新政策形势下房地产企业投融资管理
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《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《经济观察报》、《二十一世纪经济报道》、《中国企 业报》、 《金融时报》、天津电视台、人民网、新华网和新浪网等国内近百家财经媒体对王树海先生均有专访 或报道。
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1、房地产相关宏观政策要点解析 2、企业（项目）融资种类及对比分析 3、企业（项目）融资工具解析 4、新形式下企业（项目）创新融资模式解析 5、企业（项目）融资优化与战略制定 6、企业（项目）投融资平台搭建与案例解析 7、疑问解答
内容-463文重点解析
我国宏观金融体系发展现状
1、融资渠道较窄，主要以银行信贷为主银行融资占有房地产行业融资总量的 60.0%~70.0%左右。国外，银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%。 （间接融资比重过高，金融机构资产总量与股票市值比：美国0.56、英国1.02、巴 西1.79、印度1.21） 2、我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，造成房地产融资 工具创新不足，组合相对简单。 3、金融体系运行效率和资源配置能力相对有限。 4、金融体系还不够健全和完善。 5、参与的主体结构还不够合理和成熟。 当前的政策障碍： 1、房地产公司上市困难重重，上市企业平均资产负债率70%以上，1.23/1.73万亿 2、商业房地产信贷政策收紧 3、一般房地产公司发债困难也较大，国外发债基本关闭 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松 乐观一面： 1、城镇化 2、金融体系完善、金融创新加速、金融垄断及金融监管也在逐步探索下方。 3、投资规模庞大。（储蓄、现金、股票、债权、保险、及理财产品资产规模50多 万亿） 4、投资渠道相对匮乏，短时间内房地产仍然是投资者选择的重要投资工具。 5、渠道多元化，利于防范 和化解系统性金融风险，促进行业转型和升级。
世界地区房地产投融资模式分析： 1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表； 5、以金融机构融资为主导，以中国为代表；
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内容-463文重点解析
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府 ）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局：
新政策形势下房地产企 业投融资管理
2020年4月22日星期三
王树海先生，
中国资深私募股权投资基金专家、南开大学客座讲师
国际私募股权投资基金联合会 星云资本 天津股权投资基金中心 方海格投资咨询有限公司
执行主席 创始人兼董事长 顾问 首席专家顾问
王树海是国内私募股权投资基金发展的积极推动者。2007年，参与起草了天津（国内首个）私募股权投资基 金的优惠政策和管理办法，并相继参与了国家发改委、陕西省、河北省及珠海市相关办法的修改和制订，参与 了近百只知名股权投资基金的咨询、设计和创建工作。负责国内第一个最大的私募股权投资基金服务和聚集平 台--天津股权投资基金中心的筹备和管理，目前已经落户天津的私募股权投资基金2600多只，认缴资本达5600 多亿元，形成了相当的产业规模。参与筹备了国内第一家非上市企业股权交易的平台（OTC探索）--滨海国际 股权交易所的建设和后期管理。
一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资 地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行《国务院办公厅关于依法惩处非 法集资有关问题的通知》（国办发明电〔2007〕34号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不 得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集 资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。
4ຫໍສະໝຸດ Baidu
内容-463文重点解析
传统经营性房地产融资模式分析： 1、银行贷款： 信用贷款、保证贷款 房地产抵押贷款 2、房地产信托： 房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资 3、项目融资； 4、证券融资： 房地产股票、买壳上市、并购、房地产债券 5、租赁融资（出售回租）；
创新性融资模式分析： 1、房地产私募基金 2、房地产信托基金 3、房地产投资信托（ REIT’s） 4、资产证券化 6、并购贷款 7、外资 8、保险、社保债权计划
二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为 除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托 单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政 府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的， 必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。 三、加强对融资平台公司注资行为管理 地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公 益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入 融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足 额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准 并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划 拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平 台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。
他长期从事高科技企业的管理、整合和并购工作。曾就职于微软中国有限公司并担任高级管理职务。曾主持 完成了多家高科技企业的融资、并购、整合和上市，在企业价值研究、融资和并购方面有着丰富的经验。多次 应邀在国内大型企业股权投融资论坛上进行专题演讲，为多家上市公司企业集团和大型金融企业进行股权投资 内部培训，并应邀为南开大学高级职业经理人班、清华大学资本运营总裁班、中国投资协会、国家发改委培训 中心学员讲授私募股权投资实战操作课程。
《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）下发后，地方各级政府加强融资平台 公司管理，取得了阶段性成效。地方政府性债务规模迅速膨胀的势头得到有效遏制，大部分融资平台公司正在按照市场化原则规范 运行，银行业金融机构对融资平台公司的信贷管理更加规范。但是，最近有些地方政府违法违规融资有抬头之势，如违规采用集资 、回购（BT）等方式举债建设公益性项目，违规向融资平台公司注资或提供担保，通过财务公司、信托公司、金融租赁公司等违规 举借政府性债务等。为有效防范财政金融风险，保持经济持续健康发展和社会稳定，现就有关问题通知如下：
