按揭贷款操作流程

齐齐哈尔市市区农村信用合作联社

个人住房/商业用房按揭贷款操作流程

第一章总则

第一条为规范个人住房/商业用房按揭贷款业务操作，防范信贷风险，根据《齐齐哈尔市市区农村信用合作联社个人住房/商业用房按揭贷款暂行办法》和国家有关法律法规，结合市区联社实际，制定本流程。

第二条本办法所称个人住房/商业用房按揭贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于购买各类住房或商业用房的贷款。

第三条本办法所称贷款人是指齐齐哈尔市市区农村信用合作联社有权经营个人住房贷款业务的分支机构。

第四条个人住房/商业用房按揭贷款遵循授信管理规定。

第五条个人住房/商业用房按揭贷款操作流程包括：贷款营销、评级授信、业务受理、贷款调查、贷款审查、贷款审批、贷款发放、贷后管理等环节。

第二章贷款营销

一、楼盘项目营销

【责任人】贷款社客户经理

【工作职责】选择营销区域，在营销区域内综合测量楼盘所处地段，预期售价等信息，选择重点优质楼盘进行营销。

【操作要求】房产开发商必须同时具备以下条件：

（1）须是在本地合法注册且经营正常的房地产开发、经营企业；

（2）已取得合法开发手续；

（3）具有较强的资金实力和开发、经营能力；

（4）具有良好的信用记录，愿意无条件为确保借款人履行《个人借款合同》提供回购房产及连带保证等担保责任；

（5）愿意配合信用社对其资质等级、经营情况、文件签字规定、资信状况、财务状况、房产项目资格及工程进度等所做的调查、评估；

（6）愿意以售楼款优先对借款人所欠信用社的债务提供连带保证担保责任；

（7）愿意在信用社开立售楼款存款专用账户，并接受信用社对其账户进行监管；

（8）信用社要求的其他条件。

二、按揭贷款客户营销

【责任人】贷款社客户经理

【工作职责】应重点对有固定职业或者稳定、合法的经济收入的且符合贷款条件的客户进行营销。

【操作要求】借款人必须符合以下条件：

（1）年满18周岁且年龄与贷款偿还年限之和不得超过65周岁；

（2）有当地户口或有效居留身份，并有固定详细的住址；

（3）有固定职业或者稳定、合法的经济收入；

（4）拟购买的房产必须是与信用社有合作关系的房地产开发公司名下的房产；

（5）已在信用社开立基本账户或一般存款账户；

（6）信用社规定的其他条件。

第三章评级授信

一、保证人授信

（一）授信及条件审查

【责任人】贷款社客户经理

【工作职责】首先对房地产开发商是否符合联社规定的条件进行调查核实。初审符合条件的，协助房地产开发商填写《按揭项目资格申请表》（见附件1）。

【操作要求】开发商必须同时具备以下条件：

（1）须是在本地合法注册且经营正常的房地产开发、经营企业；

（2）已取得合法开发手续；

（3）具有较强的资金实力和开发、经营能力；

（4）具有良好的信用记录，愿意无条件为确保借款人履行《个人借款合同》提供回购房产及连带保证等担保责任；

（5）愿意配合信用社对其资质等级、经营情况、对文件签字规定、资信状况、财务状况、房产项目资格及工程进度等所做的调查、评估；

（6）愿意以售楼款优先对借款人所欠信用社的债务提供连带保证担保责任；

（7）愿意在信用社开立售楼款存款专用账户，并接受信用社对其账户进行监管；

（8）信用社要求的其他条件。

（二）授信调查

【责任人】贷款社客户经理

【工作职责】客户经理应根据房地产开发商的申请对开发商及其楼盘项目进行审查、分析、论证，形成调查报告，连同《按揭项目资格申请表》以及联社所提出的资质证明资料，报信用社主任初审。

【操作要求】对房地产开发商调查内容：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。贷款社客户经理按照以上调查内容将开发商信息录入信贷管理系统进行评级授信。资质证明资料包括：

（1）通过年检的房地产开发企业资质证书；

（2）征地红线图；

（3）“四证”（即建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全；

（4）国有土地使用权出让（转让）合同、土地出让金缴纳凭证及有关补偿费用付款凭证；

（5）已经开始预售的须提供“商品房预售许可证”；

（6）联合开发合同、协议（两个以上企业合作开发）；

（7）项目所在地总平面图、可行性报告（含规划设计方案、投资概（预）算等）；

（8）承建商资质证书及承建合同；

（9）项目监理单位资质证明；

（10）施工进度表；

（11）开发商自有资金（最低不得低于开发项目总投资比例的35%）以及项目已投入的证明资料；

（12）开发商其他项目及投资情况。

（三）授信初审

【责任人】贷款信用社主任

【工作职责】信用社主任根据客户经理提供的资料进行初步审查，提出审查意见后，转授信审批部审查。

【操作要求】审核内容：确认该项目资料的合法性、合规性、可行性。

（四）授信审查

【责任人】授信审批部授信评级岗

【工作职责】根据贷款社提供的资料进行审查，提出审查意见后，报授信审批部经理审批。

【操作要求】审核内容：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

（五）授信审批

1、权限内

【责任人】授信审批部经理

【工作职责】授信审批部经理根据评级授信岗所提交的资料，对保证信用等级、授信额度等作出审批意见，并抄送风险合规部、授信审批部；对权限外的在审批表签署审核意见后，报经营风险管理委员会审批。审批同意的由信用社与房地产开发商签订《购房按揭贷款合作协议书》（见附件2）及《购房按揭贷款回购协议书》(见附件3)，并办理律师见证；不同意的要及时通知开发商并退回相关资料。

【操作要求】审批内容：对是否授信、授信额度、授信期限等作出审批意见，并根据省联社规定进行报备。