招商租赁策略基本培训

它可以预测市场改变并在空置发 招商租赁策略基本分析

租赁招商是将商业地产的开发从营销方案阶段转变成零售营 运个体阶段的中间步骤。 租赁招商是人与人间的关系，它是一项选择，也是一项替选

首先招商人员对物业方案需要有个正确的评估

: 它拥有的产品是否使零售商希望成为它 的一部份；它创造了一个零售的焦点，使消费者愿意前往。

租赁招商是一项艺术也是一项技巧， 它包括了客观的资料、 经验与直觉反映， 对于市场、 消费者、零售商及物业本身的 分析将是成功的租赁招商得以达成的主要关键。最重要的， 租赁招商的关键在于了解如何促成一桩交易及了 解如何执行这一交易， 创造力与资料可说 是租赁招商的门槛。

有关招商作业的重点， 在很多方面而言， 租赁招商是自发性直觉的反映， 且就像是轶闻 趣事一般，其规则常常不是片断而枯燥的，而且成功的捷径常随着不同的物业而有所不同。 当你继续往前了解就会发现许多观念和基本原则都将帮助你更进一步了解租赁招商的真谛 招商租赁是任何所开发物业经营成功与否最重要的要件之—， 如何将空间招商出租， 如何将 空间分割适当以适用不同业态，而与各承租户达成协议，也就是 （1） 将他们引入本开发物业

（2）创造—零售商与业主双赢的财务安排，但是所有以上成功的要点对于不同的物业并非 全然相同。 一般而言，下列所述综合在一起通常可以说明为什么租赁是如此的重要 ：

?没有租赁业主将没有收入：

假使零售商不愿签订租约承租开发物业的内部营业空间， 则业

主将没有收 入产生。 ?租赁决定物业的市场价值：例如， 假使你有一个一百万平的店铺，有 400 平方可出租空间 （GLA ），而你能够将每一租约每平方米提高 $1租金，则表示每年将有$365额外年收入。

?没有出租空间表示空间闲置， 而高空置率通常转变成物业管理与市场营销头痛的课题： 空 置空间不仅仅不具生产力， 它亦影响了其它进驻店家的生产力， 较少的商店表示较少的客源， 也表示较少的营业额，也就是每一个人的收入降低了。

成功的租赁不仅表达物业的现况且反映市场未来的驱势： 生前已有因应对策。

假如你的招商租赁非常的成功，你将可预测许多事情，包括：

－商家是否需更多空间。

－商家是否需减少空间。

－商家是否即将面临破产。

－是否应放弃某—商家并趋离之。

－是否应将某一商家引进。

架构有效的招商租赁

招商租赁计划需要完善的计划与组织，仔细研究物业所有的特色，及集中运用所有的招商工具，如此才能够迎接成功的挑战，达成租赁的目的。

招商租赁是一项引进最强与最佳的承租户进驻购物中心的过程，为达成这一目标，必须对物业本身及其既有的业种组成先进行了解，在寻找合适的零售商进驻闲置空间前，必须先了解你所经营物业的类型为何以及其主要的客源为哪些。资料收集经由自我专业的分析后，将可告诉你如下所述：

?哪里存在着业种业态组成的落差。

?谁是最适合去弥补这一落差的业态。

?哪些零售商进驻最能够与目前的店家产生最佳的互补效应。

研究业种业态组成(Study Your Tenant Mix) 仔细研究目前的业种业态组成是否能正确反映市场定位：?深入了解业种业态组合和商品组成是否能够反映所处市场环境及其定位。

?决定定位是属高档次、中层次、工厂直营或其它型式。

?决定前述组成的运作是否能如预定目标一般顺畅。

例如，在你所经营的美食广场的份量可能太过于强化，女装（时装部份）或许太过松散，业种

的组成或许太过多样化但是品牌份量不能够满足所针对的目标客源所需，所针对的市场或许

年龄层太高或太年轻了。了解你所经营的实质设施内容（Study Your Centers Physical