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1、房地产相关宏观政策要点解析 2、企业（项目）融资种类及对比分析 3、企业（项目）融资工具解析 4、新形式下企业（项目）创新融资模式解析 5、企业（项目）融资优化与战略制定 6、企业（项目）投融资平台搭建与案例解析 7、疑问解答
内容-463文重点解析
我国宏观金融体系发展现状
1、融资渠道较窄，主要以银行信贷为主银行融资占有房地产行业融资总量的 60.0%~70.0%左右。国外，银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%。 （间接融资比重过高，金融机构资产总量与股票市值比：美国0.56、英国1.02、巴 西1.79、印度1.21） 2、我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，造成房地产融资 工具创新不足，组合相对简单。 3、金融体系运行效率和资源配置能力相对有限。 4、金融体系还不够健全和完善。 5、参与的主体结构还不够合理和成熟。 当前的政策障碍： 1、房地产公司上市困难重重，上市企业平均资产负债率70%以上，1.23/1.73万亿 2、商业房地产信贷政策收紧 3、一般房地产公司发债困难也较大，国外发债基本关闭 4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为宽松 乐观一面： 1、城镇化 2、金融体系完善、金融创新加速、金融垄断及金融监管也在逐步探索下方。 3、投资规模庞大。（储蓄、现金、股票、债权、保险、及理财产品资产规模50多 万亿） 4、投资渠道相对匮乏，短时间内房地产仍然是投资者选择的重要投资工具。 5、渠道多元化，利于防范 和化解系统性金融风险，促进行业转型和升级。
世界地区房地产投融资模式分析： 1、以证券融资为主导（美国式）； 2、以社会福利基金融资为主导，如新加坡的公积金制度； 3、以储蓄融资为主导（欧洲大陆国家）； 4、以财政融资为主导，以日本为代表； 5、以金融机构融资为主导，以中国为代表；
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内容-463文重点解析
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委，中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府 ）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局：
新政策形势下房地产企 业投融资管理
2020年4月22日星期三
王树海先生，
中国资深私募股权投资基金专家、南开大学客座讲师
国际私募股权投资基金联合会 星云资本 天津股权投资基金中心 方海格投资咨询有限公司
执行主席 创始人兼董事长 顾问 首席专家顾问
王树海是国内私募股权投资基金发展的积极推动者。2007年，参与起草了天津（国内首个）私募股权投资基 金的优惠政策和管理办法，并相继参与了国家发改委、陕西省、河北省及珠海市相关办法的修改和制订，参与 了近百只知名股权投资基金的咨询、设计和创建工作。负责国内第一个最大的私募股权投资基金服务和聚集平 台--天津股权投资基金中心的筹备和管理，目前已经落户天津的私募股权投资基金2600多只，认缴资本达5600 多亿元，形成了相当的产业规模。参与筹备了国内第一家非上市企业股权交易的平台（OTC探索）--滨海国际 股权交易所的建设和后期管理。
一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资 地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行《国务院办公厅关于依法惩处非 法集资有关问题的通知》（国办发明电〔2007〕34号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不 得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集 资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。
4ຫໍສະໝຸດ Baidu
内容-463文重点解析
传统经营性房地产融资模式分析： 1、银行贷款： 信用贷款、保证贷款 房地产抵押贷款 2、房地产信托： 房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资 3、项目融资； 4、证券融资： 房地产股票、买壳上市、并购、房地产债券 5、租赁融资（出售回租）；
创新性融资模式分析： 1、房地产私募基金 2、房地产信托基金 3、房地产投资信托（ REIT’s） 4、资产证券化 6、并购贷款 7、外资 8、保险、社保债权计划
二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为 除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托 单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政 府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的， 必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。 三、加强对融资平台公司注资行为管理 地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公 益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入 融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足 额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准 并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划 拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平 台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。
他长期从事高科技企业的管理、整合和并购工作。曾就职于微软中国有限公司并担任高级管理职务。曾主持 完成了多家高科技企业的融资、并购、整合和上市，在企业价值研究、融资和并购方面有着丰富的经验。多次 应邀在国内大型企业股权投融资论坛上进行专题演讲，为多家上市公司企业集团和大型金融企业进行股权投资 内部培训，并应邀为南开大学高级职业经理人班、清华大学资本运营总裁班、中国投资协会、国家发改委培训 中心学员讲授私募股权投资实战操作课程。
《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发〔2010〕19号）下发后，地方各级政府加强融资平台 公司管理，取得了阶段性成效。地方政府性债务规模迅速膨胀的势头得到有效遏制，大部分融资平台公司正在按照市场化原则规范 运行，银行业金融机构对融资平台公司的信贷管理更加规范。但是，最近有些地方政府违法违规融资有抬头之势，如违规采用集资 、回购（BT）等方式举债建设公益性项目，违规向融资平台公司注资或提供担保，通过财务公司、信托公司、金融租赁公司等违规 举借政府性债务等。为有效防范财政金融风险，保持经济持续健康发展和社会稳定，现就有关问题通知如下：