《房地产融资管理》PPT课件
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房地产开发项目融资PPT课件
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
3、保本能力不同
从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利 都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦
交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。 公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本 金都会蚀尽，小股东特别有此可能。
1、发行主体不同
作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都
可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。
2、收益稳定性不同
从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以
获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一 般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况 变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。
主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利， 也可转增为资本金。
（3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职
工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润
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二、银行贷款
(1)房地产 开发企业流 动资金贷款
(2)商品房建 筑材料、设 备补偿贸易
②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。
③发行债券易于被大众所接受。
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资 2.发行股票
股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股 东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对 公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一 种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息 和分红。
房地产融资与财务管理课件
资金的时间 价值
表现形式
利息 利润 红利 分红 股利 收益．．．．
1.1.1资金时间价值概念
货币作为社会生产资 金参与再生产过程， 就会带来资金的增值， 这就是资金的时间价 值。
300年前，甲先生的老祖宗给后代子孙们留 下了10kg的黄金。这笔财富，一直遗传到 甲先生。
Return
300年前，乙 先生的老祖先 将10元钱进行 投资，他的后 代子孙们并没 有消费这笔财 产，而是将其 不断进行再投 资。这笔财富 一直遗传到乙 先生。
=1000×(1+10%×3)
=1210
F3＝1210+1210×10% =1000 × (1+10%) 3
=1300
=1331
1.1.3 利息计算
Return
注意 例：1000元存银行3年，年利率10％，三年后的本利和为多少？
年 末
单利法F＝工 利P程 息×(经和1+济资i ×分金n)析时中间复，价利所值法有计F＝的 算P×(1+i ）n 均为复利计算。
谁更有钱呢
1.1.2 利息与利率
Return
用什么来衡量资金时间价值(the time value of money)的大小？
在1．工利息程(i经nte济res学t) 中，“利息”广义的含义 是指投资所得的利息、利润等，即投资 收益。
2．利率(interest rate)
在工程经济学中，“利率”广义的含义 是指投资所得的利息率、利润率等，即 投资收益率。
一个计息周期
时间的进程(over time)
01
23
第 一 年 年 初
第
一
二 年 年 初
年 年 末 ， 也
2024版房地产企业融资渠道课件
包括有追索权保理和无追索权保理。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
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06
其他融资渠道
2024/1/30
28
租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
2024/1/30
