医药销售专业知识

医药销售专业知识
医药销售专业知识

一、概述

专业医药销售的定义

专业医药销售,就是药品的销售。在销售过程中,能充分体现专业的学术形象,有目的、有步骤地巧妙应用技巧,不仅使医生明白和理解,更重要的是使他们能接受和同意你的观点和产品,最终达到销售目的。

医生的角色

药品作为一种特殊商品,被分为处方药(Ethic)和柜台药(OTC)两种。以处方药(Ethic)的销售环节为例,从药厂生产出厂——医药商业公司——医院药剂科——医院药房——医生处方——患者购买。

图1-1 药品销售链条

在整个药品销售链条中医生发挥着关键的作用。医生接受正确的信息,处方正确,可以治病救人,改善健康;医生处方不当或错误,会导致疾病的发生,甚至于危及生命。所以医生在医药销售的环节中扮演着很重要的角色,药品为医生带来有效的治疗,就是医生需要获得的最大利益。

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医药代表的角色

1.医药代表的角色定位

据一项调查显示,临床医生73%的新药信息来自于各药厂医药代表的直接介绍。所以,如果你问医药代表是谁?医药代表就是:

医药专业销售呼唤高素质的医药代表,呼唤有成功进取心的医药代表。旧时销售员仅有送货和签合同等的功能,现代医药代表是企业与医生之间的载体,公司产品形象的大使,产品使用的专业指导,企业组织中成功的细胞。

2.医药代表的角色认知

针对现代医药代表的角色定位,医药代表应明确以下四点认知:

【案例】某医药代表的工作描述

职位:医药代表

上级主管:销售经理或地区主管

工作区域:青城市

工作目的:

①建立并维护公司的良好形象

②说服采购人员购买公司的产品

③说服客户正确应用公司的产品

④帮助应用我们产品的客户取得最佳的效果

⑤逐渐扩大产品的应用

⑥鼓励客户不断应用我们的产品

⑦为应用我们产品的客户提供帮助、解决问题、清除障碍

⑧收集提供市场综合信息

⑨收集提供竞争对手产品及市场信息

销售人员的基本职责:

①达到个人的营业目标并完成每一产品的目标

②完成推广计划并使投入取得最大效益

③进行有计划的行程拜访提高工作效率

④确保本区域内行政工作及时准确

⑤对客户中的关键人物进行有效说服及定期拜访

⑥确保对每一位客户的服务符合公司的标准并保持适当的库存

⑦计划准备每一天每一次的拜访,确保公司及个人目标的设定

⑧确保回款及赊账符合公司的要求程序

医药代表应有的素质

1.医药代表应具备的知识

医药代表的知识结构应该不断更新和更为广博。医药代表应具备的必备知识是相关产品的医药基本知识及营销知识,应具备的辅助知识是多学科、广阔的知识视野。作为销售的润滑剂,辅助知识也许会成为医药代表成功的媒介。

2.医药代表应具备的技能

医药代表的基本技能是什么?探询、呈现、成交、观察、开场白、聆听、处理异议、跟进等各种技巧都是医药代表应具备的技能。

3.医药代表应具备的敬业精神

在我们身边大家可能看到过许许多多的医药代表。相同的产品、公司、教育背景,相似的市场,不同的代表为什么有着不同的业绩?答案只有一个:敬业精神。即勤(脑勤、眼勤、手勤、腿勤、嘴勤)、诚(诚意、诚信)、礼(礼仪、礼节)、智(智慧)、信(信誉、自信)。

◆医药代表的成功公式

这个公式有一个特点,如果产品知识欠缺,但是销售技巧比较好,敬业精神很好,医药代表的表现并不会差,因为销售技巧和敬业精神可以弥补产品知识的不足;如果销售技巧不足,产品知识可以弥补。但是,如果你的敬业精神是0,销售技巧和产品知识都非常好,得到的结果也只能是0。也就是说从这个公式可以看出,一个人的成功不仅在于他的销售知识,他的销售技巧和他的产品知识,更重要的在于他的敬业精神。凡是从事医药专业销售的每一位从业人员都应该清楚地知道:如果没有良好的敬业精神,就很难成就销售业绩。

◆木桶理论

如果把医药代表的职业素质分为一只木桶的不同板块:知识板块、技巧板块、敬业精神板块、综合素质板块,在众多的板块中大家可以想象一只木桶装的水一定只能达到最短的那一块木板的位置,即在你的销售工作中,尽量补齐你所有的木桶的板块,让它尽可能地承载更多的水。只有这样,才能成为一位成功的医药代表。

图1-2 木桶理论:水只能装到最短的木板处

【自检】

作为一名医药代表,需要具备哪些职业素质?检查一下,你是否具备了这些职业素质,并进行有针对性的改进。

表1-1 职业素质检查表

总结

作为一名医药专业代表,首先要明确自己的工作定义,即医药专业销售的定义。其次要明确自己的拜访对象在医药专业销售过程中扮演的角色,最后要明确自己扮演的角色。明确以上三点,是你顺利开展销售工作的基础。此外请你牢记:没有天生的推销专家,只有经由正确训练的专业推销人才。了解推销的技巧和方法,你才能获得成功。

探询技巧

【本讲重点】

探询的目的与障碍

探询的技巧

实战演练

探询的目的与障碍

当船舶在大海航行突遇冰山时,当云山雾罩里不知故里时,当医生顾左右而言它时,用探询的技巧,会帮助你走出困境,发现机会。因为如果你明白某人行动的真实含义,你就可以了解这个人对事物的态度和做事的动机,最重要的就是可以知道他(她)的基本需要,这是非常重要的。因为个人的基本需要直接决定其行为。

探询的目的

探寻的目的是你所希望获得的资料符合你与医生讨论的主题,它包括确定医生对你的产品的需求程度、对已知产品了解的深度、对你的产品的满意程度,查明医生对你的产品的顾虑。如果医药代表达到了探询的四个目的,那么这次拜访就是成功的。

探询的障碍

1.使探询变成盘查

如果医药代表反复地询问医生,会使医生感觉到医药代表咄咄逼人,让他觉得医药代表的探询是盘查,从而对医药代表的探询感到反感。如果医药代表的探询让医生感到反感,那么今天的拜访恐怕再好的开场白都不能使你进入实质性的拜访,最后可能会导致拜访的失败或走向相反的方向。

2.使拜访失去方向

在何种情况下会使医药代表的拜访失去方向呢?例如在询问时,问题太过于宽泛,提问的目的性不明确,也不够简洁,让别人听了以后不知道如何回答,那么这时医生对问题的回答就可能失去方向,此时医生也会给你一个朦胧的答案。所以在拜访的过程中一定要注意探询的问题不易太长,要简洁明确。

3.使关系变得紧张

医药代表的问题可能会造成其与医生之间的关系紧张,因为医药代表在提问时如果不考虑语气、语调和语速,或者说态度、方式,只是从自身的角度去考虑如何提问才能达到目的,这样就可能使医生产生反感,从而可能给拜访造成紧张的气氛。

4.使时间失去控制

时间失去控制是从事销售拜访多年的医药代表常常出现的一个问题。有多年销售经验的医药代表通常与医生建立了良好的私人关系,所以在拜访的过程中会提到很多题外话。作为一位医药代表,必须具备的是专业知识、产品的知识和销售技巧,此外还需要有辅助知识,因为辅助知识可以成为润滑剂,使销售拜访更为流畅,但是如果运用不当,丢失目标,浪费时间,那就可能丢失今天的有效时间,你所要达到的拜访目的就要大打折扣了。

探询的技巧

什么是探询的技巧

1.使医生有兴趣与你交谈

探询的技巧首先是要使医生感兴趣,愿意与医药代表交谈。如果没有把医生的兴趣激起,那么医生就不会与医药代表进行交谈;如果不交谈,医药代表就没有办法取得更多的信息;如果没有信息,医药代表就不能知道医生的需求,也就不能实现销售拜访。所以首先要考虑怎么样激发医生的兴趣。需要注意的是激起医生的兴趣,不仅仅是在开场白,而是在每一次发问的过程中都要尽可能地让医生感兴趣,让医生愿意和医药代表交谈。

2.取得有关产品使用、治疗及相关竞争产品的重要

信息只有通过医药代表与医生的对话才能真正了解产品的使用、治疗及相关竞争产品的一些重要信息。现代社会的竞争很大程度上在于你对信息的了解程度,医药代表了解到的信息越多,那么成功的机率就越大。

3.决定医生对你、对公司、对产品及他(她)自己需求的看法

通过探询也可以了解到医生对你、对你的公司、对你的产品还有他自己需求的看法,这一点非常重要。如果医药代表在拜访的过程中只注意自己的目的,自己如何达成销售,而忽略了医生对你和对你产品的看法,就不能实现真正的销售。

开放式探询与封闭式探询

1.开放式探询

当你希望医生畅所欲言时,当你希望医生提供给你更多和更有用的信息时,当你希望改变话题时,你可用以下的六种句型进行探问。如果使用恰当,医生会在交谈的过程中,因不期然变成主角而愉悦,因受到尊重而欣然,从而在和谐的交流中提供给你足够的信息。但也可因此失却主题,流失时间。所以有效地把握甚为重要。

【案例】

代表:×医生,您通常首选什么镇痛药治疗中度癌痛?

