房产估值

中国房价必然下跌，理论跌幅在50%以上（我住的小区，其他的自己可以算算）

在天涯也很久了，时不时来看看，一直没发过贴，但现在觉得有必要说两句了，不然有愧于心。简单介绍一下，本人在美国留过学，成绩一般，学了一门关于房地产的课程，仅一个学期，但觉得基本明白了，看到天涯无数人为房产价值的涨跌打来打去，决定分享一下。

结论：房产价值＝年房租/ 7.5%

如果你有点金融知识，可以看后面的详细说明，如果没有，只需记住，房产的真实价值是年房租的价格除以7.5%（！！！！！！！！！！！！！！！），例如你的房子（或小区的其他大小差不多的房子）月房租是3000块，那么年房租就是3.6万，你的房产价值就是3.6/7.5%＝48万元，基本不会有很大差别。

这个比例在美国叫做cap rate，有兴趣的朋友可以谷歌一下。

原因很简单，买房的人有两种，一种用来自住，一种用来投资。用来自住的，不需讨论，你愿意付多少钱就是多少钱，所以在美国所谓的别墅（house）是不适用这个公式的，因为每个人对别墅的心理估值都是不一样的，如果就是觉得房子地底下有金子，那付10倍的价钱也没人可以管您。在美国这个公式适用于所有公寓（Apartment）的估值（就是一般的房子），中国的绝大部分房子属于这个范畴，即不是独一无二的，所以这个公式是适用的。

第二种人是投资的，投资的又分为两种，一种是用来出租的，一种是用来倒卖的。先说用来倒卖的，即期望下一个人以高与自己购买价格的价格买走自己的房子，首先这种预期与房产价值无关，因为最终别人买走的东西和你现有的东西是同样的东西，价值（不是价格）是没有区别的，甚至是下降的，因为时间的折旧成本。于是每个倒卖的人都有同样的预期，即被人以更高的价格买走，最后就形成了一个搏傻的游戏，即最后一个接盘人的损失等于所有之前的人的收益，而房子只不过是这个过程中的一个标的，和价值没有关系。如果你的目的是参与这个游戏，分得最后一个傻子的一杯羹，你也无需关心房产的价值，只要看着市场的参与者的心态就可以了。所以，你也无需使用这个公式。

另外一种投资的是用来出租的，即取得长期稳定的收益，这也是美国人投资房地产的主要目的，美国炒房的很少，因为房地产市场已经有100年的历史，很成熟了。这也是这个公式的来源。简单将，假设你有100万元，希望投资房产取得长期收益，你的收益就是房租，成本是持有房子的成本，最重要的是

1. 资金的机会成本（比较晦涩，就是你把100万存在银行，银行每年就给你5万利息，现在你买了房子，就没有这5万了）

2. 房子的空置成本，没有房子可以一年365天出租，平均的空置期是5－10%左右

3. 房子的维护成本，如果你要维持现有的租金水平，必须保证房子处于现有的状态，每年的修缮成本是很高的，这里也包括一些管理成本，因为美国很多人投资房产是请专业的管理公司打理的

假设你以市场价格购入房产，即你的房子值100万，则你必须可以取得100*7.5%＝7.5的年房租才可以保证不会亏钱。因为：

7.5万元房租去除5%的空置期，剩余7.1万元，房屋修善大概和管理费用大概2万元（这

个数据不高，你可以比较5年没有修善的用于出租的房子的状况），于是收益剩余 5.1万元，基本和100万直接存银行的利息5万元相同，但记住银行的利息是无风险，租房存在风险，如房租下降，房客赖账等。

不太好懂的话也可以反过来讲，以上海为例，我现在租的房子一年租金是10万块左右，房价是3.2万元一平米，面积是130平米，也就是说我购买此处房屋需要416万元，首付20%的话，需要贷款330万元，（同时20年付出差不多也要300万左右的利息，这里计算不应考虑，因为是为未来使用资金付出的成本，不懂可以跳过），也就是我需要付出416万元，现在银行利率是3%左右（我没查，差不多吧，400万可以谈一些协议存款，收益更高），也就是这些钱即使房东什么都不干，也可以带来约13－15万元的收入，而现在一年收入是10万元，空置期在3-6个月之间，实际收入6-8万元左右，因为是新装修的，暂时没有修善费用，但明年就要开始发生了，所以实际收益大致在13万元的一半左右。当然，房东当时买没有这么贵，但对我来讲，我只有买和租两个选择，如果我不租只能付出4000的代价才能走进现在的房子。

如果用公式计算，此处房产价值应为10/7.5％＝133万元左右，现在我购买需要付出400多万元，房价应该跌多少可想而知！！

几个典型的质疑：

全中国都在上海和北京买房，所以这里的房子肯定需求多，价格必然高！或者房地产是投资产品，稀缺品等－

我的看法：买房投资的人有两种，看上面的分析，倒卖的我不管，出租的一定没有收益，如果房价一直涨，最后的傻子会越赔越多，并不会增加房产的价值。因为除了自己住的那个房子，其他的不是租就是卖，没有第三条路。至于说北京上海的房子（二环或内环里）的是稀缺品，光是投资需求就买光了，那纽约呢…

房产有强烈的刚性需求，价格必然上涨－

我的看法：这个问题吵了很久，刚性需求看怎么定义，如果定义为人需要房子住，也就是说刚性需求是因为大家都没房子住，那显然不成立，如果那样房租也就会升高很快，使公式成立，如果定义为大家需要好房子住（如结婚要大房子），那么美国的房地产刚性需求远大于中国，相信我，美国好多人是希望房子有游泳池的，但此公式在美国运用了几十年了。所以说，刚性需求是不成立的。

中国人有特有的房产拥有情结－

我的看法：恭喜你，如果你问这个问题，说明你对问题理解的比较透彻了。这是我认为会导致此公式有偏差的一个原因，也就是说中国人喜欢买房子，本来租房子合适，但碍于面子也要买个房子，即使买房子的钱的利息都可以年年租到全新的房子，这种人在中国很多，寻求安定的感觉，无可厚非，关键是看愿意为这种心理安慰支付多大的溢价，现在比实际价值高两到三倍的房价显然不能支持。（也许有可能，我不知道，也就是说50万使用价值的房子，多少人希望用100万去买，而花50可以享受完全相同的东西，但所有权是其他人的）