融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
2024/1/30
22
股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
18
债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
融资优势
加速企业资金周转，提高资金使用效率；降低企业坏账风险。
适用对象
适用于有应收账款的企业，特别是贸易型企业。
31
资产证券化融资
证券化资产类型
包括信贷资产、企业应收款、租赁债权等。
融资流程
将证券化资产出售给特殊目的载体（SPV），由SPV发行资产支持 证券募集资金。
完善业务流程等。
法律风险
法律法规变化可能导致信托产品无 法正常运行。应对措施包括密切关 注法律法规变化、及时调整产品策
略、寻求法律支持等。
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其他融资渠道
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租赁融资
租赁形式
包括直接租赁、售后回租、 杠杆租赁等。
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融资优势
降低企业资产负债率，实 现表外融资；拓宽资金来 源，增强资金流动性。
融资条件。
谈判技巧
掌握谈判技巧，如倾听、表达、 观察等，以便更好地与投资者沟
通，达成共识。
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股权变更与退出机制
01
股权变更
在股权融资过程中，企业股权结构将发生变化。为确保企业稳定经营，
应制定合理的股权变更计划，确保管理层和核心团队的持股比例。
02
投资者权益保护
明确投资者权益，如分红权、决策权等，确保投资者利益得到保障。
按照监管要求使用募集资金， 确保资金用途合法合规。
2024/1/30
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债券评级与风险防范
债券评级
由专业评级机构对债券进行信用评级，评级 结果影响债券发行利率和投资者信心。
信息披露
定期披露企业经营和财务状况，增强投资者 信心。
《房地产融资管理》PPT课件
在考虑资金时间价值的情况下，债券发行价格的计算公式为：
债券筹资的特点
优点： （1）债券资本成本低； （2）能为股东带来杠杆效益； （3）有利于保障股东对公司的控制权； （4）企业可主动调整其资本结构。 缺点: （1）风险较大； （2）发行债券筹资要受到一定的限制； （3）会影响公司的再筹资能力，所以筹资数量有限。
普通股股东的权利和义务
（一）普通股股东享有的权力
❖ 监督决策权
❖ 剩余收益请求权和剩余财产清偿权 ❖优先认股权 ❖股票转让权
普通股股东应履行的义务
按照《公司法》的规定，普通股股东必须履行的相应的义 务有： ❖遵守公司章程 ❖ 缴纳所认缴的资本 ❖以所缴纳的资本额为限承担公司的亏损责任 ❖公司核准登记后，不得擅自抽回投资
2、优先股筹资的限制较多。发行优先股通常有许多限制条件，如，对普 通股现金股利支付的限制，对公司借债的限制等。
3、可能形成较重的财务负担。优先股要求支付固定股利，但又不能在税 前扣除，当公司盈利下降时，优先股股利可能会成为公司较重的财务 负担，有时不得不延期支付，从而影响公司的形象。
鉴于优先股筹资存在以上优缺点，公司应选取适当时机发行适当 种类的优先股，以达到良好的筹资效果。
7.63×[40÷(40+16）]=5.45
❖部分参与 首次分配 8×2×8%=1.28 40×1×8%=3.2
再次分配 8×2×（9%-8%）=0.16 12.11—1.28-3.2-0.16=7.47
由计算可知，在全部参与分配的方式下，优先股股票的股利率同 普通股股票的年股利率相同，均为21.625%（3.46÷16或 8.65÷40）；在部分参与分配的方式下，优先股股票的股利率为 9%，低于普通股股票的股利率26.675%（10.67÷40）。
房地产企业融资 ppt课件
房地产业资本市场发展历程回顾
• 2001年
– 国内资本市场恢复 – 房地产企业IPO，也只有部分企业得以上市，
其中很大部分都是国有股份控股。
• 许多房地产公司不得不选择到
– 境外上市 – 借壳上市
房地产业资本市场发展历程回顾
• 近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的 势头：
– A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量 直线上升
8、典当融资
• 房地产典当作为一种替补融资手段进入开 发商的视野。典当行可以利用其方便、快 捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷 款业务。
9、上市融资（本文重点
• 理论上说，公开上市是最佳途径，因为直 接融资，可从容化解金融风险，降低企业 融资成本，改善企业资本结构。
二、对房地产企业上市融资的概述
– 从招商地产50亿元定向方案撤销，到万科百亿 元增发预案过期失效，房地产公司在资本市场 撤回股权融资方案可谓此起彼伏
– 公司债的前景也是相同的命运，国内资本市场 再融资的大门已向地产行业彻底关闭