代表:×医生,您出国学习的这一段时间,谁主要负责这项临床研究呢?

代表:×医生,对NSAIDS治疗不理想的病人,您为什么不试一下双氢可待因的复方制剂呢?

代表:×医生,下周一我到哪儿拜访您最方便?

代表:×医生,双氢可待因的复方制剂用在什么时候最适合?

代表:×主任,您认为这类药的临床前景如何?

代表:×医生,您怎样评价双氢可待因的复方制剂在减轻中度镇痛方面的疗效

2.封闭式探询

当你要澄清医生的话时,当医生不愿意或不表达自己的意愿时,当达成协议时,或重要事项的确定时,限制提问可以锁定医生,确定对方的想法,取得明确的要点。但你所获的资料有限,也易使医生产生紧张情绪,缺乏双向沟通的氛围。所以拜访时应选择合适时机使用。

【案例】

医生:是的。

代表代表:罗医生,您的病人服用×××感冒片,是不是起效快,又没有胃肠道方面的不良反应?

:罗医生,您下周三还是下周五上门诊?

医生:下周三。

代表:下次您门诊时我再来拜访您好吗?

医生:好的。

【自检】

用你所熟悉的产品分别作5个开放式的问话和5个封闭式的问话。

小结

探询可谓剥皮取核,直取需求的方法。你要想最快地发现医生真正关心的焦点在哪儿?你如何才能达成你的目标?你首先得学会问问题。你的问题就像探针一样,由浅入深,由表及里,由模糊到清晰。当船舶在大海航行突遇冰山时,当云山雾罩里不知故里时,当医生顾左右而言它时,用探询的技巧,会帮助你走出困境,发现机会。

呈现技巧

【本讲重点】

呈现时机

药品的特性利益转化

呈现时机

1.如何把握时机

◆当医药代表发现客户的需求时

当医药代表发现客户的需求时,医药代表要开始呈现产品,将产品特性转换成产品的利益。

◆当医药代表已清楚客户的需求时

当医药代表已清楚客户的需求时,必须要呈现你的产品,因为医药代表来的目的就是推销产品,让客户了解产品,最终使用产品。

◆介绍适当的利益,以满足客户的需求

要是一位顾客作出含糊、不完整的需求表示时,你应该不断地询问,直至你肯定完全明白了他(她)的需求,当你越理解他(她)的需求,你就越能准确地以适当的利益来满足这个需求。

2.如何发现时机

如何发现呈现的时机呢?首先医药代表进行说服以满足医生的需求。其次通过医药代表的探询更清晰地了解医生的需求,因为医生希望解决的问题是医药代表必须要去做的。最后透过探询,医药代表可以证实这个需求,同时通过探询,医药代表可以更清晰地了解自己的机会,所以在呈现的技巧中,实际上也是通过不断掌握的探询,了解到客户真实的需求。了解到客户的真实需求后,医药代表就可以开始呈现产品以及产品的特性带来的利益。

药品的特性利益转化

药品的特性和利益

1.药品的特性

药品的特性就是事实,就是药品的性能,是可以用感官和相关研究资料来证实的药品的特征,是不可以想象出来的。药品的疗效、耐受性、副作用、服用方法、化学成分、外观、颜色、剂型、包装等都是药品的特性。每一项药品的事实,也就是上述这样一些特性都可以转换成一个或多个不同的利益,这个利益一定是针对医生和患者的。

2.药品的利益

利益(益处)就是指药品和服务的好处,即能如何改进病人的生活质量或医生的治疗水平,这就是药品带来的最大利益。安全性、方便性、经济性、效果性、持久性等都是药品的利益。

【举例】

如果说一种药品的血药浓度可以持续12小时,这个显然是一个特性,是一种药品所具备的特点。医药代表可以将这一特点转换成什么样的利益呢?血药浓度可以持续12个小时,意味着一天只需要早一粒,晚一粒。也就是说一天只需要服用两次就可以了,如果口服药品一天服用两次,相对三次、四次或多次服用的药来说,它的服用就比较方便了。如果服用方便,病人服用过程中就不容易忘记,即病人使用的依从性很好,依从性好就可以达到良好的治疗效果。我们经常发现患者投诉某一种药品的疗效不好,吃完以后好像没有什么效果,结果发现因为要求一天服用的次数太多,病人往往忘记服用,即依从性不好,这样就失去了药品应有的效果。也就是说在血药浓度持续12个小时的这一个特性可以带来的好处是病人服用方便,而服用方便不容易忘记就可以达到良好的治疗效果。

很多药品是通过缓释技术生产的,缓释技术在临床中可以带来什么好处呢?病人服用以后药力会在胃里慢慢释放,避免了药品带来的峰波和峰谷(所谓峰波和峰谷是指药品服用后很快就达到一个血药高峰,达到峰波,然后持续一定的时间后达到峰谷,这样就可能造成一种不稳定性)尤其对于降血压药物来说,缓释技术对于血压的平稳降压有着十分重要的作用。所以缓释技术在治疗降血压的药物中,它的好处就在于平稳降压,让病人有一种舒适的感觉。因此医药代表在介绍缓释技术时,不仅要介绍药品有缓释技术,同时要告诉医生由于采用了缓释技术,所以避免了药品产生的峰波和峰谷,可以平稳降压,使病人服药以后有一种舒适的感觉。

药品有多种剂型,有口服剂型,有针剂型,还有水剂型等等。口服剂型给病人和医生带来的好处是什么呢?静脉用药,或说肌肉注射都需要别人来帮你实现的,但是口服的药品是通过病人自己,或医生处方以后,病人拿到药品就可以自己使用,自己实现治疗的目的,所以口服制剂带来的好处就是容易调整剂量,给病人带来了方便,依从性好。

药品的三个特性分别产生出相应的利益,同时一个特性不仅可以产生一个,还可以同时产生多个相关的利益。如果医药代表在介绍过程中只介绍了事实,医生并不真正了解这一事实可能会给他的治疗带来什么益处,给他的患者带来什么益处。医药代表要让这个药品成为治疗的武器,你就必须把这些产品的特性转换成利益。

利益的特点与展示

1.利益特点

◆利益必须是产品的一项事实带来的结果;

◆利益必须显示如何改变病人的生活质量和医生的治疗水平;

◆医生最感兴趣的是“这个产品对我或我的病人有何帮助或可带来什么益处”;

◆医生处方的原因是那些“益处”,它能满足需求,而不仅仅是产品“特点”;

◆顾客只对产品将为其带来什么益处感兴趣,而非产品是什么。

2.展示利益

◆多种表述与展示

特性是不可以想象的,但是利益是需要想象的,必须是能针对医生或病人的心理获益(EmotionalBenefit)去充分地想象它能够给医生和患者带来什么样的益处,而益处是需要靠语言去渲染。所以,在展示利益时,需要通过多种表述与展示使得利益形象化,使得医生能够感觉到利益的真实存在,以达到拜访的目的。

◆反复强调

在展示利益时,还需要反复强调,让医生明细地了解产品可能会带来的好处。只说一次可能不足以引起医生心中的共鸣,要通过第二次强调,当医生刚有些兴趣时,医药代表还要做第三次、第四次反复的强调,直到医生接受为止。

◆要有侧重点

医药代表在呈现利益时,一定是根据销售对象,根据科室的特点进行呈现,所以要有侧重点。如果在病房里你应该考虑的侧重点是病人在使用以后如何能够尽快治愈出院,在门诊应考虑如何方便使用。所以不同的科室不同的地点,不同的时间不同的医生,要有各自不同的侧重点。

◆对老医生使用新方法

在展示的过程中,有时候有多年销售经验的医药代表会出现这样的疏忽,认为医生已经非常清楚自己销售的产品,也非常清楚产品的特性带来的利益,其实,这种想法是错误的。可口可乐大家都很了解,很熟悉,但为什么每天你在电视上都能看到可口可乐的广告呢?实际上可口可乐就是反复提醒它的客户可口

