8，建筑密度不大于35%；高层容积率不大于3.0，建筑密度不大于30%。

（二）商业用地，多层容积率不大于2.0，建筑密度不大于40％；高层容积率不大于3.5，建筑密度不大于35％。

（三）在市、区级中心、商业繁华地段，商业及办公用地，多层容积率不大于2.0，建筑密度不大于45％；高层容积率不大于5.0，建筑密度不大于35％；超高层建筑不大于6.0，建筑密度不大于35％。

第十五条工业用地容积率和建筑密度应符合下列规定：一类工业用地，容积率不小于1.0；二类工业用地，容积率不小于0.8；三类工业用地，容积率不小于0.6。建筑密度不小于35% 。

第十六条物流仓储用地（危险品仓储用地除外）容积率和建筑密度应符合下列规定：低层区容积率指标围为0.6—1.2；多层区指标围为1.2—2.0。建筑密度不小于35％。

第十七条同设项目有不同规划性质用地的，应根据其规划性质分别计算容积率与建筑密度。

第十八条容积率指标以项目规划可建设用地计算（直接用于项目自身建设的用地）。外围城市道路（非直接为本项目配建的道路）、主次干道道路红线外侧绿带、河道蓝线及外侧绿带等不计入项目可建设用地。

第十九条在原建设用地围，建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得进行扩建、加层；用地原建筑容量控制指标虽未超出规定值，但扩建、加层对原有空间布局有不良影响的亦不得建设。