房地产投资可行性研究案例
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房地产投资可行性案例研究
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第一节 项目概况
• 一、项目背景 1、项目名称 2、此类型物业在区域的发展状况 3、项目初步定位及面向的对象 4、编制依据
.
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第一节 项目概况
• 二、项目开发单位 项目由***单位独立开发、建设和经营。 每个小组可以独立命名。
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第一节 项目概况
• 三、项目概况
项目的大致位置、四置情况、周边的一些 基础设施、主要的交通状况、离核心区商业圈 的距离。画出大致的区位图。
预售率、建成后价格、售完时间） 2、出租模式（旺铺底商、月平均租金、年
增长率） 3、计算年份内总收益（列表） （三）利润的计算（各种税）（列表）
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第八节 项目经济评价
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19
第七节 投资估算和资金筹措
一、项目总投资估算 （一）总费用构成：土地费用、前期工程费、
房屋开发费、管理费用、财务费用 （二）费用总额
二、资金使用计划（分建设年度） 三、资金筹措计划（列表）
.
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第八节 项目经济评价
一、开发成本分析（列表）
（一）土地成本
（二）建安成本
（三）前期工程费
（四）基础设施配套费
• (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
• (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划 能否通过，具有一定的不可确定性。
• (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行
和维护等，将给今后的销售带. 来一定的抗性。
15
第三节 市场分析
• SWOT分析案例
• (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，
为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
.
14
第三节 市场分析
• SWOT分析案例
• 2、劣势及威胁
• (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的 关键。
• (12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有 一定的风险性。
• (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成 本的测算具有一定的不确定性。
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11
第三节 市场分析
• 四、项目SWOT分析 优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机 会(Opportunities)、威胁(Threats)
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12
第三节 市场分析
• SWOT分析案例
• 1、优势及机会
• (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久 的将来是最佳的居住区域。
• (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房 地产具有较大的升值空间。
• (3) 东侧**的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场 认可性。
• (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该 项目的商铺价格奠定了一定的基础。
• (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的 资金流压力有一定的缓解作用。
.
13
• (6) 该项目以毛地出让，起价 取得该地块的前期资金较少。
元/亩，使得
• (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小
区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借
鉴。
• (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好 公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
• (9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该 项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
项目所在地的供电、电信、自来水、污水、 雨水、燃气、热力等铺设情况。是否有完善配 套。如果施工相关的供水、供电的来源，是否 有保障。是否会因为供水供电问题使得施工中 断。
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第一节 项目概况
• 六、主要经济技术指标 1、主要技术参数： 建筑面积、总投资 2、主要经济指标： 平均单位成本 销售方案（平均单价：预售面积、现房面积；
• 2、劣势及威胁
• (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的 难度较大。
• (18) **花园的日趋完善，又是多层住宅， 与本项目的竞争将比较激烈。
• (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具 有延期的可能。
• (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
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第四节 规划方案选择
一、规划设计单位、建筑风格、设计理念 （最优亮点的地方）
总销售收入；税后利润；税后投资利润率；净现值） 出租方案（起始年租金；平均年投资利润率；
净现值）
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第二节 投资环境分析
一、投资环境总体分析 二、所在地投资环境分析 三、项目所在区的投资环境分析
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第三节 市场分析
• 一、房地产市场总体状况 （一）供给分析 （二）需求分析
• 二、所在地区市场状况分析（分物业类型） （一）写字楼 （二）酒店 （三）住宅
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第三节 市场分析
• 写字楼市场状况分析（中观村地区） （一）客观环境利好，商务环境难尽人意 （二）供给量持续放大，国际型高档写字
楼竞争加剧（可以列表附近主要的写字楼项目 名称、总建筑面积、均价（租售）、位置）
（三）成长型中小企业成为需求主力，供 需错位明显
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第三节 市场分析
• 三、项目定位（市场定位） 1、项目的总体定位 2、经营模式 3、户型结构 4、大致租售价格 5、后期的管理与服务
项目区地块是否满足“七通一平”的基本 要求，是否要拆迁。
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第一节 项目概况
• 四、项目拟建规模和内容
建设用地面积、规划建筑面积、容积率。 分别表述住宅面积、商铺面积、配套设施面积， 绿化率。
主要建筑的数量，共多少套，累计建筑面 积。大致的格局。（举例）
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第一节 项目概况
• 五、配套市政设施情况
二、主要技术指标 规划用地面积、各类型规划用地面积、各类 型项目建筑面积、绿化率
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第五节 建设方式和进度安排
一、建设方式：采取什么形式选择建筑承包 商，达到的工程标准。
二、建设进度及时间（工程进度表）（举例）
征地、基础、结构、装修、红线内外工程、 公建配套
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第六节 项目开发组织机构
1、开发公司的组成 2、领导人员及分工 3、主要部门及职能
（五）公共建筑配套费
Leabharlann Baidu
（六）不可预见费
（七）开发费用
（八）开发总成本（前七项之和）
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第八节 项目经济评价
二、经营成本分析 分为固定成本和可变成本
三、收益分析
（一）经营方式确定
（二）收入的计算
1、销售模式（预售价格、预售率、建成后 价格、售完时间）
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第八节 项目经济评价