可乐可以给你带来的好处。所以对于老客户,对于已经使用你销售的产品的医生还需要反复强调,当然你使用的手法可以不同于你刚接触的医生,医药代表可以对老客户使用新方法。

◆避开竞争对手优势

不同的产品会有它的优势和局限,如果自己销售的产品的劣势与竞争对手的优势相比,那你所销售的产品岂不是一无是处,没必要进行销售了。实际上并非如此,只要是化学药品都有它自己的优点,也有它自己的缺点,所以既要承认其它产品的优点,但是也要尽可能多地展示自身产品的优势。

◆不威胁竞争对手存在,争取立足

在知识经济和人格经济时代,传统的“你赢-我输、你输-我赢、你输-我输”的竞争正步入“你赢-我赢”的战略联盟,从对抗到合作,从无序到有序,从短暂的生存到永久的矗立已成为一种趋势。无论是政界、商界、企业界还是其它各界,无论从事什么职业、什么工作,无论是否意识到社会发展的这种趋势,双赢都将是一种必然选择,是一种新的营销趋势。在竞争的过程中一定要记住双赢的思想,只有当医药代表提出的方案成功地解决了客户所面临的问题,实现医生所期望的结果,这个方案才会展现价值,你所销售的产品才能够立足,而不是依靠威胁竞争对手的存在而立足。

3.展现利益时的注意事项

◆展现益处时尽量使用产品的商品名

展现利益时要尽量使用产品的商品名,而不使用化学名。药品既有产品名又有化学名,同类产品可能会有多个产品名,不同厂家生产的同一药品可能会有不同的商品名,但是化学名只有一个。所以展现产品的利益时,如果用的化学名,就有可能帮助了竞争对手,因为医生在使用药品时,记不住你销售药品的商品名,而记住了化学名,容易造成混淆。

◆充分运用观察的技巧

充分运用观察的技巧,确认医生的兴趣在哪,对这个益处是不是感兴趣,如果感兴趣医药代表就可以继续这一话题,如果说医生对医药代表提出的益处不感兴趣,那么医药代表应该用其它事实展现产品的其它利益。

◆不同专科的医生所需要的对病人的益处各自不同

不同的门诊展示相同的利益,那么碰壁的可能性就会增大,因为不同专科的医生所需要的对病人的益处是不同的。如果在不同的门诊展示相同的利益,缺乏针对性,也许你所展示的利益并不是医生所需要的,那么你的拜访就是失败的。

◆渲染益处时不要太过夸张

益处是可以渲染的,但是不要过于夸张,如果太过夸张了就是超出了药品本身可能带来的利益,这样只会适得其反,因为在医生面前医药代表失去了诚信。

【案例】

阅读以下对话,填写下表,区分产品的特性与利益。

代表:头孢安啶的半衰期长达24小时,可以一天一次,所以使用十分方便。

医生:唔……

代表:这样每天只需要给患者注射一次就行了,所以使用十分方便。既可减轻护士的负担,也可减轻病人多次针刺的痛苦。

医生:这倒是。

代表:这样病人可以不住院,只需到门诊注射即可。

医生:的确。

代表:如果病人省去住院,至少可以节约2?3的治疗费用。

医生:听起来不错,我试试。

〔注:一项特性,可转换为一项或多项利益(利益——对医生患者带来的好处)〕

什么是局限

局限是产品可能的副作用,处方产品时需要考虑的限制。任何化学药品它既有治疗疾病的积极作用也有不良的副作用,产品可能带来的副作用是医生在开处方药品时需要考虑的。医药代表不能马上就反驳医生提出的药品的局限,而应该首先承认局限,在承认局限的同时,用产品的事实充分展现利益,让医生接受产品的利益,尽可能地避开局限,降低局限带来的负面效应。

回避局限会使医生产生一些错误的期望值;认为产品资料的不足;医药代表隐瞒了一些风险;医生会对医药代表的信任度相应地下降。

准确全面地提供益处和局限而不要夸大,要给医生一个正确的期望值,好的医药代表应该是负责任的,有信心的,不应该传递一种错误的信息。

对待局限的态度

小结

医生买的不是产品或服务,他买的是利益。因此抓住呈现的时间,将药品的特性转化成医生需要的利益就显得格外重要。当医药代表明确医生的需要时,应及时呈现利益,呈现利益时应尽量使用产品的商品名,要充分运用观察技巧,考虑到不同专科的医生所需要的对病人的益处不同,渲染益处时不要太过夸张。

成交技巧

【本讲重点】

捕捉成交时机

如何达成成交

成交技巧演练

协议无法达成时怎么办

捕捉成交时机

成交的时机是要靠医药代表去把握的。医生的购买信号可能是一个姿势、一个面部表情、只言片语、一个问题……但是怎么样去捕捉,怎么样不失时机,这是需要反复训练、反复体会的。请注意以下成交机

会:

表8-1 成交的机会

当医药代表捕捉到以上成交机会时,应该紧紧抓住这一位医生给予的成交机会,如果医药代表失去了这一成交机会,就还要继续拜访的程序,继续探询,然后呈现产品,消除医生的疑虑,积极争取下一个成交机会。

【自检】

请你阅读以下对话,判断对话中出现了哪些成交机会。

医药代表:本品经××医科大学第一医院、第二医院、××省中医药研究院等单位临床观察:服用30天临床总有效率为94%,血、尿、便常规化验及肝肾功能检查,均未发现不良反应。

医生:每个医药代表都和我这么说,你还是说点实际的吧!

医药代表:这种药可明显降低高血糖,对正常血糖无降低作用,因此不会出现低血糖反应。可明显降低血脂,尤其对甘油三脂的降低作用更为明显。

医生:听起来不错,还有其它特点吗?

医药代表:可显著降低血清脂质过氧化物,有抗氧化、保护机体的作用,对糖尿病并发症的防治大有益处。

医生:糖尿病人往往伴有并发症,这是糖尿病人也是我们做医生的苦恼呀!看着自己的病人难受,当医生的也不好受呀!要是这药真像你说的那样就好了!

医药代表:可以使用一下嘛……

医生:药剂量是多少呀!对了,如果要服用的话,有什么需要注意的?

医药代表:服药期间需控制饮食。禁烟、酒、辛、辣。30天为一疗程,建议连续用药不少于3-6个疗程。

如何达成成交

实际上成交最重要的一点就是让医生开处方,所以每一种不同的成交方式最终都是让医生开处方。成交常常被一些有多年工作经验的医药代表所忽略,因为他们在拜访的过程中可能往往把精力放在呈现、询问的技巧上,但是却忽视了成交。如果忽视了成交,再成功的拜访也没有收获,所以医药代表一定要记住:要让庄稼秋后丰收,就一定要始终辛勤耕耘和庄稼成熟时及时地精心收割。

表8-2 成交的方法

协议无法达成时怎么办

1.继续询问

协议无法达成时,通常是医生没有真正了解医药代表提供的利益和存在的异议。这时医药代表需要做

的事情就是继续询问。如果医药代表要想知道更多的信息,了解医生为什么不成交,为什么不接受成交信号时,用开放式的询问;如果医药代表只需要一些明确的答复,为什么不用、是还是不是、用还是不用这样一些需要界定明确和界定客户想法的答案时,就可以用限定性的问题,进行封闭式询问。

2.说服

询问结束,当医药代表已发现及清楚了解医生的需要之后,接下来要做的事情就是说服医生。怎么说服医生呢?当医药代表了解到医生真正的障碍何在,为什么没有成交时,医药代表应在确定医生真正需求的前提下,呈现产品的特性,并将产品的特性转换成利益,用产品的利益满足客户的需求。

3.辨别医生的态度

经过说服之后,接下来应该辨别医生的态度是接受、是怀疑、是不关心,还是拒绝,以确认成交的时机。

◆对利益表示接受

对利益表示接受是指医生答应或同意一个利益,例如医生表示:“A产品倒是能在30分钟内缓解病人的疼痛。”

◆对利益表示怀疑

对利益表示怀疑是指医生对产品能提供的利益表示怀疑,如医生表示:“我们用过B产品,但对降血压的效果并没有你们介绍的那样好。”医生对利益表示怀疑是对你提供的利益没有真正接受,或者说你没有真正将产品的特性很好地转换成全部利益完整地告诉医生,让医生真正理解后乐于接受。

