某城中村改造项目可行性研究报告
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投资利润分配
双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金； 最终按实际出资比例分配利润。
项目运作
项目公司的董事长、总经理、总会计师、总工程师及相关部门的经理由我 方委派；
项目的前期策划、规划设计、工程监理、施工总承包、大宗材料采购、销 售代理等按照有利于项目开发建设、利润最大化的原则由双方协商确定。
一、项目概况——项目由来
2010年山西高盛瑞信房地产开发有限公司（以下简称高盛公 司）通过尖草坪区领导介绍，与西流村村委会就太原市西流村 城中村改造项目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造项 目开发规模庞大，建设周期较长，村民回迁安置需要充裕的资 金作保障，对项目运作管理团队也有很高的要求。为确保项目 顺利进行，高盛公司在与区政府协商后，决定引进国内知名大 型房企，联合开发西流村城中村改造项目。在与高盛公司接洽 后，对方愿意与我公司合作开发西流村城中村改造项目。
注：高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发，2009年受国家行业调 控影响企业转型从事房地产开发，至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。
一、项目概况——操作流程
通过和太原市相关政府部门领导沟通，项目操作流 程如下：
Fra Baidu bibliotek
双方共同出资 成立项目公司
进行项目规划方案 设计
与村民入股实体公司 签订合作协议
业用房等。
本案
山西省
政府
太原市
政府
一、项目概况——地理位置和主要技术指标
太原 北站
项目由兴华地块 和西流地块组成， 总占地687亩， 距太原市中心仅5 公里，距太原火 车站约8公里、多 条交通要道可快 速到达市内各区， 交通十分便利
西流 地块
兴华 地块
太原市 中心
太原站
西流村城中村改造项目计入容积率的 总建筑面积为170.43万平方米，其中，商品 住宅为117.5万平方米，商业8.93万平方米， 回迁住宅27.5万平方米，回迁商业16.5万平 方米。该规划指标是我们根据目前所掌握的 数据进行推算，最终应以规划部门批准的数 据为准。
目录
一 项目概况 二 项目开发经营环境分析 三 产品定位和市场建议 四 项目开发计划 五 经济效益分析 六 资金筹措 七 项目风险和不确定性分析 八 可行性研究结论
一、项目概况
项目名称：太原市 “西流村城中村改 造项目”（暂定）；
建设地点：山西省 太原市尖草坪区西 流村；
项目内容：回迁房、 商品住宅及部分商
（2）教育资源丰富 幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。 （3）商业、休闲配套完善 购物商场、中心、体育广场配套较为完善。 （4）医疗服务配套齐全 多家专业医院、综合医院分布项目周边。
二、项目开发经营环境分析
城市概况
太原，山西省的省会， 濒临汾河，三面环山，自 古就有“锦绣太原城”的 美誉。太原是山西省的政 治、经济、文化、教育、 科技、交通、信息中心， 是以冶金、机械、化工、 煤炭为支柱，以输出能源、 原材料、矿山机械产品为 主要特征的全国重要的能 源重化工城市，2011年被 列为国家历史文化名城。
前期资金投入
拆迁安置所需费用（8000万）由高盛公司先期投入，资金风险由其承担； 土地进入招拍挂时项目公司参与竞价，所需资金由双方按股权比例出资。
一、项目概况——城中村改造优惠政策
土地出让金
用于村民回迁安置的土地免交土地出让金； 商品房开发用地按照土地市场评估价格下限的15%缴纳； 回迁安置用地面积按照宅基地面积的1.6倍计算，直接划拨到全体村民入
支付拆迁资金到 政府指定帐户
与区政府 签订框架协议
政府监督、村委会 组织拆迁
与村委会就回迁方案 达成一致
回迁安置土地划拨到 村民入股实体公司
上报城中村改造小组 审批
用于商品房开发的土地 进入二级市场公开交易
一、项目概况——操作流程