2010年中国房地产企业再融资搁浅
• 2010年10月
– 证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组， 借壳标准趋同于IPO，这无疑是对热衷借壳登 陆资本市场的中小型房地产公司当头一棒。
房地产业资本市场发展历程回顾
• 其中：
– 通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务 的上市公司（含房地产业上市公司）八百多家
– 占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司 的60%以上
• 数据截止时期2011年
房地产业资本市场发展历程回顾
• 上市公司参与房地产业务的另一种方式是 持有物业：
– 通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 – 截至2009年，上市公司共持有账面价值1597.7
房地产融资通用课件
资金流动性风险
融资平台资金流动性不足，可能 导致项目无法按期完工，产生违
约风险。
信息不对称风险
融资平台与投资者之间存在信息 不对称，可能导致投资者决策失
误，产生损失。
政策法律风险
房地产政策调整
政府调整房地产市场政策，如限购、限贷等，影 响融资项目销售。
金融政策调整
政府调整金融政策，如利率、准备金率等，增加 融资成本，影响项目收益。
基金投资
与房地产投资基金合作，引入战略投资者， 共同开发项目。
资本市场融资
通过上市、增发、配股等方式，在资本市场 筹集资金。
融资成本控制
资金成本分析
比较不同融资方式的资金成本，选择成本较低的融资方式。
利率风险控制
关注市场利率变化，通过固定利率、浮动利率等方式降低利率风 险。
财务费用控制
优化融资结构，降低财务费用支出，提高企业盈利能力。
密切关注房地产市场和金融政策变化，及 时调整融资策略，降低政策风险。
CHAPTER 04
房地产融资案例分析
成功案例展示
万科企业股份有限公司融资案例
通过多元化融资渠道，如银行贷款、债券发行、股权融资等，实现低成本融资， 支持企业快速发展。
碧桂园地产集团有限公司融资案例
成功运用资产证券化等创新融资工具，优化债务结构，降低融资成本，提高资 金利用效率。
大型企业市场份额将进一步提升。
02
业务多元化
未来，房地产企业将逐渐向多元化方向发展，涉足长租公寓、物流地产、
养老地产等新兴领域，以降低经营风险，提高企业盈利能力。
03
数字化转型
数字化技术将在房地产行业得到更广泛应用，包括智慧社区、智能家居、
8.房地产开发项目融资-PPT课件
二、房地产项目融资方案 ㈠项目融资的结构
• 30%资本金 永远不使用自己的钱 按照市场情况决定融资结构
㈡融资组织形式的选择
• 既有项目法人融资 新设项目法人融资
㈢资金来源的选择
• 自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金 融机构资金、其他机构或个人资金、预租或预售 收入
㈣资本金筹措
• 现金、存款、股权、债券、实物资产、土地
• 健全的房地产抵押贷款一级市场； 支持二级市场发展的市场条件。
㈢抵押贷款支持证券的类型
六、房地产投资信托基金 ㈠房地产投资信托基金的含义
• 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资 者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营 管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的 一种信托基金。
㈡房地产投资信托基金的分类
第八章 房地产开发项目融资
【教学目的】
• 通过本章教学，使学生明确房地产资本市场，掌 握房地产开发项目融资，了解金融机构对项目贷 款管理，清楚房地产开发中的机构投资者参与。
【重点难点】
• 房地产市场与资本市场关系、有助于金融机构同 意融资的其他因素。
第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场
• 1、信托公司 2、国外房地产产业基金 3、证券投资基金
㈡参与的方式
• 1、直接投资和间接投资 2、权益性投资和债务性投资 3、权益参与贷款 4、售后回租
㈢参与的条件
• 1、对市场风险的判断和预期 2、对合作伙伴的要求
• 历史性
• 原先没有融资，没有房地产资本市场； 随市场发展，房地产价值提高，机构持有大量房 地产，发行股票、债券；贷款实现抵押证券化。
二、房地产企业权益与债务融资 ㈠权益融资
• 1、所有权分 股权、股票 2、市场分 私募、公开募集
房地产融资管理课件
融资规模风险
融资规模过大或过小都可 能带来风险，应合理确定 融资规模。
融资结构风险
融资结构不合理可能导致 资金链断裂等问题，需要 优化融资结构。
房地产融资风险防范与控制
制定风险应对策略
针对不同的风险类型，制 定相应的风险应对策略， 包括风险规避、风险降低、 风险转移等。
完善内部控制
通过建立健全内部控制体 系，规范业务流程，提高 风险管理水平。
案例五：某房地产企业的融资风险管理案例
总结词
该案例讲述了某房地产企业如何识别、评估和控制融资风险，确保企业稳健发 展。
详细描述
该企业在融资过程中，注重风险识别和评估工作。
THANKS.