◆对利益表示不需要、不关心

对利益表示不需要、不关心是指医生觉得不需要医药代表产品的利益,对医药代表的产品缺乏兴趣,如医生表示:“我感觉ACEI降压不错,不觉得钙离子拮抗剂有什么特别的。”这种情况通常可能是由于其它原因引起的,这时医药代表要通过探询的方法了解“冰山”脚下究竟藏的是什么,确认医生究竟是真对产品不感兴趣,还是有别的原因,如他正在使用竞争对手的产品等。

◆对产品或服务持相反意见、拒绝

对产品或服务持相反意见、拒绝是指医生不喜欢或不满意产品的某方面,故意不同意,如医生表示:“病人无法承受,你们的产品实在太贵,我们不会选择。”这是医生最强烈的的反应,这时医药代表应该通过探询技巧,了解医生、病人是不是真的不能接受,判断你所销售的产品是不是如医生所说的情况一样,如果不是,你应该考虑医生的话语背后是否可能有别的含义。

4.分析医生避而不答的原因

有时医生会避免正面回答,以图掩饰其否定态度,如“你过些时候再来,我们现在很忙”、“你可以留些资料在这,需要时我会给你联系”、“我有事,以后再说吧”。实际上此时医生处于一个完全拒绝的态度,这时需要医药代表进行判断,究竟是什么原因导致医生避而不答?是对医药代表有意见,还是对医药代表的产品或公司有意见,还是什么别的原因?找出最可能的原因,然后尽可能成交。记住:当客户否定你时,你要做的只有一件事情——继续询问。

【本讲小结】

当医生向你发出购买信号时,你便可以进行成交(达成协议)。成交是销售技巧中十分重要的环节,是销售的最终目标。记住:医生花时间与你沟通,并不只是为了收集信息,他们需要的是解决临床治疗问题。推动医生处方就是检验你提供的治疗方案是否有效的惟一方法。因为医生可选的方案很多,对于每一例病人来说却仅有一种方案可选。没有成交,医生就可能不选你的产品。你的拜访就失去了意义,你的销售就不能实现。一分耕耘一分收获!不成交就像农民只耕田不收成!

医药代表专业培训模拟题07

医药代表专业培训模拟题七 一、单选题 1.三个半规管、椭圆囊和___合称为前庭器官 A.膜管 B.球囊 C.膜蜗管 D.壶腹嵴 答案: b 2.药物微囊化后的特点不包括: A.微囊能掩盖药物的不良嗅味 B.可以提高药物的稳定性 C.可使液体药物固体化 D.能提高药物的溶出速率 答案: d 3.与药物吸收无关的因素是: A.药物的理化性质 B.药物的剂型 C.给药途径 D.药物与血浆蛋白的结合率 答案: d 4.关于胃的描述以下哪一项描述是错误的: A.主细胞是产生和分泌胃蛋白酶原的细胞 B.胃蛋白酶原在胃酸的作用下转变为具有活性的胃蛋白酶 C.盐酸不是胃液的重要组成部分 D.粘液与胃粘膜细胞分泌的HCO3--一起,构成粘液-碳酸氢盐屏障防止胃粘膜的损伤答案: c 5. __________是脂溶性维生素吸收的重要条件,由_______合成和分泌。 A.胆汁酸,肝脏 B.胆汁酸,胆囊 C.胆固醇,肝脏 D.胆固醇,胆囊 答案: a 6.关于“准则”,下列描述哪项是不正确的: A.相似的规则在本区域(韩国、台湾、香港、泰国)的其它协会实施 B.协会,如RDPAC,也鼓励非会员公司实施相同的准则 C.该准则是其它专业准则(比如卫生管理部门或医院给医生的行为指南)的补充D.遵守准则不强调自律 答案: d 7.下列药物不属于选择性5-羟色胺再摄取抑制剂的是: A.氟西汀

B.氯丙嗪 C.帕罗西汀 D.氟扶沙明 答案: b 8.应激时最重要的激素分泌可能是: A.生长激素 B.甲状腺素 C.糖皮质激素 D.胰岛素 答案: c 9.下列关于我国疫苗生产的说法中,正确的是: A.种类达到世界之最 B.数量达到世界之最 C.种类和数量都达到世界之最 D.以上说法都不正确 答案: c 10.下列哪一项不是抗癫痫药物: A.苯巴比妥 B.苯妥英钠 C.卡马西平 D.氯丙嗪 答案: d 11.关于腰椎管狭窄症错误的是: A.可分为先天性和获得性椎管狭窄 B.多见于40 岁以上,男性多于女性 C.间歇性跛行是该最显著的特征 D.主观症状少而客观体征重 答案: d 12.正常人因饥饿而血糖降低时,人体内何种腺体会分泌增加:A.肾上腺 B.胰岛 C.甲状腺 D.性腺 答案: a 13.关于气雾剂的描述,下列错误的是: A.属于速效制剂 B.是药物溶液填装于耐压容器中制成的制剂 C.使用方便,可避免对胃肠道的刺激 D.不易被污染 答案: b

《市场营销基础知识》期末考试卷与答案

《市场营销基础知识》期末考试卷与答案 (2011-06-16 12:59:56) 转载▼ 标签: 杂谈 一、单项选择题(每小题1分,共20分) 1.环境保护意义与市场营销观念相结合所形成的市场观念称为()。 A.大市场营销 B.直接市场营销 C.关系市场营销 D.绿色市场营销 2.下列()因素是企业的微观环境因素? A.人口 B.购买力 C.公众 D.自然环境 3.消费者的购买决策很大程度上受()的影响。 A.社会文化因素 B.心理因素 C. 个人因素 D. 以上三个因素都是 4.麦当劳与肯德基、可口可乐与百事可乐持续不断的竞争,实行的是()。 A. 避强定位 B. 迎头定位 C. 重新定位 D. 产品差异化 5.企业为那些当场付清货物的顾客进行的一种减价行为,称为()折扣。 A.数量折扣 B.季节折扣 C.现金折扣 D.交易折扣 6.生产者通过两个或两个以上的同类中间商来销售自己的产品的渠道是 ()。 A.长渠道 B.短渠道 C.宽渠道 D.窄渠道 7.消费者的购买行为过程的起点和终点是()。 A.一手钱一手货,交换结束,购买行为就结束 B.从顾客向售货员询问到交易完双方道别 C.从走进商店到交易完走出商店 D.从需求产生到对所买商品的最终评价 8.一辆摩托车,有人觉得骑上它神气十足,而有人觉得骑上它危险较多,这说明消费者()。

A.性格特征不同 B.价值观念不同 C.消费习俗不同 D.社会阶层不同 9.下列()的需求弹性最小。 A.手表 B.食盐 C.化妆品 D.时装 10.中国电信规定每日21:00-24:00拨打国内长途电话按半价收费。这种定价策略属于()。 A.成本加成策略 B.差别定价策略 C.心理定价策略 D.组合定价策略 11.市场包括三个基本因素:有某种需要的人、为满足这种需要的购买能力和()。 A.购买渠道 B.供应产品的厂商 C.购买行为 D.购买场所 12.目标市场营销由三个步骤组成:一是市场细分;二是选择目标市场;三是进行()。 A.推销 B.促销 C.竞争 D.市场定位 13.采用统一品牌策略的各种产品必须具有相近的()。 A.性能特点 B.规格型号 C.质量水平 D.价格水平 14.需求层次理论是20世纪50年代由美国心理学家()提出的。 A.波登 B.赫杰特齐 C.马斯洛 D.温得尔.斯密 15.市场营销学最早产生于()。 A.美国 B.英国 C.中国 D.日本 16.自古至今许多经营者奉行"酒好不怕巷子深"的经商之道,这种市场营销管理哲学属于()。 A.推销观念 B.产品观念 C.生产观念 D.市场营销观念 17.许多冰箱生产厂家近年来高举“环保”、“健康”旗帜,纷纷推出无氟冰箱。它们所奉行的市场营销管理哲学是()。 A.推销观念 B.生产观念 C.市场营销观念 D.社会市场营销观念 18.相对于黑白电视机而言,纯平彩色电视机属于()。 A.全新产品 B.换代产品 C. 改进产品 D. 仿制产品 19生产者在某一地区仅通过少数几个精心挑选的中间商来分销产品,这是 ()分销策略。 A.广泛 B.密集 C.强力 D.选择性 20.公共关系是一项()促销方式。 A.一次性 B.长期 C.短期 D.偶然性

房地产销售基础知识培训资料全

房地产销售基础知识培训资料(一) 1,什么是房地产市场? 狭义概念:房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念:包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2,房地产市场包括哪些种类? (1)房地产一级市场:是土地交易市场,是土地所有者与使用者间的纵向交流市场,由政府直接控制和垄断经营。 (2)房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 (3)房地产三级市场:即有量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场,是消费者间的横向交易,属于消费市场的 重新配置。 3,房地产市场有什么特点? (1)经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性。 (2)流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法,城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等,城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 (3)市场的统一性:指房地产市场和地产市场的融合性,在房地产交易中,任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 (4)市场的区域性:此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质