操作流程的关键点说明：
双方组建项目公司注册资本金1000万元
我公司出资510万元，持股51%； 高盛公司出资490万元，持股49%。
二、项目开发经营环境分析
行政区划
太原现辖六区（小店区、迎 泽区、杏花岭区、尖草坪区、万 柏林区、晋源区）三县（清徐县、 阳曲县、娄烦县）一市（古交市） 和两个国家级开发区（太原市经 济技术开发区、太原市高新技术 开发区）、两个省级开发区（太 原工业园区、太原不锈钢生态工 业园区）。总面积 6988 平方千 米，市区1460 平方千米，建成 区（2009）330 平方千米。据山 西 省 2010 年 第 六 次 全 国 人 口 普 查主要数据太原市 4201591人。 其中常住人口3982479人，市区 户籍人口320多万。
一、项目概况——配套设施
项目周边基础配套设施齐全，2公里范围内：
（1）交通资源发达 地上公交系统情况：公共交通极为便捷。 太原火车站、火车北站、长途汽车站距项目5分钟车程。 项目距太原市中心仅5公里。 距武宿机场约30分钟车程。
一、项目概况——配套设施
项目周边基础配套设施齐全，2公里范围内：
一、项目概况——地块现状
西流、兴华地块均为村镇建设用地，不涉及基本农田变性
兴华地块
西流地块
兴华地块现状为西流村委 会投资建设的现代建材城， 租 期 截 止 到 2011 年 6 月 底 ， 协议约定到期后商户无条件 搬离；地块西侧现已整理出 空地约58亩。
西流地块与大东流村、小 东流村居住用地混杂在一起， 地上以村级公建、村民住宅 为主，居住环境较差。
二、项目开发经营环境分析
宏观经济
2010年地区生产总值为1778.05亿元人民币，比上 年增长11.0%，占山西省GDP的21.7%。太原市经济呈稳 步增长趋势，年平均增长率大于10% 。
股成立的实体公司。
回迁安置房减免项目
全额减免城市基础设施配套费（70元/㎡）； 全额减免城市消防设施配套费（5元/㎡）； 全额减免园林配套绿化工程建设资金（总投资的2%）； 全额减免中小学建设资金（基建投资的5%）； 全额减免新型墙体材料专项资金（8元/㎡）； 全额减免散装水泥专项基金（0.8元/㎡）； 全额减免人防工程异地建设费（建筑面积每平米40元）； 开发商品房部分，城市基础设施配套费减半； 改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施，有关部门优先安排资金建设。
双方按照股权比例承担项目开发建设所需要的资金； 最终按实际出资比例分配利润。
项目运作
项目公司的董事长、总经理、总会计师、总工程师及相关部门的经理由我 方委派；
项目的前期策划、规划设计、工程监理、施工总承包、大宗材料采购、销 售代理等按照有利于项目开发建设、利润最大化的原则由双方协商确定。
一、项目概况——项目由来
2010年山西高盛瑞信房地产开发有限公司（以下简称高盛公 司）通过尖草坪区领导介绍，与西流村村委会就太原市西流村 城中村改造项目已接洽了近一年多。由于西流村城中村改造项 目开发规模庞大，建设周期较长，村民回迁安置需要充裕的资 金作保障，对项目运作管理团队也有很高的要求。为确保项目 顺利进行，高盛公司在与区政府协商后，决定引进国内知名大 型房企，联合开发西流村城中村改造项目。在与高盛公司接洽 后，对方愿意与我公司合作开发西流村城中村改造项目。
注：高盛公司的股东早先在山西专门从事煤矿、铁矿的开发，2009年受国家行业调 控影响企业转型从事房地产开发，至今尚未成功运作过大型房地产开发项目。
一、项目概况——操作流程
通过和太原市相关政府部门领导沟通，项目操作流 程如下：
Fra Baidu bibliotek
双方共同出资 成立项目公司
进行项目规划方案 设计
与村民入股实体公司 签订合作协议
业用房等。
本案
山西省
政府
太原市
政府
一、项目概况——地理位置和主要技术指标
太原 北站
项目由兴华地块 和西流地块组成， 总占地687亩， 距太原市中心仅5 公里，距太原火 车站约8公里、多 条交通要道可快 速到达市内各区， 交通十分便利
西流 地块
兴华 地块
太原市 中心
太原站