（二）收入的计算 1、销售模式（住宅和车位）（预售价格、
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第一节 项目概况
• 一、项目背景 1、项目名称 2、此类型物业在区域的发展状况 3、项目初步定位及面向的对象 4、编制依据
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第一节 项目概况
• 二、项目开发单位 项目由***单位独立开发、建设和经营。 每个小组可以独立命名。
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第一节 项目概况
• 三、项目概况
项目的大致位置、四置情况、周边的一些 基础设施、主要的交通状况、离核心区商业圈 的距离。画出大致的区位图。
预售率、建成后价格、售完时间） 2、出租模式（旺铺底商、月平均租金、年
增长率） 3、计算年份内总收益（列表） （三）利润的计算（各种税）（列表）
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第八节 项目经济评价
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第七节 投资估算和资金筹措
一、项目总投资估算 （一）总费用构成：土地费用、前期工程费、
房屋开发费、管理费用、财务费用 （二）费用总额
二、资金使用计划（分建设年度） 三、资金筹措计划（列表）
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第八节 项目经济评价
一、开发成本分析（列表）
（一）土地成本
（二）建安成本
（三）前期工程费
（四）基础设施配套费
• (14) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
• (15) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划 能否通过，具有一定的不可确定性。
• (16) 小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行
和维护等，将给今后的销售带. 来一定的抗性。
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第三节 市场分析
• SWOT分析案例
• (10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，
为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
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第三节 市场分析
• SWOT分析案例
• 2、劣势及威胁
• (11) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的 关键。
• (12) A市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有 一定的风险性。
• (13) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成 本的测算具有一定的不确定性。
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第三节 市场分析
• 四、项目SWOT分析 优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机 会(Opportunities)、威胁(Threats)
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第三节 市场分析
• SWOT分析案例
• 1、优势及机会
• (1) 该项目地处A市最具发展潜力的地段，周边环境在不久 的将来是最佳的居住区域。
• (2) A近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房 地产具有较大的升值空间。
• (3) 东侧**的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场 认可性。
• (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该 项目的商铺价格奠定了一定的基础。
• (5) 拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的 资金流压力有一定的缓解作用。
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• (6) 该项目以毛地出让，起价 取得该地块的前期资金较少。
元/亩，使得
• (7) 该项目规划定位为A市第一个小高层住宅小
区，我公司在B市开发小高层的经验可以为之借
鉴。
• (8) 我公司与A市的政府及建设主管部门的良好 公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
• (9) 物业管理公司在A市的先行介入，为今后该 项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
项目所在地的供电、电信、自来水、污水、 雨水、燃气、热力等铺设情况。是否有完善配 套。如果施工相关的供水、供电的来源，是否 有保障。是否会因为供水供电问题使得施工中 断。
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第一节 项目概况
• 六、主要经济技术指标 1、主要技术参数： 建筑面积、总投资 2、主要经济指标： 平均单位成本 销售方案（平均单价：预售面积、现房面积；
• 2、劣势及威胁
• (17) 该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的 难度较大。
• (18) **花园的日趋完善，又是多层住宅， 与本项目的竞争将比较激烈。
• (19) 拆迁的难度，使该项目的建设周期具 有延期的可能。
• (20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
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第四节 规划方案选择
一、规划设计单位、建筑风格、设计理念 （最优亮点的地方）
总销售收入；税后利润；税后投资利润率；净现值） 出租方案（起始年租金；平均年投资利润率；
净现值）
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第二节 投资环境分析
一、投资环境总体分析 二、所在地投资环境分析 三、项目所在区的投资环境分析
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第三节 市场分析
• 一、房地产市场总体状况 （一）供给分析 （二）需求分析
• 二、所在地区市场状况分析（分物业类型） （一）写字楼 （二）酒店 （三）住宅
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第三节 市场分析
• 写字楼市场状况分析（中观村地区） （一）客观环境利好，商务环境难尽人意 （二）供给量持续放大，国际型高档写字
楼竞争加剧（可以列表附近主要的写字楼项目 名称、总建筑面积、均价（租售）、位置）
（三）成长型中小企业成为需求主力，供 需错位明显
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第三节 市场分析
• 三、项目定位（市场定位） 1、项目的总体定位 2、经营模式 3、户型结构 4、大致租售价格 5、后期的管理与服务
项目区地块是否满足“七通一平”的基本 要求，是否要拆迁。
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第一节 项目概况
• 四、项目拟建规模和内容
建设用地面积、规划建筑面积、容积率。 分别表述住宅面积、商铺面积、配套设施面积， 绿化率。
主要建筑的数量，共多少套，累计建筑面 积。大致的格局。（举例）
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第一节 项目概况
• 五、配套市政设施情况
二、主要技术指标 规划用地面积、各类型规划用地面积、各类 型项目建筑面积、绿化率
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第五节 建设方式和进度安排
一、建设方式：采取什么形式选择建筑承包 商，达到的工程标准。
二、建设进度及时间（工程进度表）（举例）
征地、基础、结构、装修、红线内外工程、 公建配套
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第六节 项目开发组织机构
1、开发公司的组成 2、领导人员及分工 3、主要部门及职能
（五）公共建筑配套费
Leabharlann Baidu
（六）不可预见费
（七）开发费用
（八）开发总成本（前七项之和）
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第八节 项目经济评价
二、经营成本分析 分为固定成本和可变成本
三、收益分析
（一）经营方式确定
（二）收入的计算
1、销售模式（预售价格、预售率、建成后 价格、售完时间）
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第八节 项目经济评价
（二）收入的计算 1、销售模式（住宅和车位）（预售价格、