和其所处的城市区域不同,其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 (5)供给的稀缺性:至房地产市场是一个供给稀缺的市场,一方面是人口的不断增加,需要也相应的增长,另一方面是土地作为不可再生资源,基 于需求其数量基本上是恒定的。 (6)不完全开发性:由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通,为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场,因此,房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制,具有不完全开放性。 (7)市场的不充分性:由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远,因而房地产市场只是一个不充分市场。 (8)房地产市场投机的巨大不可能性:房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性,房地产商品供给的有限性和需求的无限性,由于对房地产的 不断投资,城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积? 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积? 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和,包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道,室楼梯等。 6、什么是建筑面积? 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和,而每层建筑面积则是建筑物

销售基础知识

业务是从市场上学出来的,不是从书里学出来的 我曾收藏过一篇一个老业务员的自白的文章 拿出来和你分享下 希望对你有所帮助 1、业务员和客户聊天的时候哪些话题不需要聊太多关于技术和理论的话题,需要的是今天的新闻呀、天气呀等话题。因此,业务员在日常的时候必须多读些有关经济、销售方面的书籍、杂志,尤其必须每天阅读报纸,了解国家、社会消息、新闻大事,这往往是最好的话题,这样我们在拜访客户时才不会被看成孤陋寡闻、见识浅薄。 2、关于业务员晚上的四个小时。一个业务员的成就很大程度上取决于他晚上那四个小时是怎样过的。最差的业务员晚上就抱着个电视看,或者在抱怨,出去玩等。这样的业务员没出息。一般的业务员去找客户应酬,喝酒聊天。这样的业务员会有单,但我个人认为难有很高的成就。好一点的业务员晚上整理资料,分析客户,做好计划等。这样的业务是一个好业务,应该有前途。最好的业务员我认为是在做完好业务员的工作后还坚持看一个小时的书。我觉得这样的业务很有出息,以后有机会可以做老板。 3、关于业务员本身。很多人觉得,业务员最好身材高大,英俊潇洒。业务员一定要口才好,能说会道,嘴里能吐出油来才叫口才好。业务员一定要会抽烟,身上随时带着烟,逢人就派。业务员一定要会喝酒,白酒,啤酒千杯不倒。其实我感觉这些都不是重要的。就我个人而言,我身高不到160MM,刚开始跑业务时心里很自卑,说话都不流畅,更别说口才好了。我是从来不抽烟的,喝酒我最多一瓶啤酒,多点就醉了。可是勤能补拙,我刚跑业务时,在惠州,刚开始三个月,我拿几件衣服就到东莞的弟弟厂里一跑就是几天。一个工业区,一个工业区的跑。就这样,我走了三个月,客户也跑下了几个,可是皮鞋也烂了一双,人黑的像黑碳头一样。我现在自己开工厂了,我经常对业务员,头三个月过的是不是人的日子的,熬过后就可以了。所以业务的办公室在厂外。 关于找客户 做业务刚进公司的头三个月是考验业务员能否成功的最关键的三个月,这三个月可以说是影响了业务员以后的业务工作的。这之中第一个面对的就是如何找到客户的问题,关于怎样寻找目标客户。一般来说新业务员进到一个新公司后,在熟悉到1个星期左右的产品知识就要自己找客户去拜访了。如果开始没有业务经理或者老板提供客户资源的话,可以通过以下方法去找客户。 1、网络搜索。我们可以通过关键字去搜索,如在百度输入我们要找的客户的生产产品的名字,我们可以找到大把的客户。我们也可以通过专业的网站来找客户,如中国企业网http:// https://www.360docs.net/doc/f711549808.html,等等。这样我们可以找到很多客户的名单了。而且还可以找到老板的手机号码和老板的姓名等。 2、浏览招聘广告,就象在深圳,《深圳特区报》每天都有大量的招聘广告,还有《南方都市报》每个星期一都有招聘广告,我们可以通过阅览的招聘广告来获得我们想要的客户。我们也可以去附近的招聘市场看看,一般的招聘市场会在门口贴出每天的招聘单位的名称和招聘工种我们也可以通过他招聘的工种来分析他是做什么的,这样就可以找到我们要的客户了。还有我们可以去一些大的工业区附近转转,现在几乎所有的厂都招工,也可以通过他们

销售基本技能培训

销售基础知识培训 一、什么是销售?(销售人员,必须正确理解自己的岗位,理解自己的工作性质,要把自己的心态摆正,需要的是自信不是畏惧。) 1、帮助有需要的人,得到他们所需要东西的过程,帮助客户解决问题。 2、是买卖双方各取所需,形成双赢。是一种“双赢的艺术”。 3、从商品或服务到货币的惊险一跃。就是卖东西。 二、销售的步骤?(销售的每个环节、流程都至关重要,无论哪个环节出了问题,都会直接影响到最终能否顺利成交) 一)第一步:准备 ?价值观准备 ?知识的准备 ?技能的准备 ?心态的准备 1)价值观准备:做好自己的角色定位 ?在公司,我是产品专家 ?对客户,我是咨询顾问 ?面对竞争对手,我是业内专家 2)知识准备:专业素质如何 ?客户知识:联系电话、姓名、背景,客户可能的问题列表和解决方案等 ?竞争对手:竞争对手的规模、产品质量、产品价格、服务、人员等 ?专业知识:景观介绍、墓地风水等 ?公司知识:公司理念、文化、目标…… ?产品知识:产品种类、价格、特性、优劣势、卖点…… ?行业知识:行业竞争对手、竞争状况和竞争格局、行业发展趋势、专有名词、行业内所涉及产品…… 3)技能准备:销售过程中使用的武器 ?沟通技能 ?谈判技能 ?时间管理

?商务礼仪 4)心态准备:要拥有积极的心态,积极的心态象太阳,照到哪里哪里亮 一个小游戏 26个英文字母(A-Z)的加法 例:SMART(聪明)=19+13+1+18+20+=77 ? Knowledge(知识)= ? Hardwork (努力)= ? Attitude (心态)= ?客户正期待着我将产品介绍给他,在他面前我是最受欢迎的; ?我对每一个客户的销售结果都会是成功的; ?与客户的沟通是让我建立人际关系的重要工具; ?每一个客户都认为我是给他带来最大价值及帮助的人; ?所谓的拒绝只是他不够了解,我说话的角度也不是最好的,战胜一切与销售有关的恐惧心理; ?与每一位客户的沟通都是学习和成功的机会; ?坚持就是胜利; ?我会成为业内销售的顶尖高手。 二)第二步:客户开发 1、会寻找准客户(有没有购买需求、购买力、决策权) 2、知道客户出现的位置 3、能准确判断客户的购买时间 4、分析客户不买的原因 5、界定不良客户(负责多、成交额非常小、无二次开发价值、负债中、地点太远等等) 6、及时跟进有效客户(有迫切需求、对你销售的产品及服务持肯定态度、后续开发潜力大等等) “要知道,所有的销售在开发客户时都有一个共同的过程:没有客户→不会开发客户→学习开发客户→会开发客户→客户转介绍→无需开发客户” 三)第三步:建立信任、依赖 1、将形象最好的一面展现给客户

销售基础知识

销售摘要 一、销售的境界: 1、顾客要的不是便宜的,要的是感觉占了便宜; 2、不要与顾客争论价格,要与顾客讨论价值; 3、没有不对的客户,只有不够好的服务; 4、卖什么不重要,重要的是怎么卖; 5、没有最好的产品,只有最合适的产品; 6、没有卖不出的货,只有卖不出货的人; 7、成功不是因为忙,而是因为有方法。 二、销售之王——乔·吉拉德的经验: 1、为每一次与客人约会做好准备; 2、常与对你有帮助的人吃饭,不要只懂跟同事吃饭; 3、穿着合适衣履; 4、不抽烟、不喷古龙水、不说低俗笑话; 5、用心聆听; 6、展示微笑; 7、保持乐观; 8、切记“马上回电”; 9、支持你所卖的产品; 10、从每一项交易中学习。 三、优秀销售的六大特点: 1、80%的业绩来自1-3个核心客户; 2、跟客户的关系非常深厚; 3、会专注于某个行业,对某一类客户了解的非常深; 4、会花几个月以上的时间重点攻克一个客户; 5、在圈子里很活跃,总能得到第一手信息; 6、在非工作时间和客户在一起更多,这样会更有效。 四、销售之道: 1、生客卖礼貌; 2、熟客卖热情; 3、急客卖时间; 4、慢客卖耐心; 5、有钱卖尊贵; 6、没钱卖实惠; 7、时髦卖时尚; 8、专业卖专业; 9、豪客卖仗义; 10、小气卖利益。 五、销售不追踪,最后一场空。研究表明,80%销售是在第4至11次跟踪后完 成,如何做好跟踪与市场: 1、特殊的跟踪方式加深印象; 2、为互动找到漂亮的借口; 3、注意两次跟踪的间隔,建议2-3周;