控制股权比例：合理规划股权比例，确保企业控制权稳定。
房地产股权融资的策略与技巧
• 建立良好的治理结构：完善企业的治理结构，提高企业经 营管理效率。
房地产股权融资的策略与技巧
技巧 制定合理的股息政策：制定合理的股息政策，平衡股东利益和企业发展需求。
加强信息披露：加强信息披露，提高企业透明度，吸引更多投资者参与。
民间融资
民间融资是指非正规渠道筹集 的资金，如民间借贷、地下钱 庄等。
房地产融资的意义与风险
房地产融资意义
筹集资金是房地产企业实现投资和发 展的关键，同时也可以提高个人住房 的购买能力。
房地产融资风险
由于房地产市场的不确定性和金融市 场的波动性，房地产融资也存在着一 定的风险，如市场风险、信用风险、 流动性风险等。
房地产债务融资的策略与技巧
• 管理债务风险：建立完善的债务管理机制，及时掌握债务状况， 防范财务风险。
房地产债务融资的策略与技巧
技巧
利用财务杠杆：合理利用财务杠杆， 可以提高企业的盈利能力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
账面价值
公司资产净值 优先股份所享有的权益 流通在外的普通股份额
公司资产
公司负债优先股股份所享有的权益 流通在外的普通股数额
（三）清算价值
清算价值是指公司在破产清算时，每股股份所代表的被清理资 产的实际价值，即公司清算时每股股票所代表的实际价值。在 大多数情况下，清算价值会低于其帐面价值。
（四）投资价值
投资计划
企业投资计划是企业对投资所作的部署和 安排及以货币形式反映投资规模、投资流向、投资内 部配置的文件总称。从时间上划分，投资计划包括中 长期投资计划和短期投资计划。
投资计划的作用
❖ 使企业投资可进入恰当的产业部门和地区 ❖ 有利于企业投资的成本管理 ❖ 有利于企业正确组织资金、及时供应资金、节约和有效使
普通股的分类
（一）按投资主体的不同，可以分为国家股、法人股、个人股和外资股。 （二）按股票有无记名，可分为记名股票和无记名股票。 我国《公司法》规定，向发起人、国家授权的投资机构、法人发行的股票，应为记名 股票；向社会公众发行的股票可以为记名股票，也可以为无记名股票。 （三）按股票是否标明金额，可以分为面值股票和无面值股票。 目前，我国《公司法》不承认无面值股票，规定股票应记载股票的面额，并且其发行 价格不得低于票面金额。 （四）按股票购买和交易的币种不同，可以分为A股和B股。 （五）按股票上市地点的不同，可以分为H股、N股等。
（二）普通股筹资的缺点
1、普通股筹资的资金成本较高。 2、普通股筹资可能会稀释原股东的控制权和收益权 3、为了对投资者负责，上市公司负有严格的信息披露义务。
优先股融资
优先股股票是一种兼具普通股股票和债券特点的 混和性有价证券。一方面，它在某些方面比普通股享有 优先权利，因此常被普通股股东视为一项负债；另一方 面，发行优先股股票获得的是自有资金，因而又常被债 权人视为权益资金。
股票的投资价值是指投资者进行股票投资时，根
据历史资料和预期的估计对股票进行分析而得到
的一种估计价值。投资价值通常被认为是股票的未
来收入按照一定的贴现率（指投资者要求的年投资
报酬率）贴现的现值之和。其计算公式为：
投资价值=
n
t 1
Dt (1 R)t
Vn (1 R)n
D 式中： t ------第 t 年的预计股利收益
普通股股东的权利和义务
（一）普通股股东享有的权力
❖ 监督决策权
❖ 剩余收益请求权和剩余财产清偿权 ❖优先认股权 ❖股票转让权
普通股股东应履行的义务
