《深圳经济特区城市更新条例》政策解读1.21
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7 2021年1月6日，住建部部长王蒙微表示，实施城市更新行动。
一、城市更新研究概况
Ø 城市更新内涵
1 广东省：2009年，广东省被原国土资源部列为节约集约用地试 点示范省，省政府出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集 约用地的若干意见》，全面启动了“三旧”（旧城镇、旧村庄、 旧厂房）改造工作。
2 深圳：是指狭义的城市更新。对特定城市建成区进行拆除重建 或者综合整治的活动。对象包括城中村及旧屋村、旧工业区、 旧商业办公区、旧住宅区等；符合物理经济因素和上盖物占地 比例满足30%的原则要求。
02.首次提出概念
03.对城市更新概念与 内涵作出界定
1954年由美国艾森豪威尔一个顾问委员会提出，并列入当年 美国的住房法规。
1958年8月在荷兰海牙召开的城市更新第一次研究会对城市更新 概念进行界定。着重对中心市区的旧住房改造和对棚户区的清理。
04.内涵演变
20世纪60年代，从大规模拆除重建为主，目标单一、内容狭窄 的城市更新和贫民窟清理转向以谨慎渐进式为主，目标更多元。
3 1989年《城市规划法》和2007年《城乡规划法》提出
“旧城改建”的概念。
4 2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。
2008年，全国棚改启动。
5 2016年，原国土资源部出台《关于深入推进城镇低效用地再
开发的指导意见》，提出存量低效用地再开发概念。
6 2020年，党的十九届五中全会明பைடு நூலகம்提出提出实施城市更新。
坚持政府统筹
l 以前政府通过定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管，发挥引 导作用。现将“政府引导”调整为“政府统筹”，强化政府职能。
坚持规划引领
l 宏观的城市更新专项规划、微观的城市更新单元规划。
坚持利益共享
l 公益优先。政府立足于公共利益和城市整体利益。 l 市场运作。市场主体开展计划申报、规划编制、搬迁谈判、组织项目实施等活
《深圳经济特区城市更新条例》 工作汇报
二〇二一年一月
汇报提纲
01 城市更新研究概况 02 立法背景 03 立法进程 04 主要内容介绍
PART 1
城市更新研究概况
一、城市更新研究概况
Ø 国外研究状况
01.英国产业革命
英国工业革命引发环境污染、交通拥挤、住房矛盾突出、基础设 施不完善等“城市病“，欧美国家率先发起“城市更新”运动。
四、主要内容介绍
1 关于城市更新分类调整 拆除重建 功能改变 综合整治
拆除重建 综合整治（功能改变）
四、主要内容介绍
2 关于与棚改的衔接
l 根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型 商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实 施。具体办法由市人民政府另行制定。
14
双方合作改造 蔡屋围金融中心（京基100）改造项目
该项目位于罗湖区蔡屋围老围片区，改造用地面积约70亩，改造前现状建筑物135栋，建筑面积约 15万平方米。
改造后建筑面积约为60万平方米，由441.8米高的京基100大厦及7栋回迁楼构成。刷新了深圳城市 的新地标。
15
PART 4
主要内容介绍
市场主体改造
龙岗区天安云谷
该项目位于龙岗区坂田街道岗头 社区，以“三来一补”的低端价值 链企业和大量“握手楼”为主，基 础设施与商业配套严重落后。
总拆除范围用地面积约60万平 方米，建设用地面积约45万平方米， 计容总建筑面积约290万平方米，包 括产业研发用房、住宅、酒店、公 共配套设施等，总投资额达300亿元。
13
市场主体改造
南山区大冲村改造
该项目位于我市南山区高新技术 产业园区中区，毗邻深圳的大动脉、 城市坐标轴深南大道，属于全市重 要的城市节点。改造前以“握手楼” 为主，基础设施与配套严重落后。
项目改造范围用地面积68.5万平 方米，拆迁用地面积47.1万平方米， 规划总建筑面积280万平方米，总投 资超过200亿，是我省目前最大的城 中村改造项目。
全国住宅小区30万个
62%的住宅小区占地超过30000平方米
四、主要内容介绍
3 关于强区放权背景下的职责分工
l 市政府。负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重 大事项。