4、每次跟踪切勿流露出急切的愿望; 5、先卖自己,再卖观念。 六、销售十招(具备的十个要素): 1、销售准备: 销售十分重要,是达成交易的基础,销售准备是不受时间和空间限制的。 个人的修养、对产品的理解心态、个人对企业的认同、对客户的了解等等; 2、调动情绪就能调动一切: 良好的情绪管理(情商)是达至销售成功的关键,任何一个人都不会和一个情绪低落的人沟通。积极的情绪是一种状态,是一种职业修养,是见到客户时马上形成的条件反射。营销人员用低沉的情绪去见客户,那是浪费时间,甚至是失败的开始。无论你遇到什么挫折,只要见到客户就应该立即调整过来,否则宁可在家休息,也不要去见你的客户。因而我们在准备拜访客户时,一定要将情绪调整到巅峰状态。什么是巅峰状态,如何掌控这种状态:(1)、忧虑时想到最坏的情况: 在人生中快乐是自找的,烦恼也是自找的,如果你不给自己寻烦恼,别人永远也不可能给你烦恼。忧虑并不能够解决问题,忧虑的最大坏处就是会毁了我们集中精神的能力。因而当出现忧虑情绪时,勇敢面对,然后找出万一失败的最坏情况,并让自己能够接受,就ok。 (2)、烦恼时知道安慰自我: 人的痛苦与快乐,并不是由客观环境的优劣决定的,而是由自己的心态、情绪决定的,如果数数我们的幸福,大约有90%的事还是不错的,只有10%不太好,我为什么不让自己快乐。 (3)、沮丧时可以引吭高歌: 作为营销人员,会经常遭到拒绝,而有些遭受拒绝就会情绪沮丧。其实大可不必,没有经过锤炼的钢不是好钢,沮丧的心态会混淆我们的希望。 3、建立信赖感: (1)、共鸣:如果见到客户过早的讲产品或者下属见到上级急于表现自己的才华,信赖感就很难建立。比如客户上来就问:是你的产品好还是你们对手的产品好。在这时候,你怎么回答都不对。说自己的好,他肯定说你自己夸自己,不可信;你说不了解对手的情况,那他就会说你连同行都不了解,不专业。 所以信赖感在建立过程中,也是很需要技巧的。 如果掌握的好,跟客户的信赖感很快就可以建立起来。此事要尽可能从与产品有关的事入手,为什么呢?说产品那是你的领域、你的专业。消费者心理是一种防备状态,你说的越多,他的防备心就越重,信赖感就也不容易建立。这时候,要从他熟知的事情入手,从鼓励、赞美开始,引起他的话题,这就是共鸣。 人和人之间很愿意寻找“同频率”,同学、同事、同行、同志、同僚……,反正两个人只要有共同点,就容易凑到一起,就容易建立信赖感。方法很简单,就是找到更多的共同点,产生更多共鸣。 (2)、节奏:作为优秀的营销人员,跟消费者动作节奏和语速越接近,信赖感就越好建立。很多人都在做销售,怎么卖出去呀?其中很重要的一点就是跟着消费者的节奏走,对方的节奏快,语速很快,我们说话的语速也快;对方是个说话很慢的人,你还很快,他感觉就会不舒服,信赖感怎么也建立不起来; 如果对方语速适中,那你也要适中。

销售基础知识培训材料知识讲解

第一章房地产开发及投资 房地产开发制度 一、房地产开发的概念 房地产开发是指在信法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 二、房地产开发的的原则 房地产开发应当遵循下列原则: 1.严格执行城市规划原则 2.讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合 起来。 3.全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 三、土地征用的审批权限 征用下列土地,由国务院批准: 1.基本农田; 2.基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; 3.其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 房地产综合开发流程 1.房地产开发项目策划 主要目的是决定投资开发的对象。 2.房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。 3.房地产开发项目的建设管理 主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。 4.房地产开发项目的经营工作 主要目的是找到客户,实现房地产开发项目的价值。 5.房地产开发项目后评价环节 主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其基因,弄清项目的综合效益如何。

房地产投资 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业,以期在将来获得不确定的收益,就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 特点:1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好 二、不同类型房地产销售收益不同,影响因素也不同 1、花园公寓影响因素:销售时机 2、写字楼影响因素:地段 3、商店:商圈、楼层、朝向、临街状态等 4、住宅:质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 5、旅馆、酒店、地段 房地产投资及开发建设程序 1.企业注册 2.立项审批 3.项目建议书批准之后,向城市规划管理部门申请建设用地选址 4.在向计委、建委报可行性研究报告之前,须与市供电局、市政工程局共同确定“四源” (供水、供热、供气及排污)供应的可行性。 5.在办理建设用地选址的同时,向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目 建议书及批准文件。 6.建设用地选址批准之后,向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。 7.向土地管理部门输建设用地批准书。 8.申请建设用地批准书的同时,和城市规划部门申请建设工程规划设计条件,并预交50% 的建设工程规划许可证执照费。 9.依法取得土地使用权,领取国有土地使用证。 10.领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册,每半年按项目各实 施阶段送主管部门验核。 11.领取拆迁证,办理拆迁工作

销售基础知识培训资料汇总

销售基础知识培训资料汇总 销售知识培训材料(一) 第一章房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产:是指建筑在地面上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、 文化、教育、办公房等。 2、地产:是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念: 房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则: 房地产开发必须遵循以下原则: (1)严格执行城市规划的原则; (2)讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来; (3)全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限: 征收下列土地,由国务院批准: (1)基本农田; (2)基本农田以外的耕地超过35公顷的; (3)其它土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。 4、土地的取得方式: 土地的取得有两种方式:划拨和出让。 (1)划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。 (2)出让是指及国家签订土地出让合同,交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。 (备注:出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费,满2年未动工开发的,可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。)

医药行业的专业销售技巧

医药专业销售技巧 呈现技巧 【本讲重点】 呈现时机 药品的特性利益转化 呈现时机 1.如何把握时机 ◆当医药代表发现客户的需求时 当医药代表发现客户的需求时,医药代表要开始呈现产品,将产品特性转换成产品的利益。 ◆当医药代表已清楚客户的需求时 当医药代表已清楚客户的需求时,必须要呈现你的产品,因为医药代表来的目的就是推销产品,让客户了解产品,最终使用产品。 ◆介绍适当的利益,以满足客户的需求 要是一位顾客作出含糊、不完整的需求表示时,你应该不断地询问,直至你肯定完全明白了他(她)的需求,当你越理解他(她)的需求,你就越能准确地以适当的利益来满足这个需求。 2.如何发现时机

如何发现呈现的时机呢?首先医药代表进行说服以满足医生的需求。其次通过医药代表的探询更清晰地了解医生的需求,因为医生希望解决的问题是医药代表必须要去做的。最后透过探询,医药代表可以证实这个需求,同时通过探询,医药代表可以更清晰地了解自己的机会,所以在呈现的技巧中,实际上也是通过不断掌握的探询,了解到客户真实的需求。了解到客户的真实需求后,医药代表就可以开始呈现产品以及产品的特性带来的利益。 药品的特性利益转化 药品的特性和利益 1.药品的特性 药品的特性就是事实,就是药品的性能,是可以用感官和相关研究资料来证实的药品的特征,是不可以想象出来的。药品的疗效、耐受性、副作用、服用方法、化学成分、外观、颜色、剂型、包装等都是药品的特性。每一项药品的事实,也就是上述这样一些特性都可以转换成一个或多个不同的利益,这个利益一定是针对医生和患者的。 2.药品的利益 利益(益处)就是指药品和服务的好处,即能如何改进病人的生活质量或医生的治疗水平,这就是药品带来的最大利益。安全性、方便性、经济性、效果性、持久性等都是药品的利益。 【举例】 如果说一种药品的血药浓度可以持续12小时,这个显然是一个特性,是一种药品所具备的特点。医药代表可以将这一特点转换成什么样的利益呢?血药浓度可以持续12个小时,意味着一天只需要早一粒,晚一粒。也就是说一天只需