按照《公司法》的规定，普通股股东必须履行的相应的义 务有： ❖遵守公司章程 ❖ 缴纳所认缴的资本 ❖以所缴纳的资本额为限承担公司的亏损责任 ❖公司核准登记后，不得擅自抽回投资
R-----贴现率，一般用投资者要--第 n 年股票的市价
（一）普通股筹资的优点
1、普通股作为公司的资本金没有固定的到期日，无 需偿还，是公司的永久性资本来源，因此具有使用 稳定、安全的特点，对保证公司对资金的最低需求， 促进公司长期持续稳定经营具有重要意义。 2、普通股筹资没有固定的支付负担，与利息相比， 不具有强制性。 3、普通股筹资可以提高公司信誉，增加公司举债能 力。 4、由于普通股的预期收益较高并可一定程度地抵消 通货膨胀的影响（通常在通货膨胀期间，不动产升 值时普通股也随之升值），因此普通股筹资更容易 吸收资金。
二、筹资方式与渠道
一、筹资渠道 二、筹资方式 三、筹资方式与筹资渠道的联系
筹资渠道
1、国家财政资金 2、银行信贷资金 3、非银行金融机构资金 4、其他企业单位资金 5、职工资金和民间资金 6、企业内部资金 7、外商资金
筹资方式
目前我国企业筹资方式主要有以下几种： 1、吸收直接投资 2、发行股票 3、利用留存收益 4、向银行借款 5、利用商业信用 6、发行公司债券 7、融资租赁
其中利用前三种方式筹措的资金为自有资金，利用后 四种方式筹措的资金为负债资金。
筹资方式与筹资渠道的
吸收直 接投资
联系
发行 利用留 向银行 股票 存收益 借款
发行公 司债券
利用商 业信用
国家财政资
＋
＋
金
银行信贷资 金
非银行金融
＋
＋
机构资金
其他企业单
＋
＋
位资金
职工资金和
＋
＋
民间资金
企业内部资
＋
＋
＋
金
外商资金
普通股股票的价值
通常普通股股票的价值主要有以下几种： （一）票面价值
票面价值是指公司发行的股票票面上所载明的金额，这是股票的名义价值。 其大小通常由公司章程规定。股票的票面价值与其实际价值关联不大，有时 甚至毫无关联。
（二）帐面价值 普通股股票的帐面价值是指公司帐面上普通股股票的价 值总额，即每股股票对应的公司净资产。其计算公式为：
＋
＋
＋
＋
＋
＋
＋
＋
＋
融资租 赁
＋ ＋
＋
融资的基本渠道
1、证券融资（权益资本融资） 2、债务融资
权益资本融资
权益资本通常构成企业的原始资金来源，而且还是 公司以后吸收其他投资或筹措各种债务资本的基础和保证 。权益资本融资包括普通股筹资、优先股筹资和吸收直接 投资以及股票的发行和上市。
普通股融资
❖普通股股东的权力和义务 ❖普通股的分类 ❖普通股股票的价值 ❖普通股筹资的评价
❖ 企业投资资金需用量计划表 ❖ 企业投资资金来源和利用表 ❖ 新增生产能力和新增固定资产计划表
筹资管理
1、筹资的动机和要求 2、筹资的方式与渠道 3、权益资本筹资 4、长期负债资金筹集 5、直接融资 6、项目融资
筹资动机
1、扩张性筹资动机 2、偿债性筹资动机 3、混合性筹资动机
筹资的要求
1、合理确定资金的需要量，控制资金的投放时间 2、周密研究投资的方向，大力提高投资效果 3、认真选择筹资的来源，力求降低资金成本 4、适当安排自有资金的比例，正确进行负债经营 5、遵守有关法规，维护各方面的合法权益
用资金，按期或提前实现企业投资的直接经济成果 ❖ 有利于企业投资实现后的成本管理
投资计划内容
1、投资说明部分 ❖ 投资背景 ❖ 投资计划指导思想和原则 ❖ 投资计划指标，如投资规模、投资周期、新增生产
能力和新增固定资产等的确立依据 ❖ 企业投资计划执行中的具体措施和方案
投资计划之计划表格
❖ 投资项目前期工作计划表，主要内容包括提出投资构想、 投资项目建议书、编制可行性研究报告、编制设计任务书、 进行初步设计