西流村城中村改造项目计入容积率的 总建筑面积为170.43万平方米，其中，商品 住宅为117.5万平方米，商业8.93万平方米， 回迁住宅27.5万平方米，回迁商业16.5万平 方米。该规划指标是我们根据目前所掌握的 数据进行推算，最终应以规划部门批准的数 据为准。
目录
一 项目概况 二 项目开发经营环境分析 三 产品定位和市场建议 四 项目开发计划 五 经济效益分析 六 资金筹措 七 项目风险和不确定性分析 八 可行性研究结论
一、项目概况
项目名称：太原市 “西流村城中村改 造项目”（暂定）；
建设地点：山西省 太原市尖草坪区西 流村；
项目内容：回迁房、 商品住宅及部分商
（2）教育资源丰富 幼儿园、小学、中学、大学一应俱全。 （3）商业、休闲配套完善 购物商场、中心、体育广场配套较为完善。 （4）医疗服务配套齐全 多家专业医院、综合医院分布项目周边。
二、项目开发经营环境分析
城市概况
太原，山西省的省会， 濒临汾河，三面环山，自 古就有“锦绣太原城”的 美誉。太原是山西省的政 治、经济、文化、教育、 科技、交通、信息中心， 是以冶金、机械、化工、 煤炭为支柱，以输出能源、 原材料、矿山机械产品为 主要特征的全国重要的能 源重化工城市，2011年被 列为国家历史文化名城。
前期资金投入
拆迁安置所需费用（8000万）由高盛公司先期投入，资金风险由其承担； 土地进入招拍挂时项目公司参与竞价，所需资金由双方按股权比例出资。
一、项目概况——城中村改造优惠政策
土地出让金
用于村民回迁安置的土地免交土地出让金； 商品房开发用地按照土地市场评估价格下限的15%缴纳； 回迁安置用地面积按照宅基地面积的1.6倍计算，直接划拨到全体村民入
支付拆迁资金到 政府指定帐户
与区政府 签订框架协议
政府监督、村委会 组织拆迁
与村委会就回迁方案 达成一致
回迁安置土地划拨到 村民入股实体公司
上报城中村改造小组 审批
用于商品房开发的土地 进入二级市场公开交易
一、项目概况——操作流程
操作流程的关键点说明：
双方组建项目公司注册资本金1000万元
我公司出资510万元，持股51%； 高盛公司出资490万元，持股49%。
二、项目开发经营环境分析
行政区划
太原现辖六区（小店区、迎 泽区、杏花岭区、尖草坪区、万 柏林区、晋源区）三县（清徐县、 阳曲县、娄烦县）一市（古交市） 和两个国家级开发区（太原市经 济技术开发区、太原市高新技术 开发区）、两个省级开发区（太 原工业园区、太原不锈钢生态工 业园区）。总面积 6988 平方千 米，市区1460 平方千米，建成 区（2009）330 平方千米。据山 西 省 2010 年 第 六 次 全 国 人 口 普 查主要数据太原市 4201591人。 其中常住人口3982479人，市区 户籍人口320多万。
一、项目概况——配套设施
项目周边基础配套设施齐全，2公里范围内：
（1）交通资源发达 地上公交系统情况：公共交通极为便捷。 太原火车站、火车北站、长途汽车站距项目5分钟车程。 项目距太原市中心仅5公里。 距武宿机场约30分钟车程。
一、项目概况——配套设施
项目周边基础配套设施齐全，2公里范围内：
一、项目概况——地块现状
西流、兴华地块均为村镇建设用地，不涉及基本农田变性
兴华地块
西流地块
兴华地块现状为西流村委 会投资建设的现代建材城， 租 期 截 止 到 2011 年 6 月 底 ， 协议约定到期后商户无条件 搬离；地块西侧现已整理出 空地约58亩。
西流地块与大东流村、小 东流村居住用地混杂在一起， 地上以村级公建、村民住宅 为主，居住环境较差。
二、项目开发经营环境分析
宏观经济
2010年地区生产总值为1778.05亿元人民币，比上 年增长11.0%，占山西省GDP的21.7%。太原市经济呈稳 步增长趋势，年平均增长率大于10% 。
股成立的实体公司。
回迁安置房减免项目
全额减免城市基础设施配套费（70元/㎡）； 全额减免城市消防设施配套费（5元/㎡）； 全额减免园林配套绿化工程建设资金（总投资的2%）； 全额减免中小学建设资金（基建投资的5%）； 全额减免新型墙体材料专项资金（8元/㎡）； 全额减免散装水泥专项基金（0.8元/㎡）； 全额减免人防工程异地建设费（建筑面积每平米40元）； 开发商品房部分，城市基础设施配套费减半； 改造中所涉及由市政府承担的市政公用设施，有关部门优先安排资金建设。