医药代表的专业推广办法

医院专业推广手册 一、市场调研 为了做好医院推广工作,作为医药代表,首先必须对市场进行全面的市场调研。只有对市场情况心中有数,才能做到有的放矢。因此市场调研是医药代表工作的第一步,也是极为关键的一步。 (一)公司情况 首先必须对自己公司的情况有一个全面的掌握。对公司的历史,现状,公司在本行业中的位置、实力,销售状况以及以后的进展趋势都应该有一个较全面的了解。因为在推销产品的同时,实际上是在向客户展示自己的公司,因此对客户描述公司是医药代表必须的一项任务。尤其是应该向客户讲明公司的特色,讲明我们与不人不同的地点,这事实上也确实是我们的实力,我们的特长。公司的形象对你今后的推销工作会有一个专门好的促进。向客户出示一份设计精美的公司介绍是医药代表成功的第一步。 (二)产品情况 医药代表的第二项预备工作是详细了解要推广的产品。有关产品介绍的小册子,临床应用的有关文献,国内外的临床进展等各项由公司市场部预备的资料均是医药代表了解产品的途径。另

外,公司组织的医药代表培训会也是医药代表和市场部交流,了解产品的绝好机会。 在产品的了解过程中,对自己产品的特点,本类产品的共性,本类产品与其它类产品的比较(劣势和优势)是医药代表必须掌握的。下面是医药代表必须熟记于心的一些知识。 1、本产品有不于同类竞争产品的特点 2、本类产品有不于其他类竞争产品的特点 3、本类产品的进展趋势 (三)产品的市场情况 这部分情况的市场调研比较复杂,调研内容也比较多。要紧内容包括: 1、这类产品研制的历史和临床应用现状。 2、目前医院应用此类产品的情况及以后趋势。 3、本类产品所有的竞争品种及其生产厂家。 4、本类产品在世界范围内的应用情况及其进展趋势。 关于医药代表来讲,以上资料能够从公司市场部和医学部获得。 (四)医院的情况 医院是我们销售产品的最终目的地,也是医药代表的第一

销售基础知识培训资料(一)

销售知识培训材料(一)

第一章房地产基础知识 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其它地上定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 1、房产:是指建筑在地面上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、 文化、教育、办公房等。 2、地产:是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供电、排水排 污等地下管线以及地面道路等。 二、房地产开发 1、房地产开发的概念: 房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 2、房地产开发的原则: 房地产开发必须遵循以下原则: (1)严格执行城市规划的原则; (2)讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来; (3)全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。 3、土地征用的审批权限: 征收下列土地,由国务院批准: (1)基本农田; (2)基本农田以外的耕地超过35公顷的; (3)其它土地超过70公顷的。 征用条款规定以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。

4、土地的取得方式: 土地的取得有两种方式:划拨和出让。 (1)划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用权限的限制。一般是指划拨给国家机关、学校等单位使用。 (2)出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。 (备注:出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费,满2年未动工开发的,可以无偿收回以上土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。) 5、国有土地出让的方式:招标、拍卖、协议三种方式,目前还广泛采用挂牌方式出让。 A、招标出让国有土地使用权:是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。 B、拍卖出让国有土地使用权:是指出让人发布拍卖公告,由竟买人在指定时间、地点进行公开竟价,根据出价结果确定土地使用者的行为。 C、协议出让土地使用权:是指出让人与选定的受让方磋商用地条件及价款,达成协议并签定土地使用权出让合同,有偿出让土地使用权的行为。

医药代表专业培训模拟题

医药代表专业培训模拟题十三 一、单选题 1.用于过敏性试验的注射途径是: A.脊椎腔注射 B.静脉注射 C.肌内注射 D.皮内注射 答案:d 2.下列已经获准上市的新药中,属于我国拥有自主知识产权、且在国际上具有领先水平的是:A.乙脑减毒活疫苗 B.抗非典疫苗 C.甲肝疫苗 D.六味地黄丸 答案:a 3.单位时间内能将多少体积血中的某药全部消除净,叫做: A.消除速率常数 B.清除率 C.半衰期 D.一级动力学消除 答案:b 4.药物的pd2 大说明: A.药物与受体的亲和力小,用药剂量小 B.药物与受体的亲和力小,用药剂量大 C.药物与受体的亲和力大,用药剂量大 D.药物与受体的亲和力大,用药剂量小 答案:d 5.pd2 是: A.解离常数的负对数 B.拮抗常数的负对数 C.解离常数 D.拮抗常数 答案:a 6.药理学研究的主要对象是: A.人体 B.机体 C.动物病理模型 D.健康受试者 答案:b 7.变质的或被污染的药品是: A.假药 B.药品 C.劣药 D.辅料 答案:a 8.国家对处方药和非处方药实行: A.特殊管理制度

B.中药品种保护制度 C.分类管理制度 D.批准文号管理制度 答案:c 9.一般药物在消化道吸收,叫做: A.被动转运(简单扩散) B.主动转运 C.易化扩散 D.滤过 答案:a 10.先天性血浆胆碱酯酶缺乏可导致: A.副作用 B.后遗效应 C.停药反应 D.特异质反应 答案:d 11.从下列pd2 值中可知,与受体亲和力最小的是:A.1 B.2 C.4 D.5 答案:a 12.关于视网膜,下列哪项描述是错误的: A.为一层透明膜 B.是视觉形成的神经信息传递的第一站 C.黄斑区是生理盲点 D.视细胞包括杆细胞和锥细胞 答案:c 13.药物及其代谢物自血液排出体外的过程,叫做:A.药物的吸收 B.药物的分布 C.药物的生物转化 D.药物的排泄 答案:d 14.由肺吸入麻醉药,叫做: A.被动转运(简单扩散) B.主动转运 C.易化扩散 D.滤过 答案:a 15.关于氯霉素,下列正确的是: A.可表现为快代谢型或慢代谢型 B.导致出血 C.有抗M 胆碱作用 D.抑制通过肝脏进行生物转化的药物消除 答案:d 16.单位时间内药物消除的百分速率,叫做:

医药代表销售技巧

医药代表销售技巧 探询技巧探询的目的与障碍"探询的技巧实战演练探询的目的与障碍当船舶在大海航行突遇冰山时,当云山雾罩里不知故里时,当医生顾左右而言它时,用探询的技巧,会帮助你走出困境,发现机会。因为如果你明白某人行动的真实含义,你就可以了解这个人对事物的态度和做事的动机,最重要的就是可以知道他(她)的基本需要,这是非常重要的。因为个人的基本需要直接决定其行为。探询的目的探寻的目的是你所希望获得的资料符合你与医生讨论的主题,它包括确定医生对你的产品的需求程度、对已知产品了解的深度、对你的产品的满意程度,查明医生对你的产品的顾虑。如果医药代表达到了探询的四个目的,那么这次拜访就是成功的。探询的障碍 1.使探询变成盘查如果医药代表反复地询问医生,会使医生感觉到医药代表咄咄逼人,让他觉得医药代表的探询是盘查,从而对医药代表的探询感到反感。如果医药代表的探询让医生感到反感,那么今天的拜访恐怕再好的开场白都不能使你进入实质性的拜访,最后可能会导致拜访的失败或走向相反的方向。在何种情况下会使医药代表的拜访失去方向呢?例如在询问时,问题太过于宽泛,提问的目的性不明确,也不够简洁,让别人听了以后不知道如何回答,那么这时医生对问题的回答就可能失去方向,此时医生也会给你一个朦胧的答案。所以在拜访的过程中一定要注意探询的问题不易太长,要简洁明确。 3.使关系变得紧张医药代表的问题可能会造成其与医生之间的关系紧张,因为医药代表在提问时如果不考虑语气、语调和语速,或者说态度、方式,只是从自身的角度去考虑如何提问才能达到目的,这样就可能使医生产生反感,从而可能给拜访造成紧张的气氛。 .使时间失去控制时间失去控制是从事销售拜访多年的医药代表常常出现的一个问题。有多年销售经验的医药代表通常与医生建立了良好的私人关系,所以在拜访的过程中会提到很多题外话。作为一位医药代表,必须具备的是专业知识、产品的知识和销售技巧,此外还需要有辅助知识,因为辅助知识可以成为润滑剂,使销售拜访更为流畅,但是如果运用不当,丢失目标,浪费时间,那就可能丢失今天的有效时间,你所要达到的拜访目的就要大打折扣了。探询的技巧什么是探询的技巧使医生有兴趣与你交谈探询的技巧首先是要使医生感兴趣,愿意与医药代表交谈。如果没有把医生的兴趣激起,那么医生就不会与医药代表进行交谈;如果不交谈,医药代表就没有办法取得更多的信息;如果没有信息,医药代表就不能知道医生的需求,也就不能实现销售拜访。所以首先要考虑怎么样激发医生的兴趣。需要注意的是激起医生的兴趣,不仅仅是在开场白,而是在每一次发问的过程中都要尽可能地让医生感兴趣,让医生愿意和医药代表交谈。 2.取得有关产品使用、治疗及相关竞争产品的重要信息只有通过医药代表与医生的对话才能真正了解产品的使用、治疗及相关竞争产品的一些重要信息。现代社会的竞争很大程度上在于你对信息的了解程度,医药代表了解到的信息越多,那么成功的机率就越大。.决定医生对你、对公司、对产品及他(她)自己需求的看法通过探询也可以了解到医生对你、对你的公司、对你的产品还有他自己需求的看法,这一点非常重要。如果医药代表在拜访的过程中只注意自己的目的,自己如何达成销售,而忽略了医生对你和对你产品的看法,就不能实现真正的销售。开放式探询与封

