新乡牧野大道地块可研

新乡牧野大道地块可研第一部分理解城市

一、城市概况

二、城市宏观经济状况

第二部分理解市场

一、一级市场发展状况

二、二级市场发展状况

三、重点项目介绍

第三部分理解客户

第四部分理解项目

一、地理位置

二、地块规划条件

三、地块现状

四、交通状况

五、项目周边环境

六、周边生活配套及市政配套设施

七、项目SWOT分析

第五部分项目定位

一、项目基本描述

二、客群定位

三、产品形式及价格定位

四、户型配比

五、商业定位

六、开发节奏

第六部分成本测算

第七部分结论建议

第一部分理解城市

一、城市概况

1. 地理位置

新乡市地处河南省北部，南临黄河，与省会郑州、古都开封隔河相望；北依太行，与鹤壁、新乡县毗邻；西连煤城焦作，与晋东南接壤；东接油城濮阳，与鲁西相连。位于中国经济地理的中心部位，承东启西，贯通南北，处于中西部产业梯度转移的前沿，是中国中部“经济隆起带”核心经济圈中极重要的战略节点和最具潜力的经济增长环节。

新乡市为豫北政治、经济、文化和交通中心，在全省经济和社会发展中占有重要地位。

2. 城市面积

新乡总面积8169平方公里，其中市区面积186.86平方公里，耕地面积568.4万亩。新乡市地形分为山区、丘陵、平原三类，以平原为主，占总面积的78%。平原地带为黄河冲积平原和山前倾斜平原的过渡区，土层深厚肥沃，平坦辽阔。

3. 行政区划分与人口

新乡市现辖两市(辉县市、卫辉市)、六县(新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县)、四区(卫滨区、红旗区、凤泉区、牧野区)及市高新技术产业开发区和西工区。共有乡镇153个、街道办事处21个。总人口550万，其中新乡市区人口90万。

新乡目前习惯性将城市分为三部分：向阳路以南的高新技术开发区和向阳路以北、牧野路以西的老城区以及牧野路以东、向阳路以北的东区。

4. 经济实力

新乡2005年生产总值544亿元，在河南各地市排名第9位，处于中等位置，2006年全市完成生产总值633.42亿元，比上年增长14.5%。2007年GDP777.90亿元，比上年增长16.0%。

新乡是能源大市，华中电网最主要的电力生产基地。自然资源丰富，发现和开采的矿藏20余种，其中水泥石灰岩储量达到40亿吨，煤储量达84亿吨。

新乡市是中原地区重要的工业基地，现有规模以上工业企业683家，大中型工业企业88家，全国520户重点企业2家，全省100强企业11家，销售超亿元企业49家，超5亿元企业8家。

5. 交通情况

新乡市城区位于河南省境域中西部，南距省会郑州80公里，北距首都北京600公里。京珠高速和京广铁路贯穿城市南北，新焦铁路和新荷铁路横穿城市东西，交通便利。以高等级公路和省道为骨干的交通网络四通八达，公路密度高于河南省平均水平。新乡是国家二级交通枢纽。京广、太石（太原——山东石臼所）铁路在此交汇，是中国北方较大的铁路交通枢纽。

从新乡出发，1个半小时左右即可通达郑州、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、菏泽等城市，4—6个小时即可通达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄等特大城市，沿京珠高速公路南行，距新郑国际机场不足100公里。

市内交通网发达，9条城市主干道贯穿市区东西，8条通达城市南北，区道路多为4车道或者6车道，个别交通主干道是8车行道，交通十分便捷。

6. 城市定位及发展方向

《新乡市城市总体规划（2006—2020）纲要》确定了新乡市的城市定位：新乡市将成为豫北地区的交通枢纽，以发展电子电器、生物医药、化纤纺织为主的加工制造业基地，适宜创业和居住的现代化园林城市。

东区和开发区是新乡市城市建设的发展方向，东区是未来行政办公中心，新乡市政府已经迁至东区，辉龙阳光城的日益成熟也相应提高了东区的居住氛围，东区土地的大量释放已经使东区成为新乡市新兴的热点区域；开发区靠近郑州，是新乡的南大门，主要集中了高新技术产业，前两年高端房地产项目汇集于此，大大地提高了开发区房地产的热度，土地的潜在供给量也很大，也是新乡房地产热点区域之一。

二、城市宏观经济状况

二、新乡市宏观经济概况

1. 国内生产总值（GDP）

新乡由于是老工业城市，经济基础很好，城市经济增长稳中有升。2004年生产总值461亿元，同比增长幅度超过12%，2005年GDP约543亿元，同比增长高达14%，位于河南省18个地级市中第十位，2006年新乡生产总值633亿元，同比增长16.57%。2007年GDP777.90亿元，比上年增长16.0%。

2. 人均生产总值（人均GDP）

自2003至2007年，新乡市人均GDP保持高速增长态势，增幅上涨较大。2006年新乡人均GDP增幅减缓，由05年的20.31%降到06年的15.11%，但是涨幅还在15%以上。2007年人均GDP13970。

3. 产业结构

新乡产业结构进一步优化。第二产业一直占据主导地位，增长迅猛，2006年和2007年同比分别增长19.67%和24.24%；第一产业增长缓慢，06、07年同比分别增长7.55%和21.05%，07年增幅提高；第三产业增长较快，同比增长16%和21.25，发展势头强劲。

4. 固定资产投资

新乡市的投资快速增长，自2002年以来一直保持30%以上的增长率，新乡市的投资额在河南省各地市中位居前列。当地政府为了加快城市建设，改变城市面貌，加大了对固定资产的投入，另外，在老城区和新城区同时进行拆旧，辅助

市政配套大力度进行建设，拉大了城市发展框架，有效改善了城市的面貌，为吸引投资创造了良好的条件，同时为房地产业的发展，提供了更大的拓展空间。

5. 城镇居民的可支配收入

新乡市人均可支配收入逐年稳步增长，2003年受全国非典的影响，2003年可支配收入增长缓慢，增幅仅有4.4%，可支配收入额达到6788元，自2004年以来，新乡市的居民可支配收入取得突飞猛进的增长，三年平均增长率11.69%，居民可支配收入的迅速提高是拉动居民消费的有力保障，为扩大在住房消费方面提供了强有力的经济支撑。

同时与郑州市历年城镇居民可支配收入比较，差额逐年增加，2007年新乡市城镇居民可支配收入相当于郑州市的80%，基本上达到2006年郑州人均可支配收入水平。