信托有限责任公司风险管理部项目风险评估报告

信托有限责任公司风险管理部

项目风险评估报告

编号：号信托业务审批委员会：

我部对北京业务二部提请贵委员会审批的“·安泉X号（景瑞宁波置越）集合资金信托计划”（以下简称信托计划）进行了设立前的风险评估。本信托计划的主要交易对手为景瑞及其项目公司，我司与景瑞已开展了四个项目合作，其中1个集合资金信托计划亿元已于年9月到期和一个亿元的项目已于年11月到期，目前存续共计亿元的项目。

一、风险评估过程

3月25日我部曹抗与北京业务二部的淦克旺一起赴宁波进行访谈，现场尽调访谈的人员为景瑞宁波公司的总经理李总及宁波公司的财务总监唐瑞敏。现将现场尽调的情况汇报如下：

1.用款项目于2015年初拍得地块，并于3月注册了开发该项目的单体项目公司，该项目公司为中外合资，利勇公司持股51%为外资，上海骁华持股49%，两家公司均为景瑞的全资子公司。截至现场尽调时土地款尚未付清，项目公司的注册款也未完全付清。

2.用款项目目前已动工，我们在项目现场看到建桩基部分已开始，公司计划在2015年9月左右开盘预售。

唐总介绍，用款项目计划继续使用公司的望府系列来进行设计和规划，在本用款项目旁边为景瑞在宁波的另外一个望府系列产品，我们在此称其为望府一期，望府一期于2013年开盘，目前别墅部分（总计160套左右）几乎售罄，高层部分去化90%左右，该项目将于2016年交盘，公司将在望府二期（本用款项目）开盘预售前完成望府一期的全部销售。

3.关于项目的定价和成本，唐总介绍到，望府一期拿地成本较高，楼面价在6000元/平左右，高层售价9000元/平左右，别墅售价在18000元/平左右，总体来看一期处于亏损状态，而对于二期，由于是中外合资拿地，楼面价3800元/平，定价整体上与一期差距不大，因此，二期的利润空间较一期有较大幅度提升。

4.我们赴望府项目现场看了周边情况，整理来看，望府所在区域鄞州区的整体供应量大，项目周边产品的同质化也较为严重，几乎都以高层为主，未来去化压力较大。另外周边交通较为便利，项目在城市的主干道附近，未来有一条轻轨会从项目地经过，周边的商业配套齐全，包括即将开业的海港城与环球城，项目周边2公里内有三个大型城市综合体。

5.景瑞在宁波目前已有三个楼盘，包括望府一期（已去化大半），望府二期（用款项目，刚拿地），上府，公司今年还有计划继续拿地。

我们同时也赴上府项目进行现场尽调，上府距望府三分钟车程，与望府相比，上府离主城区距离更近，周边配套也较为完善，该项目于2014年12月开盘，高层两栋，其他均为花园洋房，去化30%。

二、政策风险

近期，从中央层面，央行调整首套房“认贷不认房”，证监会调整上市房企再融资政策，规定上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查，住建部发布关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见，提出要建立住房租赁信息政府服务平台，推进房地产投资信托基金（REITs）试点，从地方层面，上海对住房公积金个人贷款政策作相应调整，其他省市也通过地方新规政策的出台，促使房地产市场进一步回暖。

整体看，鉴于房地产行业在国民经济中的重要地位，国家不断加大对其调控力度。目前在坚持房地产调控不放松的前提下，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，重点研究在推进新型城镇化的背景下，加强不动产登记、房地产税收、差别化信贷等手段，并通过土地制度改革、保障房建设调整供需结构，有效平衡经济增长与抑制投资投机，为房地产市场长期健康发展提供保障。

3月30日，关于改善性住房的刺激政策出台。1）二套房最低首付比例调低为40%，2）公积金购买首套普通住房的最低首付比例为20%，二套普通住房的最低首付比例为30%。从市场反应看，该政策

的出台将对一线、强二线产生利好影响，将有效促进房地产市场回暖；同时，也将对房地产市场的稳定发展产生积极作用。

三、市场风险

风险管理部主要是分为两个层次来评估风险：

1、系统性市场风险的评估。如果整体房地产市场出现较大波动，这个风险是公司短期无法化解的。业务综合评审必须将系统性风险考虑其中，在风险收益匹配方面收取系统风险的融资成本和相应对价。

2014年以来，全国房地产行业整体增速放缓，新开工面积、销售面积、土地成交面积等各项指标都出现环比或同比上的负增长。在投资方面，开发投资增速持续下滑，新开工增速降至2008年以来的低点。在销售方面，从国家统计局数据来看，全国商品房的销售面积和金额均呈现负增长，且降幅有继续扩大的趋势。尤其是三、四线城市以及部分库存量过大的二线城市的风险较大，不排除局部地区出现调整的可能，但出现系统性暴跌或崩盘的可能性也比较小。

2、区域性市场风险的评估。景瑞地产的主要项目集中在长三角地带经济较为发达的部分城市，人口密度大，城市化水平相对较高，相应的房地产市场需求较大。

3、本信托计划的用款项目及抵押物位于宁波市鄞州区。根据克尔瑞的数据，整个宁波市场的出清周期在18个月，显示出宁波市商

品房市场存量较大，但是从各区域的成交情况来看，鄞州区的房地产市场成交较为活跃。

景瑞在2013年初进入宁波市场，先后推出了景瑞望府、景瑞上府两个项目，两个项目均位于鄞州区，去化情况可作为本项目的一个参考。景瑞望府项目2013年9月份开盘，目前别墅部分去化率为98%，高层部分去化率为93.8%。景瑞上府的洋房和部分高层于2014年12月开盘，目前已开盘部分去化率约为30%。

四、信用风险

信托计划所承担的信用风险主要由交易对手的违约概率和违约损失率决定，违约概率由债务人的资信决定，违约损失率由担保措施、担保人的代偿能力、抵押物的担保能力等因素决定。

（一）违约概率分析

交易对手的违约概率我们从其“股东实力和支持力度”、“经营和竞争力”、“财务实力和偿债能力”“用款项目及还款来源”等四方面进行分析：

1、股东实力和支持力度

本信托计划借款人宁波景越置业有限公司为建设该项目的单体项目公司，其公司性质为中外合资公司，景瑞控股的两家全资子公司利勇（外资）与上海骁华分别持股51%与49%。

2、经营和竞争力

项目公司于2015年3月注册，截至报告日，项目公司的注册资本金尚未完全交齐。

3、财务实力和偿债能力

项目公司尚无财报。

4、用款项目及还款来源

本信托计划的第一还款来源为项目的销售回款，项目预计9月底开始预售，根据望府一期的销售情况来看，项目现金回流情况对整个