如何做一名优秀的医药代表

如何做一名优秀的医药代表 1029134 杨晓川医药代表作为医药营销结构(处方药)中的一个重要无素在医药营销中始终占有极度其重要的地位,因为他活动于营销终端,是营销策略的主要执行者,其自身素质直接影响销量的提升和品牌的市场培育,决定了营销计划的实施效果. 新形势下如何做一名优秀的医药代表?应是每一个医药从业人员此刻应该认真思考的问题.本文探讨如下: 一.宏观市场营销环境分析 这些都已很清楚,在此不在多说,简单总结为以下四点: 1.产业政策不利于医药产业的运营. 2.虽然如此,但朝阳企业的诱惑仍不断有新的竞争者加入,促使竞争加剧. 3.药品微利格局已现. 4.入世后的冲击. 二.微观市场现状 1.爱多年来带金销售的影响,目标客户--医生仍对这种医药推广办法<感冒>学术推广阻力很大,一些整合营销意识淡漠或资金短缺的小型企业趁此浑水摸鱼,恶性竞争,扰乱市场. 2. 新的<<药品管理法>>的实施和一些新的观念对目标客户的灌输,纯学术推广先行者(主要是一些早期转型的合资企业)的市场培育使一部分客户对策划缜密的学术推广仍有很大的兴趣,他们希望企业给

他们提供一个学习,交流,发展的平台,摆脱一些带金销售的负面影响. 3.医药营销经过近十年的发展,医药院校及一些合资企业的人力资源培育以及一些进取的非专业医院代表自身的市场磨练,使医院代表人力资源市场已经成熟,涌现出一大批优秀的医院代表.但同时也使各企业间竞争加剧.企业营销结构中医院代表素质的高低已经较以往更强烈的影响到企业的市场竞争力. 三.严峻的宏观营销环境使微观市场营销面临新的挑战 从以上分析可以看出,严峻的宏观营销环境已使微观市场营销面临新的挑战,虽然医药营销是微观市场的理想战场,但随着环境的改变和竞争的加剧,只有加强医药代表素质才是长期发展的关键,人才的需求比任何一个阶段都要强烈. 四.首先要明确的问题 1.医药企业营销策略 将微观市场营销{Micromarketing}的概念引入医院药品销售始于杨森斯匹仁诺的上市,从此揭开了医院药品销售史上的新的一页.什么样的营销策略就需要与之相配医药代表,也就决定了其医院代表的价值和功能,个人认为,两者关系是互动的. 2.医药代表价值解构和功能定位 在各企业大力推崇微观市场营销时,我认为,其医药代表在微观市场营销体系中的价值为: A.对于企业,它于销售终端直接影响产品的销售状况,并且由于其

市场营销专业基础知识

市场营销专业基础知识 Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】

市场营销专业基础知识(专业术语) 1.市场营销:个人和集体通过创造产品和价值,并同别人进行交换,以获得其 所需所欲之物的一种社会和管理过程。 2.营销组合4P:即:产品(Product)、价格(Price)、地点或渠道(Place)、促销或传播(Promotion)。 (1)产品策略是市场营销战略的核心,主要是为目标市场开发合适的产品或产品组合。 产品是可以满足人们某种需求的东西,它不仅包含有形的实体,还包括一些无形的蕴含在产品中的其他因素。有人曾经说过:“我们生活在一个对产品或服务的认识同以前相当不同的时代。从很大程度上说,重要的不是基本的核心产品,而是我们围绕着核心产品的满意度的组合。”现代市场营销理论认为产品的整体包括核心产品、有形产品和附加产品。核心产品是顾客购买产品时真正追求的利益;外观、包装等则是核心产品得以实现的有形部分;附加产品则指购买和使用产品能够带来的地位感等附加价值。 一个好的产品是核心产品、有形产品和附加产品的完美组合和统一。因此,在为产品进行策略制定时,我们首先注重了产品的核心性质。名牌的创立、保护和发展,归根到底取决于消费者对产品质量的信赖和好评,没有一流的质量就不可能赢得消费者的“货币选票”,也就不可能获得利润。在今天的竞争环境中,忽视产品本身质量无疑等于自杀。所以在产品策略实行中,应将保证产品质量放在了至高无上的位置。在产品策略中,我们不仅考虑到了以有形产品体现出来的核心产品,还注意了附着在有形产品上的附加利益。 (2)价格策略是指企业通过对顾客需求的估量和成本分析,选择一种能吸引顾客、实现市场营销组合的策略。 常见的新产品价格决策策略主要有以下三种: ·撇脂定价策略指在产品生命周期的最初阶段,把产品的价格定得很高,以攫取最大利润。 撇脂定价的条件: ①市场有足够的购买者,他们的需求缺乏弹性,即使把价格定得很高,市场需求也不会大量减少。 ②高价使需求减少,但不致抵消高价所带来的利益。 ③在高价情况下,仍然独家经营,别无竞争者。高价使人们产生这种产品是高档产品的印象。 ·渗透定价策略指企业把其创新产品的价格定得相对较低,以吸引大量顾客,提高市场占有率。 渗透定价的条件:

销售基础知识培训材料.doc

销售基础知识培训材料 笫一章房地产开发及投资 用地产开发制度 一、房地产开发的概念 房地产开发是指在信法取得国冇土地使用权的土地上进行基础设丿施和房屋建设的行为。二、房地产开发的的原则 房地产开发应当遵循下列原则:1.严格执行城市规划原则 2.讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和坏境效益有机的结合起来。 3.全而规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。三、土地征用的审批权限征用下列土地,由国务院批准: 1.基本农皿; 2.基本农III以外的耕地超过三十五公顷的; 3.其它土地超过七十公顷的。 征用条款规定以外的土地的,由省、自治区、胃辖市人民政府批准,并报国务院备案。 房地产综合开发流程1.房地产开发项冃策划 主耍口的是决定投资开发的对彖。2.房地产开发的前期工作 主要目的是为开工建设做好准备。3.房地产开发项目的建设管理 主要口的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。4.房地产开发项目的经营工作 主要II的是找到客户,实现房地产开发项II的价值。5.房地产开发项II后评价环节主耍n的是弄清此项n的盈亏数n及其棊因,弄清项n的综合效益如何。

房地产投资 地产投资是指投资者将资本投入到房地产业,以期在将來获得不确定的收益,就是将资金用于房地产开发经营中的行为。 特点:1、投资成木高2、投资回收期长3、投资风险人4、收益性好 一、储蓄和投资的比较 二、不同类型房地产销售收益不同,影响因素也不同 1、花园公寓彩响因索:销售时机 2、写字楼影响因素:地段 3、商店:商圈、楼层、朝向、临街状态等 4、住宅:质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等 5、旅馆、洒店、地段 房地产投资及开发建设程序 1.企业注册 2.立项审批 3.项目建议书批准之后,向城市规划管理部门申请建设用地选址 4.在向计委、建委报可行性研究报告之前,须与市供电局、市政工程局共同确定“四源" (供水、供热、供气及排污)供应的可行性。 5.在办理建设用地选址的同时,向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项H 建议书及批准文件。 6.建设用地选址批准之后,向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。 7.向土地管理部门输建设用地批准书。 8.屮请建设用地批准书的同时,和城市规划部门屮请建设工程规划设计条件,并预交50% 的建设工程规划许可证执照费。 9.依法取得土地使用权,领取国有土地使用证。 10.领収房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册,每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。 11.领取拆迁证,办理拆迁工作

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