l 市城市更新部门。负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟 订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相 关规范和标准。
05.鼓励市场化运作
20世纪80年代，随着全球范围的经济调整，西方国家的政府不再 一力承担城市更新责任，鼓励市场主体参与城市更新活动之中。
一、城市更新研究概况
Ø 国内研究状况
1 我国城市更新最初的理论研究着眼于对历史文化名城的保护上。
2 1983年，吴良镛先生结合北京旧城区改建的实践，提出
了“有机更新”理论。
立法背景
二、立法背景
Ø 基本底数
陆域面积1997k㎡
海域面积1145k㎡
二、立法背景
Ø 政策脉络
年份
出台政策
2004年 《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》
2008年 《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，11个试点项目
2009年 《深圳市城市更新办法》 2012年 《城市更新办法实施细则》
3 上海：对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建 设活动。旧区改造、工业用地转型、城中村改造有专门规定。 广州、成都、珠海、昆明、西安也都有相关政策规定。
一、城市更新研究概况
Ø 城市更新的意义
阻止房屋老化衰退，保持发展活力
意义
完善我国存量用地开发法律体系
探索现代土地管理制度发展方向
PART 2
动。通过协议方式取得土地使用权，享受地价优惠和税费减免。 l 公众参与。权利主体获得物业安置和货币补偿，畅通各方意见表达渠道。
原权利人自行改造 罗湖区田贝新村改造项目
是我市城中村政策出台后，第一个实行自拆自建的城中村改造项目。 改造用地面积约29亩，拆迁建筑面积约4.3万平方米，涉及171户村民，改造后建筑面 积约9.6万㎡。
2016年 《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》及其实施意见、 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。
2019年 《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》
至今
市、区政府已形成综合类、更新计划类、更新规划类、更新用地类等近 600项政策。
二、立法背景
Ø 工作原则
一、城市更新研究概况
Ø 城市更新内涵
1 广东省：2009年，广东省被原国土资源部列为节约集约用地试 点示范省，省政府出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集 约用地的若干意见》，全面启动了“三旧”（旧城镇、旧村庄、 旧厂房）改造工作。
2 深圳：是指狭义的城市更新。对特定城市建成区进行拆除重建 或者综合整治的活动。对象包括城中村及旧屋村、旧工业区、 旧商业办公区、旧住宅区等；符合物理经济因素和上盖物占地 比例满足30%的原则要求。
02.首次提出概念
03.对城市更新概念与 内涵作出界定
1954年由美国艾森豪威尔一个顾问委员会提出，并列入当年 美国的住房法规。
1958年8月在荷兰海牙召开的城市更新第一次研究会对城市更新 概念进行界定。着重对中心市区的旧住房改造和对棚户区的清理。
04.内涵演变
20世纪60年代，从大规模拆除重建为主，目标单一、内容狭窄 的城市更新和贫民窟清理转向以谨慎渐进式为主，目标更多元。
3 1989年《城市规划法》和2007年《城乡规划法》提出
“旧城改建”的概念。
4 2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。
2008年，全国棚改启动。
5 2016年，原国土资源部出台《关于深入推进城镇低效用地再
开发的指导意见》，提出存量低效用地再开发概念。
6 2020年，党的十九届五中全会明பைடு நூலகம்提出提出实施城市更新。
坚持政府统筹
l 以前政府通过定规划、定政策、定标准，抓统筹、抓服务、抓监管，发挥引 导作用。现将“政府引导”调整为“政府统筹”，强化政府职能。
坚持规划引领
l 宏观的城市更新专项规划、微观的城市更新单元规划。
坚持利益共享
l 公益优先。政府立足于公共利益和城市整体利益。 l 市场运作。市场主体开展计划申报、规划编制、搬迁谈判、组织项目实施等活
《深圳经济特区城市更新条例》 工作汇报
二〇二一年一月
汇报提纲
01 城市更新研究概况 02 立法背景 03 立法进程 04 主要内容介绍
PART 1
城市更新研究概况
一、城市更新研究概况
Ø 国外研究状况
