某主力店合同签订指引

1 主力店合同签署过程中各部门职责和要求

1.1 主力店筛选和合同谈判准备阶段

1.1.1 职责和义务

商务部：负责组织筛选和准备工作,向有关部门提供主力店基本经营状况和基本技术要求；

发展部：向商务部提供项目所在城市商业基本情况,项目用地及周边基本情况；

规划部：向商务部提供项目规划平面图纸,规划限制条件清单,房产技术条件要求（初稿）；

物业管理总公司：向商务部提供物业费标准,物业服务范围；

财务部：向商务部提供租金目标底线,及租金构成和分析报告.

1.1.2 审批

商务部汇集资料并整理成商务条件底线后,向主管商务副总经理报告并获取批准.

1.1.3 备档

商务部内部存档备查.

1.2 主力店合同谈判和商议阶段

1.2.1 职责和义务

商务部：以合同范本和商务条件底线为准则与主力店协商合同内容；

发展部：负责解释和回复商务部转达的主力店对项目土地和附加条件的疑问；

规划部：向商务部提供规划设计方案和正式的房产技术条件,通过商务部解释和回复主力店对规划的修改意见和要求；

项目部：向商务部提供项目进场装修和开业的时间进度计划；

物业管理总公司：通过商务部负责解释和回复主力店对经营中物业管理服务项目的增改要求；

法务组：负责审理和调整合同文本中的法律表述；

财务部：通过商务部解释和回复主力店对租金修改意见.

1.2.2 综合和平衡

商务部汇集综合商务条款向主管商务副总经理汇报,并提交综合意见和建议.经

批准后进行合同会审.

1.3 合同会审阶段

1.3.1 职责和义务

商务部：组织会审,并签署综合意见；

规划部：审理技术条款,并签署确定性书面意见（不含建议类意见）；

项目部：审理涉及工程进度和项目手续的条款,并签署确定性书面意见（不含建议类意见）；

物业管理总公司：审理涉及物业管理内容和经营服务的条款,并签署确定性书面意见（不含建议类意见）；

财务部：审理涉及保证金、租金、物业费及其他费用和收取的条款内容,并签署确定性书面意见（不含建议类意见）；

法务组：签字确认合同的法律准确性.

1.3.2 申报审批

商务部在综合会审意见后,就合同的最终意见整理后向主管商务副总经理报告.并负责向更上一级领导报告和解释,由集团总裁最终批准.

审批通过后,即时进入签约程序.如未获批准,转入重新谈判阶段.

1.4 合同签署阶段

1.4.1 签约仪式

由商务部协调双方协约形式,行政部具体落实执行.

1.4.2 合同保存

参照有关规定执行

1.5 合同执行和审查

1.5.1 房屋交接前的职责和义务

在《主力店对接管理办法》中详细阐述.

1.5.2 房屋交接后的职责和义务

商务部：负责接受主力店客户在经营中的投诉和协调要求,落实合同细节的修正和确定；

项目物业管理公司：配合商务部确定合同未定细节（实际租赁面积等）,及时向商务部反馈主力店重大经营变化和合同执行情况.

1.5.3 审查修订

合同修订由商务部主持有关部门会签意见后,报主管商务副总经理批准.签定后按正式合同办法保存.

2 合同范围界定及要求

主力店合同包括联合发展协议书、租赁合同和房产技术条件.

合同编制与审核人员必须按本指引规定,确保各项合同内容完整、准确.

3 联合发展协议书（范本）

联合发展协议书是对万达商业和主力店客户合作模式和合作原则进行了约定.联合发展协议书主要条款包括：

3.1 联合发展协议书主体方说明

3.2 合作项目的约定

通过万达商业在万达商业确定的城市进行购物广场或商业广场项目的开发建设；主力店将在万达商业开发建设的项目中以租赁的方式进行约定的经营活动.

3.3 合作方式

万达商业将自行或组建项目公司进行项目的开发建设,万达商业（或万达商业的项目公司）将按本联合发展协议书约定的原则与主力店客户就每个项目签订《租赁合同》,对双方具体权利和义务作详尽约定.

双方约定主力店客户租赁万达商业交付项目的经营用途和目的.主力店客户不得擅自变更项目用途或经营品牌名称,否则视为违约,在此情况下万达商业（或万达商业的项目公司）有权自行终止与主力店客户签订的本协议书,并有权按《租赁合同》约定的有关条款追究主力店客户的有关责任.

3.4 合作原则

万达商业或万达商业组建的项目公司负责项目开发、建设,并对项目建成物业享有所有权.万达商业同意参照主力店客户提出的合理性技术要求和条件,为主力店客户量身定做,但双方还必须遵守项目所在地政府有关的规定和要求.主力店客户自行负责其经营,并承担相应风险及相关责任.双方明确本联合发展协议书是今后签订每个项目《租赁合同》的总原则.

3.5 合作条件

a) 合作项目的确认

万达商业以书面形式正式推荐其项目后的30个工作日内,主力店客户完成对该项目的实地考察,并以书面形式正式回复万达商业确认合作或放弃该项目意见.如主力店客户放弃或在前述期限内未答复,则万达商业有权选择其他合作伙伴进行合作.万达商业项目一经主力店客户书面确认,则双方应立即协商签订该项目《租赁合同》.在万达商业开发和建设该项目期间内,主力店客户不得擅自退出,否则应承担违约责任,并赔偿其它经济损失.

b) 租金标准的拟定

租金计算方式包括基于每月每平方米建筑面积的租金计算方式、或按照主力店经营特点确定的营业额提成计算方式,或按照主力店客户项目所在地的建筑成本（土地购买成本＋建安成本＋财务费用）基于双方约定的年份数平均摊销的保底租金标准计算.当采取提成方式和保底租金形式时,采取两者取其高的方式,即：当年度按提成收入高于保底租金时按提成收入计算当年度租金；当年度提成收入低于保底租金时按保底租金计算当年度租金.

c) 租金支付方式

双方约定租金按月支付.

d) 租金递增

双方约定保底租金递增原则.

e) 免租期

自主力店客户开始进场装修之日（进场日）起,万达商业同意给予主力店客户三个月的免租期（特殊主力店免租期条款须上报集团总裁批准）.

f) 租期

双方约定租期年限.原则上8-10年,加5年优先选择权.特殊要求须上报集团总裁批准.

g) 物业管理

双方约定物业管理界面和物业管理费用标准.主力店客户与万达商业委托的物业管理公司将就每个项目另行签署《物业管理合同》.

h) 排他性

双方约定排他性原则.

i) 开业

双方在每个项目的《租赁合同》中将约定合作项目的交付时间、主力店客户进