东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告

世联咨字（20031-GW06号

关于东莞市石龙慎裕兴路房地产开发项目可行性研处报告

东莞市四方集团有限公司:

承蒙信任.我们非常荣举地提交我公司一一世联地产顾问（深圳〉有限公司对东莞市石龙禎裕兴路房地产开发项目可行性研尤方面的意见•供费司投资决策时参考。

我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况，结合近十年來我们的专业实践以及对项目周碉相关物业认真细致的调査研处而完成的。由于时间与资料的限制・未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议-

谢谢!

世联地产顾问（深圳）有限公司

2002 年6 J J 20 日

7

7

一、报告摘要 开发企业 项目简介LI

1.

2 1.

3 14

7 项目经济效益指标 结论、风险及建议 二、 项目概况 2.1项目综述 2・1・1项目

位a 2・2项目用地 221用地面积 222地块形状 223地块现状 I I I I

I I 12

224项目用地经济技术拆标 13 2・3项目发展状况 13

2・3・1项目发展敢位简介13 232

项目法律手续 三、 顶目投资环境 3・1宏观经济分析

14 15 15 3丄1全国整体经济环境 15 3丄2东莞经济环境 3・2石龙镇经济环境 321石龙镇概

况 322石龙镇经济 18 21 21

22 323石龙镇城镇规划25

四、 石龙镇房地产市场分析 27 4.1市场总体特征 4.2市场供给分

析 421住宅供给28 422商业供给32 4.3市场需求分析 4・3・1住宅需求35 432商业需求36

项目发展定位 5」项目SWOT 分析

5.2发展战略 5・3形象定位 5・4产品

定位 5.5户型定位 5・6客户定位 27 28 35 37

37 38 38 39 40

41 穴、项目开发建设及经营的组织实施计划42 6

・1有关工程计划说明

42

6・2施工进度表42

匕7.1

7.

27. 3 项目总投资估算、资金筹措计划.投资计划43项目总投资估算43 资金筹措计划45 项目投资计划46

As项目经济效益.财务分析47 8・1项目经济效益估算8・1・1销售收入47 8丄2销售回款计划48 8丄3销售利润48 8・2项目财务分析48 8・3项目不确定性分析九、结论、风险及建议十、附表附表h 附表厶附表3：附表4：附表5：附表& 附表7：附表8：附表9：

47

49

51

施工进度表项目总投

资估算表项目开发成

木估算表投资计划表

项目销售回款表现金

流a表项目损益表

资金來源与运用表贷

款偿还期测算表

附表10：敏感性分析表

十一、附件

一、报告摘要

1・1开发企业

东莞市四方集团有限公司是一家诧营企业•主要从爭物业租赁.酒店投资.商业经营，注册资本人民币5.500 万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。

1.2项目简介

木项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积54,253.84平方米.用地建筑红线面积5I.80&85平方米.容枳率不大于2.建筑高度控制在8层以下•

1.3项目经济效益指标

项目总投资2 211・816・962元

项目销售收入：309.548.886元（别聖/住宅销售率：95%：商业销售率:100%）税后利润：54.H4992元

成木利润率2 25.55%

财务内部收益帑（FIRR）： 34.27%

财务净现值（FNPV＞： 45,560,272元

动态投资回收期:L87年

贷款偿还期：2年

1.4结论、风险及建议

结论

木项目开发商已合法取得木项目上地使用权・符项建设于续正在申办中。因此•我方在后面的分析测算中假宦木项目在上地取御.立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。根据测算・在预计的销售价格、销售率条件下.木项目具备良好的可行性•

风险及建议

石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，W此需要切实考虑市场容g和市场销售节奏^木地块止地成木较高・需要严格控制.1：程成木和管理成木。

充分利用地块位a优势和景观资源：与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合.打造小区品牌和企业品牌：制定合理的市场营销方案，扩大媒体宜传，注重营销推广，保i正销售资金回款-

二、项目概况

2・1项目综述

2丄1项目位g

项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园•南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。

四至一东临裕兴路及聚龙湾花园

W 至一西临金沙湾公园

图5：

2・2项目用地

221用地面积

用地红线面积54253,84平方来，用地建筑红线i 即积5I.8O8.85平方米，容积率不大于2,建筑商度控制在8 宦以下。

222地块形状

地块星四边形.整休形状较规则-

图6：地块红线图

223地块现状

项目用地地势平坦.五通一平，具备建设条件-东北角现有一临时停车场。

图7：地块现状之一

图&地块现状之二

图3： 四至一南临金沙湾花园

四至一北临金沙湾公园

224项目用地经济技术拆标

根据委托方提供的资料.木项目各项经济技术指标如下表折示:

项目

规划指标用地面积（卖地红线）

54-253.84 nV

用地面积（建筑红线）

51-808.85 nV

用地性质商住用地上地使用年限

70年

建筑容枳率

W2.0

建筑商度

W8层

绿化率

2・3项目发展状况

2・3・1项目发展敢位简介

东莞市四方集团有限公司

成立日期：2002年12；］ 18 H:注册号：XX69：編号：NO 0001615：住所：东莞市石龙氛红棉路1号；法定代表人：彭柏铭：注册资木：5・500万元（股东共四人，每人以货币形式出资1375万元）：企业类型: 有限责任公司：经营范圉：牧业租赁：酒店投资：国内商业.物资供销业（不含国家专控专营项目九（涉及许可证的项目凭许可证经营）。营业期限：自2002年12 JJ 18 0至2007年12刃18日。

根据东莞市委.市政府确立了把东莞建设成为以国际制适业名城为特色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分重要性的作用。四方集团各股东审时度势•决定定强强联合、共同发展的道路.并已购买大批」:地用來开发社会所需项目。

四方集团的上地储备情况：

西湖商住用地5269平方米：石龙黄洲工业用地12900平方米：石龙黄洲新二中对面8460平方米: 茶山横岗管理区26100平方米：

寮步镇工业用地60000平方米(其中有12000平方米厂房一层、办公室及员」:宿舍6000平方米)。

232项目法律手续

根据委托方提供的资料・目前项目正在办理＜石龙新城区土地有偿使用合同书》，土地转让方为东莞市石龙