01.英国产业革命
英国工业革命引发环境污染、交通拥挤、住房矛盾突出、基础设 施不完善等“城市病“，欧美国家率先发起“城市更新”运动。
四、主要内容介绍
1 关于城市更新分类调整 拆除重建 功能改变 综合整治
拆除重建 综合整治（功能改变）
四、主要内容介绍
2 关于与棚改的衔接
l 根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型 商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实 施。具体办法由市人民政府另行制定。
14
双方合作改造 蔡屋围金融中心（京基100）改造项目
该项目位于罗湖区蔡屋围老围片区，改造用地面积约70亩，改造前现状建筑物135栋，建筑面积约 15万平方米。
改造后建筑面积约为60万平方米，由441.8米高的京基100大厦及7栋回迁楼构成。刷新了深圳城市 的新地标。
15
PART 4
主要内容介绍
市场主体改造
龙岗区天安云谷
该项目位于龙岗区坂田街道岗头 社区，以“三来一补”的低端价值 链企业和大量“握手楼”为主，基 础设施与商业配套严重落后。
总拆除范围用地面积约60万平 方米，建设用地面积约45万平方米， 计容总建筑面积约290万平方米，包 括产业研发用房、住宅、酒店、公 共配套设施等，总投资额达300亿元。
13
市场主体改造
南山区大冲村改造
该项目位于我市南山区高新技术 产业园区中区，毗邻深圳的大动脉、 城市坐标轴深南大道，属于全市重 要的城市节点。改造前以“握手楼” 为主，基础设施与配套严重落后。
项目改造范围用地面积68.5万平 方米，拆迁用地面积47.1万平方米， 规划总建筑面积280万平方米，总投 资超过200亿，是我省目前最大的城 中村改造项目。
全国住宅小区30万个
62%的住宅小区占地超过30000平方米
四、主要内容介绍
3 关于强区放权背景下的职责分工
l 市政府。负责统筹全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重 大事项。
l 市城市更新部门。负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟 订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相 关规范和标准。
05.鼓励市场化运作
20世纪80年代，随着全球范围的经济调整，西方国家的政府不再 一力承担城市更新责任，鼓励市场主体参与城市更新活动之中。
一、城市更新研究概况
Ø 国内研究状况
1 我国城市更新最初的理论研究着眼于对历史文化名城的保护上。
2 1983年，吴良镛先生结合北京旧城区改建的实践，提出
了“有机更新”理论。
立法背景
二、立法背景
Ø 基本底数
陆域面积1997k㎡
海域面积1145k㎡
二、立法背景
Ø 政策脉络
年份
出台政策
2004年 《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》
2008年 《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，11个试点项目
2009年 《深圳市城市更新办法》 2012年 《城市更新办法实施细则》
3 上海：对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建 设活动。旧区改造、工业用地转型、城中村改造有专门规定。 广州、成都、珠海、昆明、西安也都有相关政策规定。
一、城市更新研究概况
Ø 城市更新的意义
阻止房屋老化衰退，保持发展活力
意义
完善我国存量用地开发法律体系
探索现代土地管理制度发展方向
PART 2
动。通过协议方式取得土地使用权，享受地价优惠和税费减免。 l 公众参与。权利主体获得物业安置和货币补偿，畅通各方意见表达渠道。
原权利人自行改造 罗湖区田贝新村改造项目
是我市城中村政策出台后，第一个实行自拆自建的城中村改造项目。 改造用地面积约29亩，拆迁建筑面积约4.3万平方米，涉及171户村民，改造后建筑面 积约9.6万㎡。
2016年 《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》及其实施意见、 《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》。
2019年 《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》
至今
市、区政府已形成综合类、更新计划类、更新规划类、更新用地类等近 600项政策。
二、立法背景
Ø 工作原则